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A Reforma Tributária pode encarecer a permuta imobiliária em até 11%
As mudanças tributárias impostas pela Reforma vão afetar a dinâmica da permuta, pressionando margens e exigindo novas estratégias para manter a operação viável
Claudio Ricaldoni
25 de junho de 2025 • Tempo de leitura: 9 minutos
Radar Terracotta: Pro Tip
A Reforma Tributária ainda nem entrou em vigor, mas já pressiona um dos pilares da viabilidade imobiliária: a permuta de terrenos por unidades.
Trata-se de um movimento silencioso, mas profundo. Não estamos diante da extinção da permuta – e sim da necessidade de reestruturá-la.
No novo sistema fiscal, a operação ganha novas camadas de exigência e pode se tornar significativamente mais onerosa.
A mudança afeta tanto o modelo de precificação dos empreendimentos quanto a dinâmica de captação de terrenos no Brasil.
O Radar Pro Tip é nossa edição exclusiva para assinantes pro, onde trazemos a visão de um especialista a respeito de um tema relevante para quem atua no setor.
Boa leitura!
Na edição de hoje:
#1
A permuta continua essencial – mas exige mais sofisticação
A permuta já é parte do capital stack da maioria dos projetos. Mas com a aprovação da EC 132/2023 e da LC 214/2025, a lógica tributária dessa operação muda radicalmente para os proprietários, sejam pessoas físicas ou jurídicas.
O sistema atual permite a não tributação da permuta para os proprietários PF e PJ e para a incorporadora no momento da transação.
Para o proprietário, a tributação ocorre quando revende o imóvel entregue pela incorporadora e, por isso, é necessário analisar o impacto tributário nessa etapa seguinte:
Se Pessoa Física: paga Imposto de Renda (IR) sobre ganho de capital, que é a diferença entre o valor de venda do imóvel recebido e o custo do imóvel que foi dado na permuta.
Se Pessoa Jurídica, geralmente tributada pelo Lucro Presumido: paga IRPJ, CSLL, PIS e Cofins equivalentes a 6,73% do valor de venda do imóvel recebido da Incorporadora.
A permuta de imóveis é amplamente adotada no mercado imobiliário porque oferece o benefício da transação não demandar desembolso pela Incorporadora para a aquisição do terreno, bem como propiciar certa independência para o proprietário, que recebe seu imóvel.
Mas, para o proprietário, há a incidência do ITBI sobre o imóvel recebido e, para o proprietário PF, isso pode significar perda de benefício tributário relativo ao deflator temporal aplicado no IR sobre ganho de capital.
Ainda assim, a permuta de imóveis pode se justificar.
Para isso, recomendamos a avaliação desses impactos e a consideração de outras formatações de negócio, como permuta financeira e estruturações societárias.
Essa análise fica ainda mais relevante após a vigência da Reforma Tributária.
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#2
O que muda com a reforma?
No novo sistema – vigente a partir de 2027:
Proprietário PJ:
Deixa de recolher PIS e Cofins na venda do imóvel recebido na permuta.
Mas passa a ser contribuinte de CBS/IBS no momento da venda do imóvel recebido na permuta.
Ele pode abater da base o menor valor entre custo contábil corrigido pelo IPCA e valor de mercado.
Proprietário PF:
Se for caracterizado como “com habitualidade” e, portanto, contribuinte como PJ, passa a recolher esses tributos na venda do imóvel recebido na permuta.
Poderá impactar, inclusive, outras transações imobiliárias realizadas no mesmo ano ou no seguinte, que passarão a se submeter à CBS/IBS.
Continua recolhendo IR sobre o ganho de capital na venda do imóvel recebido na permuta.
A consequência prática? O proprietário precisará de uma fração maior do VGV para manter a mesma liquidez – e isso pressiona a margem da incorporadora ou a atratividade da operação.
#3
Estudos de caso: a conta do futuro
Vamos a um exemplo prático para entender como a Reforma Tributária impacta diretamente a estrutura de permutas. Consideramos:
Premissas do projeto:
VGV do projeto: R$ 100 milhões
Valor da permuta: R$ 10 milhões (10% do VGV)
Custo contábil do terreno: R$ 2 milhões
Carga tributária em detalhes
Regime Atual:
Para PJ: tributa-se 6,73% sobre o valor de venda da unidade recebida na permuta (IRPJ 2,00% + CSLL 1,08% + PIS/Cofins 3,65%)
Para PF: isento de IR na permuta física sem torna. Tributação de IR na venda do imóvel recebido da Incorporadora
Novo Regime (pós-2029, com IVA):
O RET é extinto para novos empreendimentos.
A venda das unidades recebidas da incorporadora passa a ser tributada:
CBS (federal): estimado em 4,67%
IBS (estadual/municipal): estimado em 9,33%
Totalizando 14% sobre a base tributável (vendas a partir de 2033)
A base pode ser reduzida, desde que haja custo contábil documentado inferior ao valor de mercado.
Para PFs com habitualidade, a isenção cai: recolhe CBS/IBS como qualquer contribuinte.
O resultado mostra que para pessoas jurídicas, a carga tributária sobe de R$ 673 mil para R$ 1,29 milhão, diminuindo o valor líquido recebido de 9,33% para 8,71% do VGV.
Já para pessoas físicas, que hoje são isentas, a nova tributação retira quase R$ 1 milhão da operação, reduzindo a liquidez de 10% para 9,02% do VGV.
A consequência prática é direta: para manter a mesma liquidez, o proprietário precisará negociar uma fração maior do VGV.
O que nesse cenário simulado significa que sendo um proprietário PJ você precisaria entregar 10,73% do VGV em permuta, ou 11,12% em caso de PF.
Conclusão: A reforma tributária pode aumentar de 7,3% a 11,12% o custo da permuta física dos terrenos.
#4
A nova engenharia da permuta
A permuta segue sendo parte essencial do capital stack, mas passa a exigir atenção em frentes específicas:
Custo contábil como alavanca: quanto maior o valor comprovado, menor a base tributável.
Migração societária: PFs que operam com frequência podem ter vantagem ao se transformar em PJ.
Reprecificação de terrenos: a carga tributária embutida altera a percepção de valor do ativo.
Modelagem tributária e contratual: será preciso mais engenharia para garantir que a permuta não corrompa a margem do projeto.
Permutar vai exigir muito mais do que negociar VGV
A Reforma não elimina a permuta – mas ela a complica. Coloca mais responsabilidade fiscal no colo do proprietário. E mais pressão contratual na mesa do incorporador.
O desafio agora é se antecipar: entender os novos regimes, reestruturar contratos, recalibrar prazos e margens. Quem souber usar essa nova complexidade como vantagem competitiva, sairá na frente.
Além disso… será ainda mais importante verificar se a permuta física é a formatação ideal para essa operação, devendo considerar outras possibilidades e seus impactos tributários devidamente quantificados, como: permuta financeira, compra e venda ou alguma estrutura societária.
CONVITE
Aprofunde-se: meeting fechado com especialista
No dia 17 de julho, realizaremos um meeting exclusivo com Claudio Ricaldoni, especialista em estruturação tributária no mercado imobiliário.
Vamos detalhar os impactos da Reforma Tributária sobre permutas, responder dúvidas práticas e explorar estratégias reais para preservar margem e viabilidade.
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