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A Reforma Tributária pode encarecer a permuta imobiliária em até 11%
As mudanças tributárias impostas pela Reforma vão afetar a dinâmica da permuta, pressionando margens e exigindo novas estratégias para manter a operação viável
Claudio Ricaldoni
25 de junho de 2025 • Tempo de leitura: 9 minutos
Radar Terracotta: Pro Tip
A Reforma Tributária ainda nem entrou em vigor, mas já pressiona um dos pilares da viabilidade imobiliária: a permuta de terrenos por unidades.
Trata-se de um movimento silencioso, mas profundo. Não estamos diante da extinção da permuta – e sim da necessidade de reestruturá-la.
No novo sistema fiscal, a operação ganha novas camadas de exigência e pode se tornar significativamente mais onerosa.
A mudança afeta tanto o modelo de precificação dos empreendimentos quanto a dinâmica de captação de terrenos no Brasil.
O Radar Pro Tip é nossa edição exclusiva para assinantes pro, onde trazemos a visão de um especialista a respeito de um tema relevante para quem atua no setor.
Boa leitura!
Na edição de hoje:
📉 Como a Reforma Tributária muda a lógica da permuta imobiliária
⚖️ O novo regime de tributos e o impacto direto sobre PFs e PJs
🧮 Estudos de caso: o novo custo oculto da permuta
🔧 Estratégias para preservar margem e viabilidade após a Reforma
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Reforma tributária: o que muda para o empreendedor imobiliário?
Participe desta conversa fechada com um especialista em estruturação tributária.
No dia 17 de julho, você vai descobrir:
Como a carga tributária muda com a reforma
O impacto direto sobre as permutas
Estratégias para preservar viabilidade
O que fazer (mesmo sem a lei ainda estar em vigor)
#1
A permuta continua essencial – mas exige mais sofisticação
A permuta já é parte do capital stack da maioria dos projetos. Mas com a aprovação da EC 132/2023 e da LC 214/2025, a lógica tributária dessa operação muda radicalmente para os proprietários, sejam pessoas físicas ou jurídicas.
O sistema atual permite a não tributação da permuta para os proprietários PF e PJ e para a incorporadora no momento da transação.
Para o proprietário, a tributação ocorre quando revende o imóvel entregue pela incorporadora e, por isso, é necessário analisar o impacto tributário nessa etapa seguinte:
Se Pessoa Física: paga Imposto de Renda (IR) sobre ganho de capital, que é a diferença entre o valor de venda do imóvel recebido e o custo do imóvel que foi dado na permuta.
Se Pessoa Jurídica, geralmente tributada pelo Lucro Presumido: paga IRPJ, CSLL, PIS e Cofins equivalentes a 6,73% do valor de venda do imóvel recebido da Incorporadora.
A permuta de imóveis é amplamente adotada no mercado imobiliário porque oferece o benefício da transação não demandar desembolso pela Incorporadora para a aquisição do terreno, bem como propiciar certa independência para o proprietário, que recebe seu imóvel.
Mas, para o proprietário, há a incidência do ITBI sobre o imóvel recebido e, para o proprietário PF, isso pode significar perda de benefício tributário relativo ao deflator temporal aplicado no IR sobre ganho de capital.
Ainda assim, a permuta de imóveis pode se justificar.
Para isso, recomendamos a avaliação desses impactos e a consideração de outras formatações de negócio, como permuta financeira e estruturações societárias.
Essa análise fica ainda mais relevante após a vigência da Reforma Tributária.
#2
O que muda com a reforma?
No novo sistema – vigente a partir de 2027:
Proprietário PJ:
Deixa de recolher PIS e Cofins na venda do imóvel recebido na permuta.
Mas passa a ser contribuinte de CBS/IBS no momento da venda do imóvel recebido na permuta.
Ele pode abater da base o menor valor entre custo contábil corrigido pelo IPCA e valor de mercado.
Proprietário PF:
Se for caracterizado como “com habitualidade” e, portanto, contribuinte como PJ, passa a recolher esses tributos na venda do imóvel recebido na permuta.
Poderá impactar, inclusive, outras transações imobiliárias realizadas no mesmo ano ou no seguinte, que passarão a se submeter à CBS/IBS.
Continua recolhendo IR sobre o ganho de capital na venda do imóvel recebido na permuta.
A consequência prática? O proprietário precisará de uma fração maior do VGV para manter a mesma liquidez – e isso pressiona a margem da incorporadora ou a atratividade da operação.
#3
Estudos de caso: a conta do futuro
Vamos a um exemplo prático para entender como a Reforma Tributária impacta diretamente a estrutura de permutas. Consideramos:
Premissas do projeto:
VGV do projeto: R$ 100 milhões
Valor da permuta: R$ 10 milhões (10% do VGV)
Custo contábil do terreno: R$ 2 milhões
Carga tributária em detalhes
Regime Atual:
Para PJ: tributa-se 6,73% sobre o valor de venda da unidade recebida na permuta (IRPJ 2,00% + CSLL 1,08% + PIS/Cofins 3,65%)
Para PF: isento de IR na permuta física sem torna. Tributação de IR na venda do imóvel recebido da Incorporadora
Novo Regime (pós-2029, com IVA):
O RET é extinto para novos empreendimentos.
A venda das unidades recebidas da incorporadora passa a ser tributada:
CBS (federal): estimado em 4,67%
IBS (estadual/municipal): estimado em 9,33%
Totalizando 14% sobre a base tributável (vendas a partir de 2033)
A base pode ser reduzida, desde que haja custo contábil documentado inferior ao valor de mercado.
Para PFs com habitualidade, a isenção cai: recolhe CBS/IBS como qualquer contribuinte.
O resultado mostra que para pessoas jurídicas, a carga tributária sobe de R$ 673 mil para R$ 1,29 milhão, diminuindo o valor líquido recebido de 9,33% para 8,71% do VGV.
Já para pessoas físicas, que hoje são isentas, a nova tributação retira quase R$ 1 milhão da operação, reduzindo a liquidez de 10% para 9,02% do VGV.
A consequência prática é direta: para manter a mesma liquidez, o proprietário precisará negociar uma fração maior do VGV.
O que nesse cenário simulado significa que sendo um proprietário PJ você precisaria entregar 10,73% do VGV em permuta, ou 11,12% em caso de PF.
Conclusão: A reforma tributária pode aumentar de 7,3% a 11,12% o custo da permuta física dos terrenos.
#4
A nova engenharia da permuta
A permuta segue sendo parte essencial do capital stack, mas passa a exigir atenção em frentes específicas:
Custo contábil como alavanca: quanto maior o valor comprovado, menor a base tributável.
Migração societária: PFs que operam com frequência podem ter vantagem ao se transformar em PJ.
Reprecificação de terrenos: a carga tributária embutida altera a percepção de valor do ativo.
Modelagem tributária e contratual: será preciso mais engenharia para garantir que a permuta não corrompa a margem do projeto.
Permutar vai exigir muito mais do que negociar VGV
A Reforma não elimina a permuta – mas ela a complica. Coloca mais responsabilidade fiscal no colo do proprietário. E mais pressão contratual na mesa do incorporador.
O desafio agora é se antecipar: entender os novos regimes, reestruturar contratos, recalibrar prazos e margens. Quem souber usar essa nova complexidade como vantagem competitiva, sairá na frente.
Além disso… será ainda mais importante verificar se a permuta física é a formatação ideal para essa operação, devendo considerar outras possibilidades e seus impactos tributários devidamente quantificados, como: permuta financeira, compra e venda ou alguma estrutura societária.
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