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A Reforma Tributária pode encarecer a permuta imobiliária em até 11%

As mudanças tributárias impostas pela Reforma vão afetar a dinâmica da permuta, pressionando margens e exigindo novas estratégias para manter a operação viável

Radar Terracotta: Pro Tip

A Reforma Tributária ainda nem entrou em vigor, mas já pressiona um dos pilares da viabilidade imobiliária: a permuta de terrenos por unidades. 

Trata-se de um movimento silencioso, mas profundo. Não estamos diante da extinção da permuta – e sim da necessidade de reestruturá-la.

No novo sistema fiscal, a operação ganha novas camadas de exigência e pode se tornar significativamente mais onerosa. 

A mudança afeta tanto o modelo de precificação dos empreendimentos quanto a dinâmica de captação de terrenos no Brasil.

O Radar Pro Tip é nossa edição exclusiva para assinantes pro, onde trazemos a visão de um especialista a respeito de um tema relevante para quem atua no setor.

Boa leitura!

Na edição de hoje:

  • 📉 Como a Reforma Tributária muda a lógica da permuta imobiliária

  • ⚖️ O novo regime de tributos e o impacto direto sobre PFs e PJs

  • 🧮 Estudos de caso: o novo custo oculto da permuta

  • 🔧 Estratégias para preservar margem e viabilidade após a Reforma

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Reforma tributária: o que muda para o empreendedor imobiliário?

Participe desta conversa fechada com um especialista em estruturação tributária.

No dia 17 de julho, você vai descobrir:

  • Como a carga tributária muda com a reforma

  • O impacto direto sobre as permutas

  • Estratégias para preservar viabilidade

  • O que fazer (mesmo sem a lei ainda estar em vigor)

#1

A permuta continua essencial – mas exige mais sofisticação

A permuta já é parte do capital stack da maioria dos projetos. Mas com a aprovação da EC 132/2023 e da LC 214/2025, a lógica tributária dessa operação muda radicalmente para os proprietários, sejam pessoas físicas ou jurídicas.

O sistema atual permite a não tributação da permuta para os proprietários PF e PJ e para a incorporadora no momento da transação. 

Para o proprietário, a tributação ocorre quando revende o imóvel entregue pela incorporadora e, por isso, é necessário analisar o impacto tributário nessa etapa seguinte:

  • Se Pessoa Física: paga Imposto de Renda (IR) sobre ganho de capital, que é a diferença entre o valor de venda do imóvel recebido e o custo do imóvel que foi dado na permuta.

  • Se Pessoa Jurídica, geralmente tributada pelo Lucro Presumido: paga IRPJ, CSLL, PIS e Cofins equivalentes a 6,73% do valor de venda do imóvel recebido da Incorporadora.

A permuta de imóveis é amplamente adotada no mercado imobiliário porque oferece o benefício da transação não demandar desembolso pela Incorporadora para a aquisição do terreno, bem como propiciar certa independência para o proprietário, que recebe seu imóvel. 

Mas, para o proprietário, há a incidência do ITBI sobre o imóvel recebido e, para o proprietário PF, isso pode significar perda de benefício tributário relativo ao deflator temporal aplicado no IR sobre ganho de capital.

Ainda assim, a permuta de imóveis pode se justificar. 

Para isso, recomendamos a avaliação desses impactos e a consideração de outras formatações de negócio, como permuta financeira e estruturações societárias.

Essa análise fica ainda mais relevante após a vigência da Reforma Tributária.

#2

O que muda com a reforma?

No novo sistema – vigente a partir de 2027:

Proprietário PJ

  • Deixa de recolher PIS e Cofins na venda do imóvel recebido na permuta.

  • Mas passa a ser contribuinte de CBS/IBS no momento da venda do imóvel recebido na permuta. 

  • Ele pode abater da base o menor valor entre custo contábil corrigido pelo IPCA e valor de mercado.

Proprietário PF

  • Se for caracterizado como “com habitualidade” e, portanto, contribuinte como PJ, passa a recolher esses tributos na venda do imóvel recebido na permuta.

  • Poderá impactar, inclusive, outras transações imobiliárias realizadas no mesmo ano ou no seguinte, que passarão a se submeter à CBS/IBS.

  • Continua recolhendo IR sobre o ganho de capital na venda do imóvel recebido na permuta.

A consequência prática? O proprietário precisará de uma fração maior do VGV para manter a mesma liquidez – e isso pressiona a margem da incorporadora ou a atratividade da operação.

#3

Estudos de caso: a conta do futuro

Vamos a um exemplo prático para entender como a Reforma Tributária impacta diretamente a estrutura de permutas. Consideramos:

Premissas do projeto:

  • VGV do projeto: R$ 100 milhões

  • Valor da permuta: R$ 10 milhões (10% do VGV)

  • Custo contábil do terreno: R$ 2 milhões

Carga tributária em detalhes

Regime Atual:

  • Para PJ: tributa-se 6,73% sobre o valor de venda da unidade recebida na permuta (IRPJ 2,00% + CSLL 1,08% + PIS/Cofins 3,65%)

  • Para PF: isento de IR na permuta física sem torna. Tributação de IR na venda do imóvel recebido da Incorporadora

Novo Regime (pós-2029, com IVA):

  • O RET é extinto para novos empreendimentos.

  • A venda das unidades recebidas da incorporadora passa a ser tributada:

    • CBS (federal): estimado em 4,67%

    • IBS (estadual/municipal): estimado em 9,33%

    • Totalizando 14% sobre a base tributável (vendas a partir de 2033)

  • A base pode ser reduzida, desde que haja custo contábil documentado inferior ao valor de mercado.

  • Para PFs com habitualidade, a isenção cai: recolhe CBS/IBS como qualquer contribuinte.

O resultado mostra que para pessoas jurídicas, a carga tributária sobe de R$ 673 mil para R$ 1,29 milhão, diminuindo o valor líquido recebido de 9,33% para 8,71% do VGV.

Já para pessoas físicas, que hoje são isentas, a nova tributação retira quase R$ 1 milhão da operação, reduzindo a liquidez de 10% para 9,02% do VGV.

A consequência prática é direta: para manter a mesma liquidez, o proprietário precisará negociar uma fração maior do VGV.

O que nesse cenário simulado significa que sendo um proprietário PJ você precisaria entregar 10,73% do VGV em permuta, ou 11,12% em caso de PF.

Conclusão: A reforma tributária pode aumentar de 7,3% a 11,12% o custo da permuta física dos terrenos.

#4

A nova engenharia da permuta

A permuta segue sendo parte essencial do capital stack, mas passa a exigir atenção em frentes específicas:

  • Custo contábil como alavanca: quanto maior o valor comprovado, menor a base tributável.

  • Migração societária: PFs que operam com frequência podem ter vantagem ao se transformar em PJ.

  • Reprecificação de terrenos: a carga tributária embutida altera a percepção de valor do ativo.

    Modelagem tributária e contratual: será preciso mais engenharia para garantir que a permuta não corrompa a margem do projeto.

Permutar vai exigir muito mais do que negociar VGV

A Reforma não elimina a permuta – mas ela a complica. Coloca mais responsabilidade fiscal no colo do proprietário. E mais pressão contratual na mesa do incorporador.

O desafio agora é se antecipar: entender os novos regimes, reestruturar contratos, recalibrar prazos e margens. Quem souber usar essa nova complexidade como vantagem competitiva, sairá na frente.

Além disso… será ainda mais importante verificar se a permuta física é a formatação ideal para essa operação, devendo considerar outras possibilidades e seus impactos tributários devidamente quantificados, como: permuta financeira, compra e venda ou alguma estrutura societária.

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