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Vacation Homes 2.0: o que a Pacaso ensina sobre posse, luxo e recorrência
Como a co-propriedade está redesenhando o mercado de segunda moradia — e o que isso exige de quem tenta seguir o mesmo caminho.
Bruno Loreto
2 de julho de 2025 • Tempo de leitura: 10 minutos
Radar Terracotta: Dive In
O segmento de casas de férias movimenta centenas de bilhões de dólares no mundo. Mas até pouco tempo, era um ativo subutilizado. Uma empresa decidiu mudar isso — e vem abrindo uma nova era para o setor.
O Radar Dive In é nossa edição exclusiva para assinantes pro, onde escolhemos um tema para nos aprofundar, indo mais além em teses e negócios de real estate que tem chamado atenção.
Boa leitura!
Na edição de hoje:
🌍 Um mercado bilionário, mas subutilizado
🚀 O surgimento da Pacaso e sua proposta inovadora
🧳 Modelo Pacaso: co-ownership com jornada integrada
🏡 Por que co-ownership ≠ timeshare
💸 Como a Pacaso monetiza cada etapa da jornada
📉 A escalabilidade tem limites
⚠️ O erro de quem tenta copiar o modelo
🔑 A verdadeira inovação: jornada e confiança
#1
O mercado de vacation homes: gigante, mas ineficiente
Com um valor estimado de US$ 276 bilhões em 2024 e projeção para chegar a US$ 538 bilhões até 2034, o mercado global de imóveis de luxo para uso recreativo cresce impulsionado pela alta demanda por estilo de vida, segunda residência e diversificação patrimonial.
No entanto, o modelo tradicional apresenta falhas: uma casa de férias típica fica vazia mais de 60% do tempo. É um ativo caro, pouco aproveitado e de baixa eficiência financeira para quem compra.
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#2
O surgimento da Pacaso
Fundada em 2020 por dois ex-executivos da Zillow, a Pacaso nasceu com uma tese clara: tornar mais acessível e eficiente a posse de vacation homes por meio da co-propriedade fracionada.
Desde sua fundação, a Pacaso chamou atenção de grandes investidores por sua capacidade de unir tecnologia, luxo e modelo escalável.
A empresa já levantou mais de US$ 246 milhões em capital de risco com apoio de fundos como SoftBank, Greycroft e Fifth Wall, atraídos por um modelo que combina margens altas, base recorrente de receita e potencial global de expansão.
Com valuation que ultrapassou US$ 1 bilhão em poucos anos, a Pacaso se tornou uma das proptechs mais valorizadas do mundo.
#3
O diferencial da Pacaso: co-ownership com jornada integrada
Como funciona:
A empresa seleciona imóveis unifamiliares de alto padrão, realiza melhorias e os estrutura legalmente dentro de uma LLC (Limited Liability Company), onde cada imóvel é detido por uma empresa distinta.
Em seguida, a Pacaso vende até 8 cotas dessa LLC para diferentes compradores, cada um se tornando sócio proprietário.
Cada cotista tem direito a até 1/8 do uso anual do imóvel — o que equivale a cerca de 44 noites por ano —, com agendamento feito por meio do app da própria empresa.
Após um período de carência de 12 meses, o cotista pode revender sua participação, com suporte da plataforma para precificação, liquidez e operação da revenda.
A inovação não está no fracionamento da posse, mas na experiência completa:
Propriedade real, com participação societária no imóvel;
Agendamento de uso via app com algoritmo próprio (SmartStay™);
Casas mobiliadas, decoradas e mantidas pela própria plataforma;
Gestão de manutenção, contas, suporte e revenda.
É um modelo turnkey que combina experiência de luxo com facilidade de gestão. O comprador entra e sai sem fricção — e com acesso a uma rede global de propriedades em destinos premium.
#4
Co-ownership não é timeshare
Muitos confundem o modelo da Pacaso com o timeshare tradicional — mas há diferenças estruturais relevantes. E elas revelam um ponto central: o cliente da Pacaso quer ser dono, não hóspede.
O desejo não é apenas por acesso temporário a uma casa de luxo, mas por fazer parte dela — ter voz, valorização patrimonial, liquidez e, principalmente, identidade de propriedade.
O modelo atende a um consumidor que valoriza controle, status e flexibilidade, sem abrir mão da conveniência.
O timeshare, por outro lado, é visto como um produto de consumo, com semanas fixas e experiência muitas vezes padronizada. O co-ownership da Pacaso está mais próximo de um ativo de patrimônio com uso inteligente.
Essa distinção é crucial para entender por que a Pacaso conseguiu atrair capital institucional e romper com o estigma negativo associado aos timeshares.
Ao posicionar-se como um modelo de propriedade compartilhada — e não de hospedagem alternada —, a empresa capturou um público que busca pertencer, e não apenas frequentar.
#5
Como a empresa faz dinheiro
O modelo da Pacaso combina margem alta na entrada com receita recorrente na operação.
A empresa cobra uma taxa de 12% sobre o valor da cota no momento da compra.
Depois disso, mantém uma receita mensal com taxas de manutenção no valor de US$ 99 por cota, gestão e operação, cobradas proporcionalmente de cada cotista.
Também fatura com a revenda de cotas, aplicando uma comissão de 6% sobre cada transação. Além de ganhar como originador do financiamento.
Ou seja: monetiza o ciclo completo da jornada — da aquisição à saída do cliente.
#6
Os números da empresa
A trajetória da Pacaso impressiona em números acumulados — mas merece leitura atenta.
Os gráficos mais recentes mostram que a empresa já transacionou mais de US$ 1,05 bilhão em valor bruto de imóveis e taxas associadas desde sua fundação.
Esse volume cresceu de US$ 279 milhões em 2021 para US$ 765 milhões em 2022, US$ 884 milhões em 2023 e ultrapassou a marca bilionária em 2024.
Porém ao olharmos de forma mais atenta, fica claro que o crescimento da empresa ainda é inconstante mostrando os desafios de obter escalabilidade no modelo.
Ao analisar os dados em sua forma desagregada — ano a ano —, o cenário revela nuances importantes.
O pico operacional da Pacaso ocorreu em 2022, com US$ 486 milhões transacionados e US$ 44 milhões de lucro bruto.
Já em 2023, os números caíram para US$ 119 milhões em transações e US$ 15 milhões de lucro, com uma leve recuperação em 2024 (US$ 166 milhões transacionados e US$ 22 milhões de lucro).
Esses dados indicam que, embora a empresa continue crescendo em base instalada e notoriedade, o desempenho apresenta oscilação e não segue uma curva de crescimento linear.
Para investidores e operadores, isso levanta a pergunta: o modelo está em amadurecimento ou já atingiu um platô?
#7
Os erros mais comuns de quem tenta copiar esse modelo
Quem enxerga o co-ownership como apenas uma forma de “fatiar imóveis” tende a fracassar.
A lição da Pacaso é clara: o valor está na integração vertical da experiência. E isso exige competências muito específicas:
Produto: imóveis com apelo aspiracional, curadoria e padrão de qualidade inegociável.
Tecnologia: plataforma robusta de agendamento, gestão e comunicação.
Operação: manutenção, limpeza, concierge e suporte local contínuo.
Liquidez: infraestrutura de revenda ativa e confiável.
Comunidade e marca: confiança é a chave para transformar posse em recorrência.
É comum ver entrantes subestimando o trabalho de backoffice, a complexidade regulatória ou achando que uma fração é apenas um “produto de marketing”.
Na prática, sem jornada integrada e foco em experiência, o modelo desmorona.
E tudo isso no mínimo custa dinheiro.
#8
A fronteira é mais complexa do que parece
A Pacaso inaugurou uma nova era na forma de consumir segunda residência — onde luxo, tecnologia e recorrência se encontram em um modelo de posse compartilhada.
Mas o caso também expõe os limites dessa inovação: crescer nesse segmento exige muito mais do que uma boa ideia ou um produto bem desenhado.
É preciso dominar uma operação intensiva, construir marca com confiança e entregar experiência com consistência.
O recado para quem observa esse mercado é claro: o co-ownership pode ser uma das avenidas mais promissoras do real estate global, mas sua execução depende de competências que extrapolam a incorporação tradicional.
O futuro das vacation homes pode, sim, ser compartilhado — mas só prosperará nas mãos de quem entender que o verdadeiro ativo aqui não é o imóvel em si, e sim a jornada do cliente.
🔒 Acesse por esse link o Investor Deck da empresa.
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