#123: Como usar o capital certo para cada fase do projeto imobiliário?

Na edição de hoje:

• Como usar o capital certo para cada fase do projeto imobiliário? (seção: Pauta Radar)

• Clientes de médio e alto padrão reduzem uso do financiamento imobiliário tradicional (seção: Análise de Mercado)

• Funding criativo, expansão internacional e tecnologia climática no radar (seção: Radar de Tendências)

O mercado imobiliário movimenta US$ 326,5 trilhões no mundo, sendo a maior classe de ativos global.

No Brasil, porém, a rota para acessar capital sempre foi bastante limitada: recursos próprios ou crédito tradicional, especialmente via poupança.

Com a Selic elevada, esse cenário ficou ainda mais desafiador.

Diante de margens pressionadas, custos de obra em alta e crédito mais escasso, a pergunta que vale ouro no mercado imobiliário virou: como financiar um projeto com menos capital próprio e mais retorno?

Essa foi a provocação central do Deep Dive #5, realizado nesta quarta e quinta-feira em São Paulo com os membros do programa Insider e investidores.

• O encontro incluiu painéis com especialistas em estruturação criativa, tokenização e home equity, além do Funding Stage, onde incorporadoras apresentaram projetos a uma banca de investidores;

• No dia seguinte, o grupo participou de agendas imersivas com empresas como Mercado Bitcoin, Netspaces, Action e INCO, explorando modelos práticos de captação alternativa.

No palco, dados revelaram que os custos com materiais cresceram 194% desde 2007 e a mão de obra subiu 243% - ao mesmo tempo em que as margens das incorporadoras caíram de 20% para 12% nos últimos anos.

Resultado? A conta não fecha mais como antes.

A saída está em pensar funding de forma mais ampla: investidores, fornecedores, clientes e estruturação criativa de capital podem se tornar aliados estratégicos para viabilizar o projeto ideal.

E tem mais: alavancar um projeto com as ferramentas certas, como equity preferencial, crédito para terrenos ou tokenização, pode multiplicar o lucro sobre o capital investido em até 7 vezes, segundo simulações apresentadas no evento.

💡 A mensagem é clara. Não basta captar recursos: é preciso montar a pilha de capital certa para cada fase do projeto.

RBR busca R$ 300M com nova estratégia. A RBR Asset está captando R$ 300M para seu novo fundo, o Flagship I, que marca uma mudança estratégica da gestora. Anteriormente focada em equity puro, a RBR agora prioriza projetos já em andamento, permutas e equity preferencial, visando reduzir riscos após observar volatilidade nos retornos anteriores. O fundo já comprometeu R$ 95M em cinco projetos e está em negociação para mais quatro, com prioridade em empreendimentos residenciais nas faixas de renda mais protegidas do juro elevado: o segmento econômico, subsidiado pelo MCMV, e o alto padrão.

Invisto avança nos subúrbios americanos. João Vianna, cofundador da Loft, fez sua primeira aquisição pela Invisto, empresa que atua nos subúrbios da Flórida. A compra da construtora Luih vai permitir à Invisto verticalizar suas operações, reduzindo prazos de construção de 14 para até 8 meses e cortando custos em 7%. Criada em 2022, a Invisto já levantou US$ 215M em dois fundos, possui 100 casas no portfólio e mantém estratégia focada em modernizar residências antigas em áreas consolidadas, mantendo parcerias sólidas com corretores locais.

Do ar ao concreto: Las Vegas inova na captura de CO2. Liderado por um ex-engenheiro da SpaceX, o projeto Juniper, da startup Clairity Tech, captura CO₂ atmosférico usando energia solar e o transforma em concreto por meio de um processo inovador, criando materiais com pegada negativa. Atualmente, a Clairity captura 100 toneladas de CO₂ por ano e planeja expandir para até 10 megatoneladas em dez anos, contando com incentivos fiscais para viabilizar o alto custo.

Clientes de médio e alto padrão reduzem uso do financiamento imobiliário tradicional

Em São Paulo, onde a demanda por imóveis segue forte e o desemprego permanece baixo, uma mudança relevante chamou a atenção: clientes das marcas de médio e alto padrão da Cyrela e Living estão reduzindo o uso do financiamento imobiliário tradicional.

Em contrapartida, aumentou significativamente a proporção de clientes que preferem pagar diretamente à construtora, utilizando recursos próprios.

• Essa tendência também foi observada pela SKR no segmento de alto padrão, onde clientes têm optado por aumentar os pagamentos diretos às construtoras no momento do repasse, buscando alternativas diante das altas taxas de juros dos financiamentos tradicionais.

🔎 O que isso significa para o setor?

Essa movimentação indica que consumidores de médio e alto padrão estão buscando novas formas de viabilizar seus imóveis, criando oportunidades para construtoras que oferecem condições mais flexíveis e vantajosas nos pagamentos diretos.

Além disso, demonstra a capacidade de adaptação e resiliência do mercado imobiliário diante de condições econômicas adversas.

Outro ponto relevante é a possível criação de uma nova faixa de renda no programa MCMV, comentada por aqui na semana passada, que pode beneficiar ainda mais o segmento econômico.

Seguimos atentos a esses movimentos estratégicos e traremos novas análises em breve. Fique ligado(a)! 🚀

🚀 Tem mais novidades em nosso portfólio! As investidas da Terracotta continuam avançando e trazendo inovações que impactam diretamente o mercado imobiliário:

• Começando pela nossa investida Construex, que acaba de superar a marca de 1,2 milhão de fornecedores digitalizados no mercado da construção, um setor que movimenta US$ 1,5 trilhões. Com forte presença na América Latina, a plataforma tem impulsionado eficiência, otimização das cadeias de suprimentos e financiamento inteligente, usando big data como aliada estratégica para transformar radicalmente a aquisição e o financiamento no setor;

• Enquanto isso, a Spotlar firmou uma importante parceria com a Modulare Empreendimentos, que já se destacava pela personalização de plantas. Agora, graças à solução inovadora da Spotlar, os clientes podem receber seus apartamentos completamente prontos, com mobília e decoração personalizada.

E por falar em novidades, na quarta-feira passada (26) realizamos o nosso primeiro Deep Dive do ano, seguido pelo Offsite na quinta-feira (27). Os encontros reuniram os Insiders da Terracotta em momentos de conexão, troca de experiências e fortalecimento do nosso ecossistema. Uma excelente maneira de aquecer os motores para o segundo trimestre!

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