A lógica que sustentou a incorporação tradicional nos últimos 20 anos está se esgotando. Não por falta de demanda, mas porque a equação risco-retorno está deixando de fazer sentido.

Os números não mentem: margens em queda, custos pressionados e capital mais escasso exigem que o empreendedor imobiliário repense não apenas o produto final, mas todo o modelo de negócio.

Agora, quem joga bem é quem sabe usar funding como estratégia — seja para se proteger ou para crescer.

Hoje estamos inaugurando a série Terracotta Expert Series, com cinco capítulos focados no tema Alternativas de Funding no Mercado Imobiliário.

Espero que aproveite!

Capítulo 1: A queda do modelo tradicional

🧭 A incorporação tradicional está perdendo atratividade

Durante anos, a incorporação operou com uma fórmula simples: comprar bem, lançar certo, construir, financiar e vender rápido.

Funcionava.

Mas nesse novo ciclo, essa equação se mostra menos eficiente, mais complexa — e mais arriscada.

Entre 2010 e 2022, a margem líquida média das incorporadoras caiu de 20% para 12%.

• → O custo da mão de obra subiu 2,43x
• → Os materiais aumentaram 1,94x
• → A inflação geral (IPCA) foi de 1,59x

Ou seja: o setor da construção correu mais rápido que a economia como um todo — e, paradoxalmente, lucrou menos.

Se o lucro cai e o risco aumenta, o empreendedor reage como sempre: buscando alternativas para continuar viabilizando negócios.

⚡ O incorporador está em movimento

O empreendedor imobiliário está testando novos caminhos para manter a roda girando.

Três movimentos deixam isso evidente:

🛡️ Viés Defensivo: funding como escudo estratégico

Três vetores pressionam diretamente a incorporação tradicional:

• → Aumento dos custos de materiais e mão de obra
• → Capital mais caro e crédito bancário mais seletivo
• → Incertezas tributárias impactando o retorno esperado

Esse cenário tornou os projetos mais arriscados, menos previsíveis — e mais difíceis de fechar conta.

Se o modelo tradicional perdeu força, o incorporador se viu obrigado a repensar a forma como o capital é estruturado.

O funding passa a ser usado como ferramenta de defesa:

• → Para preservar margem em ambientes mais hostis
• → Para reduzir a exposição de capital do incorporador
• → Para melhorar as condições com fornecedores e donos de terrenos
• → Para aumentar a previsibilidade financeira

👉 Mais do que captar recursos, o objetivo agora é usar o funding de forma estratégica para seguir operando com segurança.

🚀 Viés Oportunístico: funding como motor de crescimento

Se por um lado o empreendedor usa o funding para se proteger, por outro, ele pode usá-lo para avançar.

Em um mercado mais volátil e assimétrico, surgem janelas de oportunidade para quem está capitalizado — ou sabe estruturar capital com inteligência.

Aqui, o funding deixa de ser apenas um escudo.

Ele vira um instrumento de ataque.

A lógica muda:

• → Em vez de reduzir exposição, o objetivo é aumentar o alcance
• → Em vez de preservar caixa, a meta é multiplicar retornos
• → Em vez de esperar o ciclo virar, a estratégia é antecipar movimentos

📝 Usar o funding com viés oportunístico é acelerar projetos com timing de mercado, escalar operações com tração e ocupar espaços antes que fiquem caros demais.

🧠 O que vem a seguir?

Agora que entendemos por que o modelo tradicional perdeu força — e como o empreendedor está se reinventando —, é hora de responder à pergunta:

No próximo capítulo da Expert Series, você vai ver:

• → As mudanças no ambiente tradicional de funding imobiliário
• → Como novas regras, tecnologias e perfis de investidores estão moldando o jogo
• → Por que o mercado está mais assimétrico — e cheio de oportunidades para quem souber jogar

📌 A era do funding subsidiado acabou.

Uma nova geração de alternativas está se abrindo. Você vai precisar conhecê-las para seguir crescendo.

Nos vemos no Capítulo 2.

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Até a próxima edição 👋🏼