O real estate está mudando rápido e é necessário saber conectar os pontos.
Descubra o poder de uma capital stack bem calibrada para multiplicar em 7× seu retorno.
Entenda como tokenização e modelos “real estate as a service” estão redesenhando o setor.
E confira o que Adam Neumann (sim, ele de novo) está aprontando agora no mundo do real estate como serviço.
Spoiler: o negócio imobiliário do futuro precisa cada vez mais de estratégia.
EXPERT SERIES ALTERNATIVAS DE FUNDING
Capítulo 4: Capital Stack
Chegamos ao quarto capítulo da nossa série.
- Falamos sobre a importância de tratar funding como pauta estratégica.
- Apresentamos as mudanças no ambiente de funding imobiliário.
- Exploramos o que é funding de verdade e motivações para se alavancar.
Hoje, vamos mostrar como você pode elevar em até 7 vezes a sua performance em um projeto imobiliário — usando um conceito já consagrado no mercado americano: o Capital Stack.
O que é Capital Stack?
No mercado imobiliário dos EUA, Capital Stack é o termo usado para definir a estrutura de capital de um projeto.
Ela organiza os diferentes níveis de investimento — cada um com seu risco, custo e retorno — em camadas complementares.
Em vez de contar só com capital próprio ou um único financiamento, o projeto é estruturado por stacks:
Cada camada tem:
- Um perfil de investidor
- Uma expectativa de retorno
- Uma função no ciclo do projeto
O objetivo?
Otimizar o custo de capital, reduzir a exposição do incorporador e maximizar o lucro no final do ciclo.
Com as mudanças no ambiente de funding que vimos no capítulo dois, teremos cada vez mais opções para compor essas camadas.
Seguindo os moldes de mercados mais maduros.
Como o Capital Stack funciona
Cada "camada" de capital no projeto tem um perfil diferente:
Dívida Sênior: Bancos, FIIs ou fundos soberanos. Mais seguros, mais baratos.
Dívida Mezanino: Financiadores que aceitam mais risco, em troca de maior retorno.
Equity Preferencial: Investidores que têm prioridade sobre o lucro, mas abaixo da dívida.
Equity Comum: O incorporador e os sócios originais — os últimos a receber, mas com maior upside.
Estruturar seu projeto por fases e tipos de capital cria eficiência:
É possível levantar recursos específicos para cada etapa — aquisição de terreno, construção, comercialização — reduzindo a necessidade de usar só capital próprio ou financiamento caro e engessado.
Na prática: o impacto na rentabilidade
Considere um projeto com 80 unidades, R$ 56M de VGV, uma necessidade de capital de R$ 23.5M e expectativa de gerar R$ 12.6M em lucro.
Vejamos como o Capital Stack pode transformar o seu resultado com um empreendimento:
Cenário 1 – Sem Alavancagem
- Capital investido pelo incorporador: R$ 23.5M
- Lucro do Incorporador: R$ 12.6M
- TIR: 26,7%
- Múltiplo lucro vs capital investido: 0,54x
Cenário 2 – Adicionando 1 Stack (Financiamento à Produção)
- Capital investido pelo incorporador: R$ 6.1M
- Lucro do Incorporador: R$ 9M
- TIR: 35,6%
- Múltiplo lucro vs capital investido: 1,46x
Cenário 3 – Adicionando 2 Stacks (Financiamento + Crédito para Terreno)
- Capital investido pelo incorporador: R$ 1.3M
- Lucro do Incorporador: R$ 5.6M
- TIR: 79,3%
- Múltiplo lucro vs capital investido: 4,12x
Resultado: O empreendedor que organiza bem seu Capital Stack consegue reduzir sua exposição de capital e multiplicar o seu lucro sobre o capital investido em até 7.6 vezes.
Isso sem precisar mudar o projeto, aumentar o VGV ou correr riscos desnecessários.
Conclusão: Funding não é custo. É estratégia
Empreendedores que continuam tratando funding como mera captação de recursos estão abrindo mão de ganhos exponenciais.
O amadurecimento do mercado vai exigir cada vez mais capacidade de estruturar o capital por fases, perfis de risco e fontes específicas.
O Capital Stack é a chave para isso:
- Reduz exposição.
- Diminui custo de capital.
- Aumenta a margem final.
Pensar sua estratégia de capital é maximizar o quanto você coloca de dinheiro no bolso.
No próximo capítulo, vamos aprofundar em novas alternativas que estão surgindo e são opções para compor seu Capital Stack.
Nos vemos lá.
REAL ESTATE FINTECH
Real Estate tokenizado: US$ 4 trilhões à vista
A tokenização dos imóveis está deixando de ser teoria para virar mercado real — e grande.
Segundo a Deloitte, o mercado global de real estate tokenizado deve saltar de menos de US$ 300 bilhões em 2024 para cerca de US$ 4 trilhões até 2035. Um crescimento anual de 27%, puxado por três frentes principais:
- Fundos imobiliários privados tokenizados: cotas digitais negociáveis, com previsão de chegar a US$ 1 trilhão.
- Propriedade tokenizada de empréstimos e securitizações: hipotecas, CRIs e recebíveis fracionados e digitalizados, estimados em US$ 2,39 trilhões.
- Tokenização de terrenos e projetos em construção: uma porta de entrada para captação antecipada, que pode movimentar US$ 50 bilhões.
Por que importa?
A tokenização reduz intermediários, baixa custos, amplia acesso a investidores menores e viabiliza portfólios mais personalizados.
Mais do que democratizar o mercado, ela promete criar uma nova camada de liquidez e eficiência para o real estate.
REAL ESTATE AS A SERVICE
Fundador da WeWork se prepara para novo IPO
Adam Neumann, ex-WeWork, voltou às manchetes: sua nova empresa, a Flow, captou mais US$ 100 milhões e dobrou o valuation para US$ 2,5 bilhões.
O modelo é claro: reinventar o aluguel multifamily com experiência integrada — tecnologia, comunidade e serviços para millennials e Gen Z.
A rodada foi liderada pela Andreessen Horowitz (a16z), sinalizando que o futuro do aluguel não é mais só propriedade. É operação, recorrência e brand experience.
Neumann pode ter histórico controverso, mas o mercado mais uma vez aposta em sua visão ousada para o mercado imobiliário.
Por que isso importa?
O movimento é mais um a reforçar alguns componentes da transformação de médio prazo que veremos no mercado imobiliário:
- Branded Residences: Moradias com marca vão ser cada vez mais comuns
- Residência como serviço: A Flexibilidade da moradia por assinatura
- Community Led Growth: Foco em experiência e fidelização para agregar valor e crescimento
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