#122: O futuro do mercado imobiliário é a fusão com serviços financeiros

Na edição de hoje:

• O futuro do mercado imobiliário é a fusão com serviços financeiros (seção: Pauta Radar)

• Vem aí mais verba (e nova faixa) para o MCMV? (seção: Análise de Mercado)

• Expansão da Charlie, investimento estrangeiro e novos polos imobiliários no radar (seção: Radar de Tendências)

Imagine procurar um imóvel, encontrar a casa ideal e, com poucos cliques, já sair com o financiamento aprovado - tudo dentro da mesma plataforma. Nos EUA, esse movimento acaba de se intensificar com mais uma grande aquisição.

A Rocket Mortgage, maior originadora de hipotecas dos EUA, anunciou a compra da Redfin, uma das primeiras plataformas imobiliárias digitais do país, fundada em 2004 e conhecida por seu modelo de corretagem online e busca de imóveis integrada.

A transação, no valor de US$ 1,75 bilhão, além de um grande negócio, também representa um sinal claro de que o mercado imobiliário e os serviços financeiros estão se tornando uma coisa só.

O motivo por trás é simples: com 50 milhões de visitantes mensais, a Redfin dá à Rocket um canal direto para transformar leads em clientes de hipotecas, sem intermediários.

Esse movimento não é isolado. Ele segue uma tendência global de integração entre corretoras, bancos e plataformas digitais.

No Brasil, esse movimento já vem acontecendo.

• É o caso do Santander, que em 2021 comprou a Apê11, uma plataforma digital de compra e venda de imóveis. Agora, o banco reduz intermediários e melhora a conversão de crédito.

• No mês passado, tivemos também a parceria entre a Loft e a Caixa, uma extensão da estratégia de integrar o crédito à jornada de compra do imóvel. Esse é um movimento que a empresa começou em 2021, quando adquiriu a startup de crédito imobiliário CrediHome.

• E tem ainda o exemplo da Housi, que além de já conhecida por seu modelo de moradia por assinatura, neste mês lançou em parceria com o banco BS2 a Credi Housi, uma fintech destinada a oferecer crédito às incorporadoras de pequeno e médio porte.

E para os incorporadores, o que muda?

Se o futuro é a fusão entre transação e financiamento, o impacto chega diretamente aos incorporadores. Ele pode ser observado principalmente de quatro maneiras:

1. Unificação da negociação: Com uma jornada única, será cada vez mais comum que preço do imóvel e custo do financiamento sejam negociados de forma integrada;

2. Mais concorrência na experiência do comprador: Plataformas que integram busca, compra e financiamento podem capturar um volume maior de clientes, reduzindo o papel dos intermediários tradicionais;

3. Modelos de monetização mais amplos: Incorporadoras que se integrarem a serviços financeiros podem encontrar novas formas de capturar valor, seja via parcerias com bancos ou criando seus próprios produtos financeiros;

4. Mudança na tomada de decisão dos consumidores: O comprador pode ser influenciado por quem oferece a solução mais fácil e conveniente, em vez de apenas pelo imóvel em si.

No Brasil, essa tendência já está em curso - e em alguns aspectos, podemos até dizer que estamos um passo à frente, com modelos inovadores sendo testados por diferentes players.

A corrida já começou: será que veremos um futuro onde os bancos venderão seus imóveis ou as imobiliárias financiarão seus clientes?

Charlie expande e quer R$ 10 bi em ativos. A Charlie, investida da Cyrela, anunciou sua expansão para Goiânia e Recife, impulsionada pelo interesse de investidores locais. A startup já opera em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre, com 3,5 mil apartamentos contratados, e quer crescer para 15 mil unidades e R$ 10 bilhões em ativos nos próximos cinco anos.

Vem aí o Golden Visa Brasileiro. O Brasil finalmente pode entrar no jogo do Golden Visa, mecanismo que atrai investidores estrangeiros via aquisição de imóveis. Um protocolo de intenções entre o Ministério do Turismo e o Cofeci, assinado durante o MIPIM, na França, vai viabilizar o programa, permitindo que compradores de imóveis acima de R$ 1 milhão (Sul, Sudeste, Centro-Oeste) e R$ 700 mil (Norte e Nordeste) obtenham visto permanente. O projeto foi criado em 2018, mas nunca implementado.

A expansão imobiliária catarinense tem limite? O boom imobiliário de Balneário Camboriú e Itapema começa a impulsionar o crescimento de cidades vizinhas como Penha, Barra Velha e Balneário Piçarras. O movimento é impulsionado pela busca por imóveis mais acessíveis e qualidade de vida, com um fluxo crescente de compradores de São Paulo e Minas Gerais. Incorporadoras como Santer, Stein e XPCon estão investindo na região, mas especialistas já alertam que a valorização depende de infraestrutura e planejamento urbano.

Vem aí mais verba (e nova faixa) para o MCMV?

O governo federal está considerando a criação de uma nova faixa no programa MCMV para atender famílias da classe média com renda mensal entre R$ 8 mil e R$ 12 mil, que antes não eram contempladas.

Atualmente, o MCMV atende famílias com renda de até R$ 8 mil, e a nova proposta visa oferecer uma taxa de juros de cerca de 8% ao ano, inferior à média de 12% cobrada pelos bancos.

De onde virá o dinheiro?

Para viabilizar essa nova faixa, o governo pretende destinar R$ 14,3 bilhões do Fundo Social do Pré-Sal, evitando impacto nas regras fiscais. A medida também alivia a pressão sobre o FGTS, que já enfrenta desafios financeiros devido ao saque-aniversário e à crescente demanda por crédito imobiliário.

O que muda para o mercado?

O aumento da faixa de renda contemplada pode destravar empreendimentos que hoje não se viabilizam dentro das regras atuais do MCMV.

Contexto: muitos projetos ficam no limbo entre o segmento econômico e o médio padrão, sem margem suficiente para serem lucrativos. Com a ampliação da renda atendida e uma taxa de juros mais competitiva, incorporadoras podem encontrar novas oportunidades para viabilizar projetos que antes não fechavam a conta.

Resta saber, é claro, se o setor imobiliário conseguirá capturar essa oportunidade sem gerar distorções no mercado. Estaremos acompanhando essa tendência por aqui - fique ligado (a)!

Boas novas no nosso portfólio! As investidas da Terracotta seguem crescendo e ampliando seu impacto no mercado imobiliário:

• A MySide, que já transformou a experiência de compra de imóveis em Santa Catarina, agora desembarca em Belo Horizonte, levando mais praticidade, transparência e suporte personalizado para quem busca o imóvel ideal em um novo estado.

• Enquanto isso, a CondoConta atingiu um novo marco: 9 mil condomínios conectados à plataforma. O crescimento acelerado reforça sua posição como referência na gestão financeira condominial, e a próxima meta já está no radar: 10 mil condomínios.

Por aqui, seguimos acompanhando e impulsionando as investidas do nosso portfólio rumo a novas conquistas!

E já que o ritmo está acelerado, vem aí mais um marco importante: o Fórum Deep Dive #5 acontece na próxima semana! No dia 26 de março, estaremos em São Paulo para discutir alternativas de funding e como aplicá-las de forma estratégica no mercado imobiliário.

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