_ABERTURA

Durante boa parte da história, os grandes ciclos de construção caminharam junto com deslocamentos populacionais.

Foi assim na formação das cidades antigas, na expansão dos centros industriais e na construção de Brasília. Continua sendo assim em alguns dos mercados imobiliários mais dinâmicos do mundo.

Há uma razão econômica para isso.

A chegada de novos moradores aumenta a procura por casas e apartamentos. Ao mesmo tempo, uma parcela dessa população costuma abastecer setores intensivos em trabalho, como a construção civil. Durante décadas, o mercado imobiliário se beneficiou das duas coisas: demanda crescente e mão de obra disponível.

Esse arranjo está ficando menos previsível.

Os fluxos migratórios continuam influenciando a procura por moradia, mas nem sempre ampliam, na mesma proporção, o contingente disposto a trabalhar no canteiro. O perfil de quem migra mudou. As oportunidades disponíveis também.

Para incorporadores e construtores, essa diferença começa a aparecer no prazo, no custo e na margem dos projetos.

Todo novo morador precisa ocupar algum imóvel.

A relação parece óbvia, mas sua intensidade depende da capacidade de cada cidade de responder com novas construções. Quando a oferta demora a reagir, o crescimento populacional se transforma rapidamente em aumento de preços e aluguéis.

Em um dos estudos mais influentes sobre o tema, o economista Albert Saiz estimou que um fluxo de imigrantes equivalente a 1% da população de uma cidade americana eleva em cerca de 1% os aluguéis e os valores dos imóveis.

Em outros mercados, o impacto encontrado foi maior.

Na Espanha, Rosa Sanchis-Guarner estimou que um ponto percentual adicional na taxa de imigração eleva em aproximadamente 3,3% os preços das moradias.

Na Dinamarca, estudo publicado pela ROCKWOOL Foundation Berlin encontrou uma alta de 11% nos preços e de 6% nos aluguéis ao longo de cinco anos para um choque migratório de magnitude semelhante.

Os autores do trabalho dinamarquês estimam ainda que a imigração respondeu por cerca de 62% da valorização imobiliária observada nos municípios analisados.

O fluxo populacional sozinho não determina o efeito sobre os imóveis. Ele precisa ser lido junto com licenciamento, disponibilidade de terrenos, infraestrutura, restrições urbanísticas e velocidade de produção.

Onde entra muita gente e se constrói pouco, o ajuste ocorre no preço.

A migração também sustentou historicamente a oferta de trabalhadores da construção.

Nos Estados Unidos, cerca de 30% da mão de obra do setor é formada por imigrantes.

Em estados como Califórnia e Texas, essa participação supera 40%. Estimativas utilizadas por Howard, Wang e Zhang indicam ainda que aproximadamente 27% dos trabalhadores da construção americana podem estar em situação migratória irregular.

Essa combinação preservava a margem sem exigir transformações profundas no método construtivo.

Quando havia necessidade de produzir mais, a resposta mais comum era mobilizar equipes maiores. Enquanto isso continuou possível, o incentivo para substituir trabalho por processos industrializados permaneceu limitado.

Os economistas Troup Howard, Mengqi Wang e Dayin Zhang analisaram os efeitos do programa americano Secure Communities, que ampliou a fiscalização migratória de forma gradual entre diferentes regiões.

O avanço da fiscalização reduziu a disponibilidade de trabalhadores e derrubou o volume de novas moradias. No condado mediano, o impacto estimado foi de aproximadamente 633 alvarás e 1.178 residências a menos ao longo de três anos.

Isso equivale, segundo os autores, a quase um ano inteiro de produção habitacional.

O comportamento dos salários chamou ainda mais atenção.

Seria razoável esperar que, diante da escassez, as empresas oferecessem remunerações maiores para atrair trabalhadores locais. Os dados não apontaram nessa direção. Os salários da construção chegaram a recuar entre 2% e 3%.

As empresas não compensaram a perda de trabalhadores com aumentos relevantes de salário. Também não houve uma transformação produtiva imediata. O principal ajuste ocorreu no volume construído.

Esse resultado ajuda a explicar por que a transição para métodos mais produtivos costuma ser lenta.

A retirada da mão de obra barata não produz industrialização automática. Antes disso, aparecem atrasos, redução de lançamentos, estouros de orçamento e perda de margem.

A relação entre escassez de mão de obra e inovação aparece com mais clareza em outros setores.

Nos anos 1960, o encerramento do programa Bracero retirou centenas de milhares de trabalhadores mexicanos da agricultura americana. Parte dos produtores reagiu substituindo culturas e adotando máquinas.

Em pesquisa publicada no American Economic Journal: Applied Economics, Shmuel San encontrou uma relação entre a exposição ao programa e o desenvolvimento posterior de tecnologias agrícolas.

A experiência mostra que choques de trabalho podem alterar a tecnologia empregada. Também mostra que o processo não ocorre de forma suave.

Pequenas altas de custo costumam ser absorvidas na margem, incorporadas ao orçamento ou repassadas ao preço. A reorganização produtiva aparece quando manter o modelo anterior se torna inviável.

Em outras palavras, a água precisa bater na bunda.

Mesmo dependente de trabalhadores migrantes, o país adotou, a partir de 2001, exigências mínimas de buildability e constructability para grandes empreendimentos.

As regras da Building and Construction Authority estimularam o uso de pré-fabricação, sistemas modulares e processos menos intensivos em trabalho.

O Estado impôs a pressão que, em outros lugares, só aparece depois de uma crise de oferta de mão de obra.

A construção brasileira também foi sustentada por movimentos migratórios.

Brasília e São Paulo são os exemplos mais conhecidos, mas o fenômeno ocorreu em diferentes ciclos de expansão urbana. Trabalhadores deixaram suas regiões de origem, acompanharam grandes obras e formaram a base operacional dos canteiros.

A pesquisa de Vale e outros autores sobre trabalhadores brasileiros da construção descreve essa mobilidade contínua não como um evento isolado, mas como uma estratégia permanente de vida e trabalho.

Aqui, a informalidade, a terceirização e a elevada rotatividade ajudaram a manter a oferta de mão de obra flexível. O mecanismo foi diferente do observado nos Estados Unidos ou na Europa, mas o resultado econômico foi parecido: disponibilidade de trabalhadores e pouca pressão para alterar o modelo produtivo.

Mas esse equilíbrio perdeu força nos últimos anos.

O custo do trabalho avançou mais rapidamente do que a inflação, sem que a produtividade tenha crescido na mesma proporção.

A conta começa a aparecer nos resultados.

A maior parte dos estudos de viabilidade acompanha renda, preço do terreno, concorrência, velocidade de vendas e capacidade de pagamento.

Poucos analisam o mercado de trabalho que sustentará a obra.

Essa omissão tende a ficar mais cara.

O fluxo migratório deve ser observado em dois planos.

O primeiro é comercial: quantas pessoas chegam, qual renda possuem, que tipo de imóvel procuram e quanto tempo pretendem permanecer na cidade.

O segundo é operacional: quantos trabalhadores estão disponíveis, de onde vêm, qual é sua idade média e quais atividades disputam essa mão de obra.

Uma cidade pode receber novos moradores sem ampliar o contingente da construção. Pode também perder trabalhadores para logística, transporte, serviços, indústria ou plataformas digitais.

Nesse cenário, o fluxo populacional continua pressionando a demanda por imóveis, mas deixa de aliviar o custo de produzi-los.

A primeira medida é submeter os projetos a um cenário mais duro de mão de obra.

Vale recalcular a viabilidade assumindo custo 20% ou 30% maior, prazo de contratação mais longo e menor produtividade em etapas críticas. O objetivo não é prever com exatidão o próximo ciclo, mas descobrir quanto da margem depende da disponibilidade de trabalhadores.

A segunda frente é mapear quais partes da obra podem ser padronizadas.

A industrialização não precisa começar por um edifício totalmente modular. Pode avançar por fachadas, instalações, banheiros, estruturas, kits hidráulicos ou componentes repetitivos.

Projetos menores funcionam como aprendizado para um cenário de escassez mais severa.

Também faz sentido incorporar os dados migratórios às decisões de terreno.

Regiões que recebem população e apresentam oferta imobiliária rígida tendem a capturar uma parcela maior desse movimento nos preços.

O dado migratório pode ajudar a identificar demanda antes que ela apareça integralmente nos lançamentos e nos aluguéis.

Por fim, a geopolítica passou a ter impacto direto sobre a viabilidade imobiliária.

A construção passou séculos contando com a chegada de novas pessoas.

Elas formavam o mercado consumidor e, muitas vezes, também construíam as cidades que iriam ocupar.

Agora, esses dois fluxos começam a se separar.

A demanda pode continuar crescendo sem que o canteiro receba novos trabalhadores. Quando isso ocorrer, produtividade e industrialização deixarão de ser temas de eficiência operacional.

Passarão a determinar quem ainda consegue construir.

Quando falta trabalhador no canteiro, o ajuste não aparece no salário. Aparece no prazo, no orçamento e na margem – e chega ao caixa antes de aparecer no relatório.

A decisão de capital segue o mesmo calendário. O que resolve não é o instrumento mais sofisticado. É o que encaixa no seu projeto – no prazo da obra, na curva de recebíveis, no perfil de quem está do outro lado da mesa.

E esse encaixe depende de quando a conversa começa. Deixada para o fim, a decisão de capital deixa de ser uma escolha. Você aceita o que ainda estiver disponível, normalmente mais caro, mais exigente e menos aderente ao projeto.

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A promessa da tokenização costuma vir com números trilionários. A fotografia de março de 2026 conta uma história bem mais seletiva.

Os tokens ligados a real estate distribuídos em blockchains públicas somavam US$ 290 milhões. É 1,09% do mercado de ativos reais.

No Investor Track desta semana, mostramos onde a tokenização realmente andou e por que o imobiliário ficou de fora desse movimento.

Títulos do Tesouro americano respondiam por 40,7% do mercado. Commodities, 21,8%. Crédito privado e corporativo, juntos, superavam 21%. Todos resolvem um problema claro de custódia, precificação ou colateral.

Há ainda uma distinção que quase nunca aparece nas manchetes.

Dos US$ 342,6 bilhões contabilizados como on-chain, apenas US$ 26,66 bilhões circulam de fato em blockchains públicas. O restante permanece dentro do ambiente do emissor, sem transferência entre carteiras e sem uso como garantia fora da plataforma original.

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