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INVESTOR TRACK
De tempos em tempos gosto de olhar o panorama da tokenização de ativos reais.
A narrativa costuma começar pelo potencial trilionário da tokenização. Os dados contam uma história bem mais seletiva.
O mercado avançou, mas principalmente em ativos simples de custodiar, fáceis de precificar e úteis como instrumentos financeiros.
O imobiliário ainda está longe dessa posição.
Na fotografia de março de 2026 do RWA.xyz, os tokens distribuídos ligados ao real estate somavam apenas US$ 290 milhões, o equivalente a apenas 1,09% do mercado de ativos reais distribuídos em blockchains públicas.
É uma participação pequena demais para alterar o funding, a liquidez ou a estrutura de propriedade do mercado imobiliário.
Minha leitura é que a tokenização vai se tornando cada vez mais relevante para quem pensa estratégias de investimento, mas para classes específicas de investimentos alternativos.
Nem todo ativo “on-chain” circula on-chain
Uma parte importante da euforia com real-world assets nasce de um problema de definição.
Em março de 2026, o RWA.xyz contabilizava aproximadamente US$ 342,6 bilhões em ativos representados on-chain. Já os ativos efetivamente distribuídos em blockchains públicas somavam US$ 26,66 bilhões.
Os dois grupos são chamados de ativos tokenizados, mas funcionam de formas bastante diferentes.
Nos ativos representados, a blockchain é usada como registro. O ativo aparece em uma infraestrutura digital, porém permanece dentro do ambiente do emissor. Em muitos casos, o investidor não consegue transferi-lo para outra carteira, negociá-lo em outro mercado ou utilizá-lo como garantia fora da plataforma original.
É uma mudança de infraestrutura. Pode trazer ganhos de conciliação, controle e liquidação, mas não cria necessariamente um mercado novo.
Os ativos distribuídos estão um passo adiante. Seus tokens podem circular entre carteiras e participantes, ainda que sob regras de elegibilidade e listas de endereços autorizados.
A conclusão prática é que o número mais vistoso do mercado de RWAs ainda é dominado por estruturas fechadas. O mercado aberto e transferível é muito menor.
Essa diferença ajuda a separar três níveis de maturidade.
No primeiro, o ativo apenas foi registrado em blockchain.
No segundo, ele circula, tem compradores, vendedores e alguma atividade recorrente.
No terceiro, possui liquidez em diferentes ambientes, direitos bem definidos e capacidade de ser integrado a outras estruturas financeiras.
Poucos ativos chegaram a esse último estágio.
O mercado encontrou tração onde havia um problema claro
A composição dos RWAs distribuídos ajuda a entender por que algumas categorias cresceram mais rápido.
Na fotografia de março, títulos do Tesouro americano respondiam por 40,7% do mercado, com cerca de US$ 10,8 bilhões. Commodities representavam 21,8%. Crédito privado e corporativo, juntos, superavam 21%.
O real estate aparecia com 1,09%.
Essa distribuição não é aleatória.
Os produtos que ganharam espaço entregam uma utilidade relativamente óbvia.
Um fundo tokenizado de Treasuries permite que o investidor mantenha caixa remunerado dentro de uma infraestrutura digital. Esse ativo pode ser transferido, usado como garantia ou integrado a operações que funcionam fora do horário bancário tradicional.
É uma proposta de valor fácil de explicar: o investidor continua exposto a títulos públicos, mas ganha mobilidade operacional.
No ouro, produtos como PAXG e XAUT oferecem exposição a um ativo conhecido em um formato que pode circular entre carteiras e plataformas.
No crédito, a tokenização pode melhorar registro, distribuição, acompanhamento e liquidação. Também abre espaço para estruturas mais granulares, com investidores entrando em diferentes camadas de risco.
O padrão é bastante claro.
A tokenização avança quando reduz um atrito financeiro específico. Ela não cria demanda sozinha.
Colocar um ativo em blockchain não transforma automaticamente seu mercado. O benefício precisa aparecer em alguma dimensão concreta: acesso, liquidez, custo, velocidade, governança ou uso como garantia.
Ações tokenizadas começaram a encontrar seu mercado
A categoria que mais me chamou atenção recentemente é a de ações tokenizadas.
Em junho de 2026, esse mercado já havia ultrapassado US$ 1,5 bilhão em valor, com quase 190 mil detentores, um crescimento de 400% em um ano.
Ainda é irrelevante quando comparado ao tamanho do mercado acionário global. A diferença é que já existe uma lógica clara de distribuição.
Ações listadas possuem preço público, custódia institucional, documentação padronizada e negociação recorrente. O investidor já conhece o ativo. A tokenização altera principalmente o canal de acesso.
Isso tem valor para investidores que estão fora dos grandes centros financeiros, enfrentam limitações de horário ou não conseguem acessar com facilidade o mercado americano.
A ressalva está na estrutura.
Uma ação tokenizada pode representar uma ação custodiada em proporção de um para um. Também pode representar um direito econômico contra um veículo. Em outros casos, funciona como uma nota que replica a variação do ativo.
Para o investidor, a experiência na tela pode parecer igual. Juridicamente, são produtos diferentes.
Há estruturas nas quais o comprador recebe exposição ao preço e aos dividendos, mas não possui direito de voto. Em outras, o titular do token é credor do emissor, e não acionista da empresa.
Por que o real estate segue tão pequeno
O imobiliário reúne quase todos os elementos que dificultam a criação de um mercado tokenizado líquido.
Imóveis são heterogêneos. A qualidade das informações varia. A avaliação acontece com pouca frequência. Os direitos dependem da legislação local. A geração de renda exige operação: locação, cobrança, manutenção, seguros e gestão.
Nenhum desses fatores desaparece depois da emissão de um token.
É possível fracionar um imóvel em milhares de unidades digitais. Isso reduz o valor mínimo de entrada, mas não garante que existam compradores interessados nessas frações no futuro.
Liquidez não nasce do fracionamento.
Ela depende de volume, informação, padronização, formação de preço e confiança na estrutura jurídica.
Também existe uma diferença importante entre tokenizar uma ação ligada ao mercado imobiliário e tokenizar um imóvel.
No primeiro caso, o token representa exposição a um fundo ou a uma empresa listada. O ativo já pertence a um mercado organizado, possui cotação e divulgações recorrentes.
No segundo, o investidor normalmente compra uma participação em uma SPE ou em outro veículo proprietário de um imóvel específico. O ativo continua sendo privado. Sua saída depende da venda para outro investidor, de uma recompra ou da liquidação do próprio imóvel.
Hoje, mesmo as ações imobiliárias tokenizadas são raras.
Os catálogos das plataformas mais líquidas estão concentrados em empresas de tecnologia, ações de grande capitalização e ETFs amplos. Fundos e ETFs imobiliários dedicados ainda não foram prioridade. A exposição ao setor aparece, quando muito, de forma indireta por meio de índices diversificados.
Um artigo recente da Insights4VC trata o real estate tokenizado como um canal ainda intermitente de formação de capital e um experimento de registro.
A definição me parece correta.
Os gargalos mais difíceis continuam fora da blockchain: gestão do imóvel, servicing, regras de transferência, legislação patrimonial, elegibilidade dos investidores e execução das garantias.
O token resolve uma parte pequena do problema.
Onde o mercado deve avançar nos próximos 24 meses
A vertical com melhor relação entre escala, utilidade e viabilidade regulatória continua sendo a tokenização de caixa e colateral.
Fundos de títulos públicos, money market funds e estruturas de curta duração já possuem um papel claro dentro da infraestrutura financeira digital: manter recursos remunerados e disponíveis para liquidação ou garantia.
É um caso de uso menos sedutor do que negociar frações de prédios durante a madrugada. Também é bem mais útil.
Esse segmento é a principal tese para o período entre 2026 e 2028. Os produtos já têm escala, atraíram gestores tradicionais e resolvem um problema concreto de mercado.
As ações tokenizadas também devem continuar crescendo. Partem de uma base pequena e encontram demanda fora dos Estados Unidos. O avanço, no entanto, dependerá de maior clareza sobre direitos societários, dividendos, custódia, eventos corporativos e insolvência.
No imobiliário, acredito que a adoção acontecerá por camadas.
É mais provável vermos o crescimento de cotas de fundos, instrumentos de crédito, recebíveis, participações em SPEs e estruturas de dívida ligadas a projetos do que a negociação líquida de imóveis individuais.
A tokenização deve entrar primeiro pelo capital stack.
Essa leitura também faz sentido dentro da transformação mais ampla do funding imobiliário.
Funding não é apenas dívida bancária. É a combinação de capital próprio, investidores, crédito, fornecedores e recursos dos clientes ao longo do desenvolvimento.
A tecnologia pode reduzir custos de distribuição, subscrição e acompanhamento. Pode ampliar o acesso a determinados investidores e facilitar a criação de produtos. Mas continuará subordinada à qualidade da estrutura financeira.
No setor imobiliário, o avanço relevante provavelmente virá quando a tokenização for incorporada ao funding sem precisar ser vendida como novidade.
O que o investidor precisa observar
Para investir nesse mercado, vale separar três análises.
A primeira é a do ativo.
Um token de Treasury continua exposto a títulos públicos. Uma ação tokenizada continua dependendo do desempenho da empresa. Um imóvel tokenizado continua sujeito a vacância, despesas, qualidade da localização e capacidade de gestão.
A segunda é a da estrutura jurídica.
Quem emitiu o token?
Qual é o direito do investidor?
Onde está custodiado o ativo?
Existe segregação patrimonial?
O que acontece em caso de falência?
Como funciona a recompra ou o resgate?
A terceira é a da infraestrutura.
Empresas que oferecem emissão, custódia, compliance, identidade, distribuição e negociação podem capturar uma parte importante do valor criado por esse mercado.
Para o investidor imobiliário, a presença de um token não deveria ser o ponto de partida da análise.
O que importa é entender se aquela estrutura ampliou o acesso, reduziu custos, melhorou a governança, criou liquidez real ou permitiu um uso financeiro antes inviável.
Quando isso não acontece, temos apenas uma embalagem nova para um risco conhecido. Em alguns casos, com menos direitos do que o ativo tradicional.
Ainda estamos procurando a transformação no lugar errado
A tokenização imobiliária permanece pequena. E deve continuar assim por algum tempo.
O mercado costuma imaginar que a grande transformação será colocar escrituras, apartamentos e prédios inteiros em blockchain.
Não acredito que esse será o principal impacto.
A mudança mais relevante tende a acontecer na infraestrutura ao redor do imóvel: distribuição de capital, criação de veículos, gestão de garantias, acompanhamento de posições e montagem de estruturas de financiamento.
O setor não precisa de mais ativos digitalizados. Precisa de direitos mais claros, dados melhores, estruturas comparáveis e mercados secundários confiáveis.
Quem conseguir organizar essas peças terá construído algo valioso.
Quem apenas dividir um imóvel em milhares de tokens terá criado milhares de unidades de um ativo que continua ilíquido.
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