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O retrofit já movimenta bilhões em grandes centros do mundo. Mas por muito tempo, foi visto como solução paliativa. 

Isso está mudando — e uma nova era começa a se consolidar no mercado imobiliário brasileiro.

Na última semana, a cidade de Criciúma aprovou a Lei do Retrofit, uma nova regulação que permite a modernização e mudança de uso de mais de mil imóveis antigos no centro urbano. 

Mas por que estamos falando de uma cidade de 200 mil habitantes no sul de Santa Catarina? 

Essa notícia carrega mais do que um valor simbólico. Ela materializa um movimento que está ganhando tração em todo o país: 

É o retrofit como resposta estratégica às pressões que desafiam o mercado imobiliário tradicional.

Em um ambiente de custos crescentes, escassez de terrenos e demanda por soluções mais sustentáveis…

Na edição de hoje:

• 📊 Retrofit em alta: o interesse pelo tema atinge nível recorde

• 🌊 Oceano azul: o potencial financeiro e de valorização dos ativos

• 🧭 Cinco forças de tração: o que está impulsionando o movimento

• 🧰 Múltiplas abordagens: casos como Somauma, Ecoworks e Upbrella

• 🚧 O que ainda trava: funding, operação e visão de produto

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Estamos no pico do interesse pelo tema retrofit

A busca por "retrofit" no Google atingiu em 2025 seu maior nível desde 2012, segundo levantamento com dados do Google Trends. 

O gráfico mostra um crescimento consistente do interesse ao longo da última década, com aceleração nítida a partir de 2023.

Por muito tempo, retrofit foi mal compreendido — confundido com reforma superficial, ajustes improvisados ou tentativas desesperadas de salvar ativos decadentes. 

Mas o cenário virou. Nos últimos meses, os sinais se multiplicaram:

• A Brookfield avançando na compra de ativos, como a aquisição de 97% das unidades do edifício histórico "A Noite", no centro do Rio de Janeiro.

• O governador Tarcísio de Freitas anunciando um pacote de R$ 2,4 bilhões para requalificação do centro de São Paulo, com foco em reconversão de imóveis e novas habitações.

• A Caixa Econômica Federal lançou uma linha de crédito inédita para retrofit com taxas a partir de 10,5% ao ano, sinalizando apoio institucional ao setor.

• A Somauma captou R$ 10 milhões em menos de 30 horas para um projeto de retrofit no centro de São Paulo, validando o apetite do investidor por essa tese.

_{RADAR PRO}

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O potencial do movimento

Num setor onde o oceano vermelho da incorporação tradicional movimenta mais de R$ 229 bilhões por ano, o retrofit se apresenta como um oceano azul ainda inexplorado. 

Alguns números reforçam a tese:

Apesar de não existir uma fonte de dados que consolide o número, fizemos um exercício simples sobre o tamanho que o segmento pode atingir:

Se partirmos de um VGV anual de R$ 5 bi em projetos envolvendo retrofit hoje, podemos afirmar que devemos ter, em 2040, essa categoria representando:

• Um segmento de R$ 40 bi por ano;

• 80 mil unidades;

• E com até 10% do market share.

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O que está puxando esse movimento?

1. Escassez de terrenos e barreiras regulatórias
Lançar greenfield em áreas centrais está cada vez mais caro e burocrático. O retrofit contorna essa barreira com inteligência.

2. Obsolescência acelerada
Milhares de lajes corporativas e propriedades comerciais estão defasadas para o pós-pandemia. O mesmo vale para hotéis e centros comerciais. A readequação é inevitável — e rentável.

3. Capex menor, operação mais ágil
Retrofits bem executados exigem menos investimento inicial do que projetos greenfield, e podem ser operados com mais velocidade.

4. Fit com novas formas de uso
Modelos como short stay, coliving e escritórios plug & play nascem prontos para retrofit — são mais flexíveis, menos dependentes de plantas-padrão e mais adaptáveis à infraestrutura existente.

5. Sustentabilidade e ESG
Retrofit consome menos material, emite menos carbono e requalifica ativos já inseridos no tecido urbano. É um atalho para atingir metas de carbono zero.

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Múltiplas abordagens, múltiplas oportunidades

O retrofit pode se manifestar em múltiplas formas — e são inúmeros os exemplos de empreendedores que entenderam o ambiente, seja no Brasil ou no mundo.

Somauma no centro de São Paulo 

Sem dúvida, um case emblemático do retrofit como veículo de impacto urbano e cultural. A Somauma não apenas converteu um prédio, como também ativou o centro de São Paulo com novos usos, curadoria, vida e economia criativa. 

A captação recorde em seu último empreendimento mostra que há capital disposto a apostar em produtos com identidade, propósito e integração com o território. 

Um bom exemplo do que é entender sobre comportamento humano em uma região central.

Ecoworks e o retrofit energético 

A Ecoworks é uma startup alemã que aplica tecnologia para executar retrofits com foco em eficiência energética.

Seu modelo combina digitalização de diagnóstico, padronização de intervenções e execução modular — o que reduz significativamente o tempo e o custo das obras. 

O diferencial está em monetizar essa transformação: os ganhos energéticos obtidos após o retrofit geram créditos e economias que podem ser vendidos ou utilizados como retorno direto ao investidor.

Assim, a Ecoworks transforma retrofit em produto financeiro e ambiental, com impacto mensurável na descarbonização do parque imobiliário europeu.

Upbrella e o aumento de potencial construtivo 

Tecnologia canadense que permite a construção e retrofit em lajes existentes por meio de um sistema de elevação de andaimes e pavimentos. 

A inovação permite aumentar o número de andares sem grandes intervenções estruturais ou deslocamento de moradores, otimizando o potencial construtivo de prédios antigos.

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O que ainda trava o mainstream?

Apesar dos avanços, o retrofit ainda encontra barreiras para se consolidar como classe dominante:

• Funding específico: a maior parte dos mecanismos de crédito está desenhada para projetos greenfield. A adaptação a riscos e prazos de retrofit exige novas estruturas — algo que começa a surgir com iniciativas como da Caixa e da prefeitura de SP.
  

• Operadores especializados: retrofit exige conhecimento técnico específico, desde o diagnóstico estrutural até a operação integrada do ativo. Surgimento de empresas como a Planta, Somauma, Metaforma é uma ótima sinalização ao mercado.
  

• Visão de produto desde o início: não é só adaptar o imóvel. É pensar o produto certo para aquela estrutura, público e contexto urbano. Retrofit é mais sobre inteligência de produto do que sobre engenharia.

O momento é um ponto de virada

O retrofit deixou de ser um artifício emergencial e agora se posiciona como estratégia central em portfólios sofisticados de fundos, family offices e investidores que buscam significado. 

Estamos abrindo uma nova Expert Series sobre a tese Retrofit nos centros urbanos — vamos explorar dados, cases e oportunidades que mostram por que essa tese está deixando de ser exceção para se tornar caminho preferencial para quem buscar uma tese com propósito

Está buscando empreender ou investir em projetos ligados ao tema retrofit? Temos interesse em te conhecer.

_{NO RADAR}

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