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E se sustentabilidade pudesse reduzir o custo de capital de um projeto imobiliário?

Durante muito tempo, ESG foi tratado no setor imobiliário como algo associado a certificações, marketing ou posicionamento institucional. Importante, mas frequentemente visto como custo adicional.

Mas existe uma forma diferente de olhar para o tema.

Quando sustentabilidade melhora o perfil de risco de um projeto, ela deixa de ser narrativa e passa a ser engenharia financeira.

É justamente esse movimento que o caso da Setin ajuda a mostrar na prática.

A Setin é uma incorporadora paulista com mais de 45 anos de atuação no mercado imobiliário.

Ao longo desse período, a empresa foi construindo uma trajetória consistente de integração entre produto imobiliário e sustentabilidade – muito antes de ESG se tornar uma pauta.

Em 2004, a companhia se tornou a primeira incorporadora da América Latina a obter a certificação ISO 14001, estabelecendo um sistema formal de gestão ambiental em suas operações.

Esse movimento evoluiu ao longo do tempo.

Em 2020, a empresa estruturou um Comitê ESG.
Em 2024, formalizou uma política corporativa de sustentabilidade.

Certificações ambientais, eficiência energética e governança passaram a fazer parte da lógica de desenvolvimento dos empreendimentos da empresa.

E, gradualmente, esses atributos começaram a dialogar também com o mercado de capital.

Enquanto a Setin estruturava internamente sua agenda ESG, um movimento maior acontecia no mercado financeiro global.

Nos últimos anos, o mercado de financiamento rotulado como green bond cresceu de forma consistente.

Em 2025, ele já havia ultrapassado US$ 500 bilhões em emissões anuais. Cerca de 4,3% das emissões totais, mas um nicho de dezenas de bilhões.

Na essência, um green bond é um instrumento de dívida tradicional com duas características adicionais.

A primeira envolve o compromisso com o uso dos recursos.

Os recursos captados precisam financiar ou refinanciar projetos considerados elegíveis, normalmente ligados a:

A segunda característica é a integridade da estrutura.

Para que uma emissão seja considerada verde, normalmente é necessário:

Essas práticas seguem padrões internacionais como os Green Bond Principles da ICMA.

Mas aqui existe um ponto importante.

Para capturar valor econômico dessa agenda, nem sempre é necessário emitir um título rotulado como verde.

E é justamente aqui que a experiência da Setin começa a se tornar interessante.

Na estratégia recente da empresa, sustentabilidade seguiu avançando em fazer parte da lógica de desenvolvimento dos empreendimentos.

Projetos da Setin vêm incorporando certificações internacionais como:

Essas certificações não funcionam apenas como diferenciação de marketing.

Elas ajudam a materializar ganhos operacionais reais.

Empreendimentos certificados podem apresentar reduções relevantes no consumo de energia e água em comparação a construções tradicionais.

Mas existe também um efeito econômico mais amplo.

Em outras palavras: sustentabilidade pode influenciar diretamente o valor do ativo.

Mas pode também influenciar algo ainda mais relevante para o empreendedor imobiliário: o custo de capital.

Capital nunca é neutro.

Ele define:

Quando um empreendimento consegue demonstrar atributos claros de eficiência ambiental e governança, ele pode ser percebido como um ativo menos arriscado.

E risco percebido é uma das variáveis mais importantes na formação do custo de capital.

Nesse momento, sustentabilidade deixa de ser apenas uma camada de produto.

Ela passa a fazer parte da arquitetura financeira do projeto.

Projetos mais eficientes podem acessar investidores específicos.

Empreendimentos com métricas ambientais claras podem ampliar sua base de financiamento.

E, em alguns casos, conseguem melhorar as condições de crédito.

Esse é o tipo de lógica que empresas como a Setin começaram a explorar.

A pergunta que realmente importa para o empreendedor imobiliário é: isso melhora ou não a economia do projeto?

Estudos internacionais indicam que títulos ou operações associados a projetos sustentáveis podem apresentar um pequeno diferencial de custo, o chamado greenium.

Pesquisas do Federal Reserve e outros estudos acadêmicos apontam que esse diferencial costuma variar, em média, entre 5 e 10 basis points (0,05% a 0,10%).

Em outras palavras: investidores podem aceitar retornos ligeiramente menores quando acreditam que determinados atributos ambientais reduzem o risco do ativo ou ampliam a demanda futura por ele.

Esse diferencial não é garantido e varia bastante dependendo do mercado e do momento macroeconômico.

Mas ele ajuda a ilustrar um ponto importante: quando atributos ambientais reduzem o risco percebido do projeto, isso pode se refletir no custo de capital.

Imagine um cenário simples.

Suponha que um projeto consiga reduzir seu custo de crédito em 0,5 ponto percentual ao ano (0,50%) – não apenas por atributos de sustentabilidade, mas por tudo aquilo que ele representa em termos de redução de riscos.

Considere um financiamento de R$ 100 milhões para custear as obras em um prazo de 3 anos.

Uma redução de 0,5 ponto percentual ao ano representaria, em uma conta simplificada, ao menos R$ 500 mil por ano de economia financeira.

Ao longo de três anos, isso equivale a aproximadamente: R$ 1,5 milhão de redução no custo de capital.

Esse valor começa a mudar a equação.

Porque ele pode financiar parte das próprias iniciativas de sustentabilidade do projeto:

Nesse cenário, sustentabilidade deixa de ser apenas custo.

Ela passa a funcionar como alavanca financeira dentro da estrutura do projeto e em um modelo autossustentável.

Para que essa lógica funcione, investidores também precisam entender como atributos ambientais influenciam risco.

Primeiro, eficiência energética reduz o custo operacional do edifício, aumentando a resiliência econômica do ativo.

Segundo, edifícios com melhor desempenho ambiental tendem a apresentar menor risco de obsolescência, especialmente em mercados com regulamentação climática crescente.

Terceiro, práticas robustas de governança e transparência aumentam a qualidade da informação disponível para investidores.

Esses fatores ajudam a reduzir o risco percebido do ativo.

E risco percebido é um dos principais determinantes do custo de capital.

Existe, porém, um ponto crítico nessa equação.

Não adianta esperar que o investidor entenda automaticamente todos esses elementos e ofereça espontaneamente condições melhores de financiamento.

Na prática, isso raramente acontece.

Investidores tendem a analisar operações dentro de estruturas conhecidas e padronizadas.

Se o empreendedor não apresenta uma narrativa clara de valor, com dados, métricas e lógica financeira, boa parte do potencial de diferenciação simplesmente passa despercebida.

Por isso, sustentabilidade só se transforma em vantagem competitiva quando vem acompanhada de maturidade na estratégia de funding.

Isso significa inverter a lógica tradicional.

Empresas mais sofisticadas não esperam pelo que o mercado vai propor. Elas começam a operar de forma diferente.

Primeiro, definem qual é a estrutura de capital ideal para o projeto:

Na prática, isso exige que o incorporador assuma um papel mais ativo na construção do funding.

Em conversa com a CFO da Setin, Mariana Salton, esse ponto aparece de forma clara: parte-se de um entendimento profundo do projeto – seu perfil, dinâmica de vendas e fluxo de caixa – para então desenhar uma estrutura que reduza a exposição de caixa, mitigue riscos e maximize a margem.

Como ela resume:

Só depois disso vão ao mercado.

Não para perguntar “quem quer financiar?”, mas para propor: “essa é a estrutura que faz sentido para esse projeto” como você pode participar?

Essa mudança de postura transforma a relação com o capital.

O empreendedor deixa de ser apenas um tomador de recursos e passa a atuar como arquiteto da estrutura financeira do empreendimento.

E, quando sustentabilidade entra nessa equação, ela deixa de ser apenas um compromisso institucional.

Ela passa a ser parte do desenho do funding.

O caso da Setin não é replicável apenas emitindo um título verde.

Ele envolve algumas decisões estruturais.

Primeiro, integrar sustentabilidade desde o início do projeto, e não como um adendo posterior.

Segundo, construir dados e métricas verificáveis sobre desempenho ambiental.

Terceiro, estruturar frameworks claros que permitam dialogar com investidores institucionais.

E, talvez o mais importante: passar a enxergar a conexão entre sustentabilidade e capital como parte do design do negócio.

Empresas que conseguem alinhar produto, sustentabilidade e arquitetura financeira criam uma equação mais sofisticada.

Projetos melhores.
Impacto ambiental positivo.
E capital mais inteligente.

_{NO RADAR}

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