Edição #203 | 23 de outubro de 2026
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ABERTURA · INTERNACIONAL
Alaro City: a cidade inteligente que fabrica a própria demanda
Como um projeto de 2.000 hectares no centro da África cria demanda antes de vender o primeiro terreno.
Minha última agenda na Nigéria, antes de voltar ao Brasil, foi uma visita a Alaro City, um projeto de cidade planejada nos arredores de Lagos.
Depois de alguns dias conhecendo o mercado imobiliário nigeriano e conversando com empresários locais, terminei a viagem diante de um empreendimento que reúne várias das questões que mais me chamaram a atenção por lá.
Fui recebido pela equipe responsável pelo projeto, que me apresentou o plano de desenvolvimento e me acompanhou em uma visita pelas áreas industriais, residenciais e pela infraestrutura já implantada.
Ouvi uma definição que resume bem a ambição do empreendimento:
"Não somos uma incorporadora imobiliária. Somos uma desenvolvedora de cidades."
Alaro City ocupa uma área de 2.000 hectares, equivalente a 20 milhões de metros quadrados, dentro da Lekki Free Zone, uma zona econômica especial na região de Lagos.
O empreendimento combina incentivos econômicos, infraestrutura privada, áreas industriais e logísticas, projetos residenciais e serviços urbanos.
Nada disso, isoladamente, é uma grande novidade para quem conhece o mercado brasileiro de bairros planejados.
O que me chamou a atenção foi a maneira como esses elementos estão sendo utilizados para criar demanda imobiliária, atrair capital e desenvolver um território ao longo de décadas.
Grandes desenvolvedores imobiliários podem ampliar seu negócio quando deixam de apenas responder à demanda por imóveis e passam a participar da criação das condições econômicas que geram essa demanda.
Uma cidade que começa pela atração de empresas
A região abriga fábricas, instalações logísticas e empresas de diferentes setores.
Segundo a Rendeavour, desenvolvedora responsável pelo projeto, mais de 100 empresas já possuem operações ou projetos em desenvolvimento na cidade.
A localização ajuda a explicar esse movimento.
Alaro City está próxima do Lekki Deep Sea Port, porto de águas profundas inaugurado comercialmente em 2023, e de uma região que vem recebendo grandes investimentos industriais.
Mas a disponibilidade de terrenos industriais não explica sozinha a atração dessas empresas.
Alaro City oferece uma combinação de infraestrutura, serviços e benefícios regulatórios que procura tornar a instalação e a operação empresarial mais competitivas.
A estratégia é interessante porque cria uma lógica de formação de demanda imobiliária.
Uma nova fábrica gera empregos. Esses empregos podem sustentar a demanda por moradia, comércio, escolas e serviços. A expansão das atividades econômicas também aumenta o interesse de outros investidores no território.
Não é uma relação automática, mas é uma maneira diferente de pensar o desenvolvimento de uma grande área.
Em vez de depender exclusivamente da demanda residencial que já existe no entorno, o projeto procura criar novos motivos econômicos para pessoas e empresas se instalarem ali.
O valor imobiliário passa a ser consequência de uma atividade econômica que o próprio desenvolvedor ajudou a atrair.
Free Zone: quando o incentivo econômico vira diferencial imobiliário
Uma das vantagens competitivas de Alaro City é sua localização dentro da Lekki Free Zone.
As chamadas Free Zones são zonas econômicas especiais que oferecem condições diferenciadas para empresas habilitadas, incluindo benefícios aduaneiros, regimes específicos de investimento e facilitação de operações internacionais.
Na Nigéria, esses incentivos são particularmente relevantes diante dos custos e das dificuldades enfrentadas por empresas que dependem de importação de equipamentos, insumos e mercadorias.
Durante nossa conversa, o executivo apresentou um exemplo concreto.
Empresas instaladas na cidade podem utilizar uma estrutura dedicada de processamento aduaneiro, transferindo contêineres do porto para inspeção dentro da própria zona.
Isso pode reduzir o tempo de liberação e a exposição a atrasos logísticos. O que levaria semanas pode ser resolvido em algumas horas.
Para uma indústria, a vantagem não está apenas na eventual economia tributária. Está também na previsibilidade das entregas, no capital imobilizado em estoques e no custo de manter uma operação funcionando.
Alaro City não compete exclusivamente pelo preço do terreno ou pelo custo de ocupação. Ela procura competir pelo custo total de fazer negócios naquele endereço.
Há uma diferença relevante entre vender um galpão com infraestrutura disponível e oferecer um ambiente que reduza despesas e incertezas operacionais do seu ocupante.
Como consequência, o desenvolvedor captura um prêmio no valor do metro quadrado.
Quanto maior a capacidade de um empreendimento de melhorar a economia da operação de seus clientes, menos sua competitividade depende exclusivamente do preço por metro quadrado.
O verdadeiro negócio do master developer
A empresa atua como master developer, responsável por estruturar o território, implantar infraestrutura, estabelecer diretrizes urbanísticas e atrair ocupantes e investidores.
Outras empresas podem adquirir terrenos e desenvolver empreendimentos residenciais, comerciais, industriais ou logísticos dentro da cidade.
Em determinados casos, também existem parcerias em que a desenvolvedora contribui com o terreno e um parceiro assume a construção, dividindo os resultados conforme a estrutura negociada.
Isso permite que o desenvolvimento imobiliário aconteça por meio de diferentes agentes, sem que o empreendedor responsável pela cidade precise executar todas as edificações.
Mas existe outra dimensão importante.
O master developer não necessariamente encerra sua relação econômica com o território depois de vender os terrenos.
Em Alaro City, a operação inclui fornecimento de energia, água, telecomunicações, manutenção e gestão urbana.
Ou seja, além das oportunidades de valorização e comercialização fundiária, existem atividades operacionais capazes de gerar receitas recorrentes.
O desenvolvedor pode participar de diferentes camadas de valor: da estruturação fundiária à implantação de infraestrutura, passando pelas transações imobiliárias e pela operação de serviços.
Isso também muda o horizonte de investimento.
Segundo o executivo que me recebeu, o desenvolvimento integral de Alaro City poderá levar cerca de 50 anos.
Um prazo assim exige uma lógica financeira muito diferente daquela de uma incorporação tradicional.
A velocidade de absorção dos terrenos, o ritmo dos investimentos em infraestrutura e a capacidade de atrair outros desenvolvedores tornam-se variáveis fundamentais para a sustentabilidade do projeto.
O desafio deixa de ser apenas lançar e vender imóveis. Passa a ser administrar capital, infraestrutura e demanda ao longo de diferentes ciclos econômicos.
O governo como sócio e a engenharia financeira do território
Outro aspecto relevante de Alaro City está na forma como o empreendimento foi estruturado.
O projeto é uma parceria entre a Rendeavour e o governo estadual de Lagos.
Na estrutura societária, a Rendeavour detém 60% do empreendimento e o governo de Lagos, por meio de sua estrutura de investimentos, 40%.
Durante a visita, o executivo explicou que a participação governamental esteve associada à disponibilização e à organização fundiária da área.
A parceria também tem uma dimensão institucional.
Na apresentação, a equipe destacou a existência de processos locais de aprovação de projetos e apoio à instalação de empresas, dentro das competências atribuídas à administração da zona.
Para investidores estrangeiros, a possibilidade de reduzir incertezas fundiárias e burocráticas pode ter tanto valor quanto os próprios incentivos econômicos.
O caso me fez pensar em quantos projetos de desenvolvimento urbano no Brasil poderiam ter estruturas de capital diferentes caso o arranjo societário e a relação com o governo fossem organizados em torno de um empreendimento de longo prazo.
Não estou sugerindo que exista uma fórmula única de parceria público-privada.
O ponto é outro: a estruturação fundiária e societária pode ser tão determinante para a viabilidade de um grande desenvolvimento quanto seu potencial imobiliário.
O residencial precisa acompanhar a economia da cidade
Outra parte da visita foi dedicada aos empreendimentos residenciais.
Conheci uma unidade do Universal One, projeto desenvolvido pela Universal Homes, com 576 apartamentos previstos em sua primeira etapa. Um produto essencialmente voltado para um perfil de renda.
Aqui entra o papel estratégico da locação.
Se Alaro City pretende atrair milhares de trabalhadores, executivos e suas famílias, precisa oferecer moradia para diferentes perfis de renda. Não pode depender apenas da capacidade de compra, mas sim criar condições que aceleram e facilitam a ocupação.
O desenvolvimento residencial passa, portanto, a ser parte da infraestrutura necessária para sustentar o crescimento econômico.
Ao mesmo tempo, o projeto tem outro insight interessante: nos produtos voltados para venda, mais da metade dos investidores residenciais atendidos até então vinha da diáspora nigeriana.
Um empreendimento com proposta de valor para um nicho de 2,09 milhões de nigerianos que podem considerar investir em uma cidade inteligente em sua terra natal.
De projeto imobiliário a plataforma replicável
Alaro City não é um empreendimento isolado.
A Rendeavour desenvolve cidades planejadas em diferentes países africanos, incluindo Quênia, Gana, Nigéria, República Democrática do Congo e Zâmbia.
Tatu City, próxima de Nairóbi, no Quênia, é um dos exemplos mais avançados dessa estratégia.
O que considero interessante é que a empresa não está simplesmente reproduzindo projetos urbanísticos.
Ela está desenvolvendo uma capacidade empresarial que pode ser aplicada em diferentes mercados: estruturar terrenos, negociar parcerias, instalar infraestrutura, atrair empresas e coordenar investimentos imobiliários.
E existem exemplos concretos dessa possibilidade de replicação.
A Universal Homes, responsável pelo empreendimento residencial que visitei em Alaro City, faz parte de uma operação que já havia desenvolvido projetos habitacionais em Tatu City.
Em 2021, a Rendeavour anunciou a expansão dessa parceria do Quênia para a Nigéria.
Ou seja, além de replicar seu próprio modelo de desenvolvimento, a companhia consegue criar oportunidades de expansão internacional para parceiros imobiliários que já atuam dentro de seus empreendimentos.
Em maio de 2026, a Rendeavour anunciou também uma parceria com a Secretaria da Área de Livre Comércio Continental Africana, a AfCFTA, voltada ao desenvolvimento de infraestrutura e zonas econômicas integradas.
Isso demonstra uma ambição que ultrapassa o negócio imobiliário local.
A capacidade de estruturar cidades e atrair investimentos começa a se tornar um serviço especializado, com aplicação em diferentes regiões.
Para um setor em que a expansão costuma estar associada à aquisição de terrenos e à execução de novos empreendimentos, é uma maneira interessante de pensar a escalabilidade.
E o que isso significa para o Brasil?
O Brasil já possui experiência relevante em bairros planejados, cidades de uso misto e empreendimentos com gestão urbana estruturada.
A Cidade Pedra Branca, na Grande Florianópolis, é um exemplo de desenvolvimento que combina moradia, trabalho, educação, serviços e espaços de convivência há mais de duas décadas.
Também temos estruturas que conectam infraestrutura e desenvolvimento econômico, como o Porto do Açu, no Rio de Janeiro, além de regimes próprios de Zonas de Processamento de Exportação.
Portanto, não acredito que a principal contribuição de Alaro City esteja em ensinar o mercado brasileiro a construir uma cidade planejada.
O que considero relevante é a combinação das diferentes dimensões econômicas do negócio.
Alaro City provoca algumas perguntas.
Como estruturar empreendimentos capazes de atrair atividades econômicas antes mesmo da consolidação residencial?
Como utilizar parcerias para distribuir os investimentos em infraestrutura e desenvolvimento imobiliário?
Como construir receitas de longo prazo sobre serviços e operações que sustentam um território?
E como transformar a experiência adquirida no desenvolvimento de um empreendimento em uma competência empresarial replicável?
Essas questões não exigem necessariamente projetos de 2.000 hectares.
Podem ser relevantes para bairros planejados, parques logísticos, distritos industriais, projetos de regeneração urbana e grandes empreendimentos de uso misto.
Naturalmente, os desafios são proporcionais à ambição.
O que fica da visita
Volto da Nigéria impressionado com a ambição de uma empresa que transformou o desenvolvimento de cidades em um negócio replicável, de país em país no continente africano.
Para quem desenvolve no Brasil, a lição não está no tamanho do projeto. Está em enxergar o território como uma plataforma: atrair atividade econômica, dividir o investimento com parceiros e capturar valor muito depois da venda do último terreno.
E, para quem considera investir ou desenvolver em novos mercados, Alaro City é também uma oportunidade concreta. Se quiser conhecer o projeto, avaliar um investimento ou estudar uma parceria na região, me manda uma mensagem que faço a ponte com o time que me recebeu.
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27 de outubro | 19h | Online e gratuito
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