Edição #201 | 9 de outubro de 2026
5 minutos por semana para tornar seu negócio imobiliário à prova de futuro
ABERTURA
No domingo, o Brasil votou. Na segunda-feira, o mercado recalculou o risco.
Flávio Bolsonaro terminou o primeiro turno na liderança, com 47,03% dos votos válidos, contra 45,16% de Lula. No pregão seguinte, o Ibovespa subiu 7,7%, fechou pela primeira vez acima dos 200 mil pontos e o dólar caiu 4,1%, para praticamente R$ 5.
Nada havia mudado ainda na Selic. Nenhuma medida fiscal havia sido aprovada. Nenhuma regra do crédito imobiliário tinha sido alterada.
O que mudou foi o preço que o mercado passou a cobrar para financiar o Brasil no futuro.
E é aí que a eleição começa a interessar diretamente ao mercado imobiliário.
O que mostra o histórico eleitoral
É comum ouvir que “a Bolsa sobe ou cai depois das eleições”.
Um levantamento da Elos Ayta mostra que o Ibovespa fechou em alta no pregão seguinte ao primeiro turno em seis das sete eleições analisadas. Mas as magnitudes foram muito diferentes.
2002: a Bolsa caiu 4,3%, em meio à incerteza sobre a política econômica de um eventual governo Lula.
2006: subiu 1,67%.
2010: apenas 0,22%.
2014: avançou 4,72%, quando Aécio Neves chegou muito mais forte ao segundo turno do que indicavam as pesquisas.
2018: 4,57%.
2022: 5,54%.
2026: 7,70%.
Fonte: Elos Ayta.
O mercado reage principalmente à diferença entre o resultado que esperava e o resultado que recebeu, junto com tudo o que estava acontecendo na economia naquele momento.
Mas, para o setor imobiliário, o movimento mais importante não apareceu na Bolsa.
Apareceu nos juros.
O juro de 10 anos despencou depois da eleição
Na sexta-feira anterior à votação, o juro nominal brasileiro de dez anos estava em aproximadamente 14,35% ao ano.
Na segunda-feira, caiu para cerca de 12,97%.
Quase 1,4 ponto percentual em um único pregão.
O movimento fica mais interessante quando colocado em perspectiva:
O histórico ajuda a colocar o dado no lugar certo.
Juros próximos de 13% ainda são altos. Entre 2017 e 2021, o Brasil conviveu com taxas longas abaixo de 10% durante boa parte do período.
E isso importa bastante para um setor que toma decisões hoje para projetos que vão consumir capital durante vários anos.
Mas já aponta a direção para onde o mercado vai precificar as operações caso as expectativas se concretizem.
Por que isso pode aparecer no custo de capital do incorporador em 2027
Existe uma diferença entre a curva cair hoje e o incorporador pagar menos juros amanhã.
A transmissão leva tempo.
Uma dívida já contratada a CDI continua acompanhando o CDI. Um CRI continua carregando seu spread. Bancos e fundos continuam avaliando risco do projeto, garantias, alavancagem e capacidade de pagamento.
Mas a curva futura é um dos preços a partir dos quais novas operações são negociadas.
Quando ela cai, operações prefixadas, estruturas hedgeadas e novas emissões começam a poder ser discutidas sobre uma base menor.
Depois vem o segundo movimento: a própria Selic.
Mas podemos fazer uma conta simples para entender a ordem de grandeza. Imagine uma incorporadora com R$ 100 milhões de dívida a CDI + 3%.
Com uma taxa-base de 13,5%, o custo seria próximo de 16,5% ao ano.
Com a taxa-base em 12%, mantido o mesmo spread, passaria para aproximadamente 15%.
São 150 pontos-base. Sobre R$ 100 milhões, representam cerca de R$ 1,5 milhão por ano quando a queda estiver integralmente refletida no passivo.
É uma simplificação. A dívida amortiza, spreads mudam, há custos de estruturação e operações podem ter hedge.
Mas mostra por que o que aconteceu na curva na segunda-feira não é apenas uma discussão de mercado financeiro.
Pode virar margem do incorporador em 2027.
O custo do equity muda junto
A reação do JPMorgan depois do primeiro turno ajuda a entender isso melhor. O banco mudou a recomendação de cinco incorporadoras ao mesmo tempo:
Elevou de neutro para overweight: Cyrela e Eztec.
Reduziu de overweight para neutro: Cury, Direcional e Tenda.
Não é simplesmente uma aposta em “juros menores = incorporadoras sobem”. É uma mudança na atratividade relativa dos segmentos.
Nos últimos anos, empresas focadas no Minha Casa, Minha Vida operaram em um ambiente relativamente mais protegido do choque de juros. O funding subsidiado e a estrutura do programa reduziram parte da dependência das condições normais do mercado financeiro.
Já as incorporadoras voltadas à média e alta renda sentiram mais diretamente a piora do custo de capital e do financiamento ao comprador.
Essa diferença aparece tanto na operação quanto no valuation.
Quando os juros longos sobem, o mercado tende a penalizar mais empresas cujo resultado depende de lançamentos discricionários, financiamento privado e compradores mais sensíveis às condições de crédito.
Quando a curva fecha, o movimento pode ocorrer na direção contrária. Cyrela e Eztec ganham exposição a três vetores ao mesmo tempo:
o custo para financiar novos projetos pode cair;
o comprador de média e alta renda pode encontrar condições melhores de financiamento;
e o próprio valuation das empresas passa a ser descontado por uma taxa menor.
É por isso que uma queda dos juros pode ter efeito desproporcional sobre esse grupo. Já nas empresas concentradas no Minha Casa, Minha Vida, a relação é diferente.
Elas continuam podendo apresentar bons resultados operacionais, mas parte da vantagem relativa construída durante o período de juros altos diminui.
Além disso, entra uma nova variável: a política habitacional do próximo governo.
Subsídios, orçamento, condições do FGTS, atuação da Caixa e desenho do programa passam a ter peso maior na tese de investimento.
A leitura do JPMorgan, portanto, é que Cyrela e Eztec podem ganhar relativamente mais em um cenário de normalização do custo de capital.
Isso ajuda a entender a intensidade do movimento na segunda-feira: a Cyrela subiu mais de 18% e a Eztec quase 17%.
A Bolsa não estava olhando apenas para o lucro do próximo trimestre. Estava recalculando quais modelos de incorporação podem capturar melhor um cenário de juros menores em 2027.
E ainda falta o comprador do imóvel
Em julho, as taxas de financiamento imobiliário de mercado indexadas à TR, antes da própria TR, estavam assim:
Itaú: 12,01% ao ano
Caixa: 12,12% ao ano
Santander e Bradesco: 12,29% ao ano
Essas taxas não seguem o DI de dez anos ponto a ponto.
Dependem do custo de funding dos bancos, poupança, LCI, instrumentos de mercado, risco de crédito, capital regulatório e competição.
Mas juros estruturalmente menores ajudam a reduzir esse custo.
E financiamento imobiliário é particularmente sensível à taxa porque o prazo é longo. Uma diferença aparentemente pequena no juro produz mudança relevante na prestação e, portanto, na renda necessária para financiar o imóvel.
Para uma incorporadora de média alta renda, isso cria dois potenciais benefícios simultâneos: o capital para desenvolver pode ficar mais barato e o cliente pode ganhar capacidade de compra.
Como você está se preparando para 2027?
O mercado ainda precisa descobrir quem ganhará o segundo turno, qual será a equipe econômica, qual política fiscal será executada e o que acontecerá com inflação, dívida pública e política habitacional.
A queda da segunda-feira foi uma reprecificação de expectativas, não uma redução já contratada no custo financeiro das incorporadoras.
Mas 2027 pode ser o começo de um ciclo em que o custo de capital volta a trabalhar a favor do desenvolvimento imobiliário.
Ainda é hipótese. Mas, você que é empreendedor precisa começar a decidir agora como quer se preparar para acessar capital de forma mais eficiente ao longo do próximo ano.
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