Edição #202 | 16 de outubro de 2026
5 minutos por semana para tornar seu negócio imobiliário à prova de futuro
ABERTURA · INTERNACIONAL
O que a Nigéria compartilha sobre a realidade da moradia no Brasil
Alguns já devem saber que essa semana estou em Lagos, na Nigéria. Minha primeira viagem ao continente africano, recebi um convite para palestrar em um evento dedicado à discutir o tecnologia, capital e mercado imobiliário.
Aproveitei para conversar com empresários e investidores e entender melhor um mercado que raramente aparece nas nossas referências internacionais.
Encontrei um país de enormes contrastes. Uma população jovem, cidades em expansão, empreendimentos sofisticados e, ao mesmo tempo, dificuldades profundas de infraestrutura, renda e acesso à moradia.
A experiência me fez refletir sobre os desafios habitacionais brasileiros e sobre o que podemos aprender com países que enfrentam problemas semelhantes, ainda que em outra escala.
Mais habitantes que o Brasil, mas uma economia oito vezes menor
A Nigéria é o país mais populoso da África, com aproximadamente 242 milhões de habitantes em 2026, contra 214 milhões no Brasil.
Mas o que mais chama a atenção são as projeções demográficas.
Segundo a ONU, a população nigeriana deverá alcançar 359 milhões de habitantes até 2050, um crescimento próximo de 48%. No mesmo período, o Brasil deverá chegar a cerca de 217 milhões, praticamente estabilizando sua população.
A Nigéria precisará acomodar mais de 116 milhões de pessoas adicionais nas próximas duas décadas e meia. E terá que fazer isso com uma base econômica muito menor que a brasileira.
O PIB per capita brasileiro é quase nove vezes maior que o nigeriano, diferença fundamental para entender o mercado imobiliário local.
Odunayo Ojo, CEO da UPDC, uma das incorporadoras listadas na bolsa nigeriana, contou que sua empresa havia feito uma simulação para ajudar funcionários a comprar imóveis. O resultado foi surpreendente: mesmo oferecendo um financiamento hipotético com juros de 0%, a renda média dos trabalhadores não seria suficiente para amortizar o principal.
Não faltam pessoas precisando de moradia na Nigéria. O problema é transformar essa necessidade em demanda com capacidade de pagamento.
Uma cidade onde o luxo convive com a pobreza extrema
A desigualdade foi um dos aspectos que mais me chamaram a atenção.
Em bairros como Victoria Island, Ikoyi e Lekki, encontramos torres corporativas, hotéis internacionais, condomínios sofisticados e empreendimentos voltados à alta renda.
Mas esse mercado convive com uma realidade completamente diferente para a maior parte da população.
O Banco Mundial estima que mais de 60% da população nigeriana vivia abaixo da linha nacional de pobreza em 2025.
Isso ajuda a explicar por que, mesmo diante de uma necessidade gigantesca de novas moradias, a produção privada continua concentrada nas faixas mais altas de renda, onde existem compradores com capacidade de pagamento.
Não é uma dinâmica desconhecida no Brasil. A diferença está na intensidade com que ela se manifesta na Nigéria.
Quando comprar deixa de ser uma opção, o aluguel ganha protagonismo
Segundo o relatório State of Lagos Housing Market, mais de 70% dos moradores de Lagos vivem em imóveis alugados. No Brasil, a proporção de domicílios alugados chegou a 23,8% em 2025, segundo o IBGE.
Na Nigéria, a predominância da locação está diretamente relacionada às restrições de renda, à baixa disponibilidade de crédito imobiliário e à urbanização acelerada.
Para grande parte da população, comprar um imóvel simplesmente não é uma possibilidade, ou mesmo não é a maior prioridade.
Mas alugar também apresenta dificuldades. Em Lagos, é comum encontrar contratos que exigem pagamento anual antecipado, além de taxas de intermediação e outros custos iniciais.
Algumas empresas estão tentando resolver esse problema. A Spleet, proptech nigeriana, oferece um produto chamado Rent Now, Pay Later, que permite ao inquilino financiar o pagamento antecipado do aluguel e quitar o valor em parcelas.
Um dos empresários que conheci defendeu que a Nigéria deveria estimular investimentos em build-to-rent. O argumento era pragmático: comprar um imóvel pode continuar sendo um objetivo de longo prazo, mas as pessoas precisam de um lugar para morar agora.
No Brasil, historicamente, nosso mercado residencial foi estruturado em torno da venda. Nos últimos anos, porém, temos observado o avanço de produtos voltados à locação, enquanto os preços dos imóveis e o custo do financiamento pressionam a capacidade de compra de parte da classe média. Não à toa vimos a proporção de imóveis alugados dobrar em uma década.
Quanto do crescimento do aluguel representa uma escolha das famílias e quanto reflete a perda da capacidade de comprar a casa própria?
O crédito imobiliário praticamente não existe. E isso muda toda a incorporação
Talvez a maior diferença entre Brasil e Nigéria esteja no financiamento imobiliário.
No Brasil, estamos acostumados a discutir juros elevados, crédito à produção, funding bancário, FGTS, SBPE, CRIs e mercado de capitais.
Na Nigéria o saldo de financiamento hipotecário representa menos de 1% do PIB. No Brasil, está próximo de 10% a 11%.
Em setembro de 2026, a taxa básica nigeriana, chamada Monetary Policy Rate (MPR), estava em 23% ao ano, contra uma inflação acumulada de aproximadamente 15,4%. Isso representava um juro real retrospectivo próximo de 6,6%, menor que o brasileiro.
Ainda assim, seu mercado de crédito habitacional é muito menos desenvolvido.
Isso mostra que o problema vai além do nível das taxas de juros. É preciso ter instituições capazes de mobilizar capital de longo prazo, estruturar garantias e financiar compradores e incorporadores.
Na ausência dessa estrutura, o próprio comprador acaba financiando a construção.
Falta capital, mas também falta uma mentalidade de acesso a capital
É comum encontrar empreendimentos vendidos na planta, com pagamentos parcelados durante períodos relativamente curtos. As receitas antecipadas dos compradores ajudam a financiar as obras.
Esse modelo também existe no Brasil, mas ganha muito mais importância quando as alternativas bancárias e institucionais são limitadas.
O risco é evidente: atrasos nos pagamentos, inadimplência ou desaceleração comercial podem comprometer a continuidade da construção.
A Nigéria já começou a buscar alternativas.
O governo estruturou o Ministry of Finance Incorporated Real Estate Investment Fund (MREIF), voltado à ampliação do financiamento habitacional.
Até agosto de 2026, o programa havia desembolsado aproximadamente 140 bilhões de nairas por meio de 21 instituições financeiras, viabilizando cerca de 2 mil hipotecas.
É um começo, mas ainda pequeno diante de um déficit habitacional próximo de 15 milhões de moradias.
Mas foi interessante perceber que parte do desafio começa pelos empresários entenderem os riscos que correm e a importância de profissionalizar a gestão para habilitar o capital. Uma executiva chinesa que conheci na cidade foi pragmática: “tem capital abundante na China querendo aportar nos projetos, mas faltam empresas com governança adequada para permitir isso.”
O caso nigeriano ajuda a valorizar instrumentos que, no Brasil, às vezes tratamos como parte natural do setor. A capacidade de financiar habitação depende de toda uma estrutura institucional que conecta a poupança ao desenvolvimento imobiliário. Mas também depende dos empresários e executivos do setor fazerem o dever de casa.
Na construção, os desafios são diferentes dos brasileiros
No Brasil, as dificuldades de contratação e o envelhecimento da força de trabalho têm reforçado a discussão sobre industrialização e produtividade.
Na Nigéria, a dinâmica demográfica é praticamente oposta.
Segundo o Banco Mundial, aproximadamente 3,5 milhões de pessoas entram na força de trabalho do país todos os anos.
Isso não elimina a falta de profissionais qualificados em determinadas atividades, mas significa que o desafio é muito mais absorver uma população crescente de trabalhadores do que enfrentar uma escassez agregada de mão de obra.
Por outro lado, ter trabalhadores disponíveis está longe de resolver os problemas da construção. Se não falta força de trabalho, por outro lado falta coordenação. A palavra BIM não passou nem perto de ser citada. Estão muitos passos atrás.
Empresas como Seza Pro e Cutstruct apresentaram soluções para digitalizar compras, coordenar fornecedores, acompanhar custos e conectar informações da obra às necessidades de financiamento.
Enquanto no Brasil a industrialização pode responder à escassez de trabalhadores, na Nigéria as tecnologias de planejamento e gestão podem ter um papel especialmente relevante na redução de desperdícios, atrasos e incertezas que impedem o capital de financiar o setor.
PPPs: um caminho para construir habitação em escala?
Uma das discussões que mais me interessaram no evento foi sobre o uso de parcerias público-privadas para ampliar a oferta habitacional.
A discussão partiu de um problema recorrente: não adianta criar incentivos para construir mais unidades se as famílias não têm condições de comprá-las.
Tola compartilhou uma experiência interessante em Marrocos.
Em 2010, o país estruturou uma política para incentivar a produção de habitação social com preços de até 250 mil dirhams.
Do lado da oferta, o governo concedia incentivos fiscais para incorporadores que se comprometessem com determinada escala de produção. Do lado da demanda, oferecia benefícios relacionados ao IVA e mecanismos de garantia para ampliar o acesso ao crédito hipotecário.
Outra contribuição veio de Olajumoke Akinwunmi, que criticou a prática de governos anunciarem grandes projetos habitacionais sem resolver antecipadamente os principais riscos de execução.
Ela citou o exemplo de terrenos públicos oferecidos para PPPs. O incorporador inicia a diligência e descobre problemas de titularidade, ocupações, necessidade de indenizações ou ausência de infraestrutura.
O terreno foi disponibilizado, mas ainda não está pronto para receber o empreendimento.
Também achei pertinente a discussão sobre exigências urbanísticas.
Por que exigir duas vagas de garagem por apartamento em um empreendimento destinado a famílias de baixa renda?
Dependendo do público atendido, certas exigências elevam o custo de produção sem oferecer benefícios proporcionais aos moradores.
A Nigéria já possui iniciativas nessa direção. O Renewed Hope City, em Ibeju-Lekki, Lagos, é um projeto estruturado por meio de PPP, com 2.084 unidades previstas e participação do Federal Mortgage Bank of Nigeria no financiamento de parte do empreendimento.
Habitação acessível não pode depender exclusivamente da capacidade dos incorporadores de produzir imóveis mais baratos.
O que a Nigéria nos ensina sobre o futuro do Brasil?
Terreno, regulação, construção, capital, financiamento e capacidade de pagamento fazem parte da mesma equação.
Um país pode ter milhões de famílias precisando de moradia e incorporadores dispostos a construir. Mas, sem mecanismos para financiar a produção e permitir que as pessoas paguem pelo produto, essa necessidade não se transforma em um mercado viável.
O Brasil está em outro estágio. Temos uma economia mais desenvolvida, instituições financeiras estruturadas e mecanismos de financiamento imobiliário que praticamente não existem na mesma escala na Nigéria.
Ainda assim, o aumento dos preços dos imóveis, o custo do crédito e a evolução da renda podem tornar a propriedade cada vez menos acessível para parte da população brasileira.
Nesse contexto, acredito que veremos crescer a importância de novas estruturas de financiamento, produtos residenciais voltados à locação e modelos de parceria com o Estado que atuem tanto na produção quanto na capacidade de pagamento das famílias.
A viagem também me fez repensar onde buscamos nossas referências internacionais.
É natural olhar para a China e seus avanços na industrialização da construção. Para Nova York e Londres, onde o capital institucional tem um papel central no mercado imobiliário. Ou para Lisboa, com as transformações provocadas pelo investimento internacional.
Mas existe muito valor em conhecer países que compartilham parte dos nossos problemas estruturais, ainda que em dimensões diferentes.
As restrições do mercado nigeriano estão levando empresas e governos a experimentar soluções que talvez não surgissem da mesma forma em economias mais desenvolvidas.
Estamos acostumados a olhar para os mercados mais sofisticados do mundo em busca de referências para o futuro do real estate.
Depois dessa viagem, fiquei convencido de que também precisamos olhar para países onde a falta de recursos e de infraestrutura obriga empresas e governos a encontrar outros caminhos no presente.
MASTERCLASS AO VIVO
A operação não termina na assinatura
Na próxima terça-feira, 20 de outubro, às 19h, vou receber Bruno Amatuzzi, fundador do Amatuzzi Advogados, para aprofundar essa discussão.
Com mais de 20 anos de experiência em negócios imobiliários, financiamento estruturado e mercado de capitais, Amatuzzi participou de múltiplas operações complexas envolvendo negócios imobiliários.
Vamos conversar sobre os cuidados jurídicos e estruturais que incorporadores, construtores e loteadores precisam considerar antes de assinar uma operação de funding.
Porque a melhor hora de entender os riscos de um contrato é antes de precisar lidar com suas consequências.
Inscreva-se clicando aqui.
20 de outubro | 19h | Online e gratuito
FUNDING
A captação terminou. Ou foi só o começo dos problemas?
O dinheiro entrou, a operação foi assinada e o empreendimento pode seguir. Mas algumas das decisões mais importantes de uma estrutura de funding só serão testadas nos meses seguintes.
Depois de meses de reuniões, análises, diligências e negociações, a incorporadora finalmente conclui sua operação de funding.
O contrato foi assinado. Os recursos foram liberados. A equipe comemora.
Missão cumprida? Não necessariamente.
O dinheiro entra, mas o contrato continua.
E, enquanto a operação financeira segue seu curso, o empreendimento enfrenta a realidade: vendas que não acontecem no ritmo esperado, custos de construção que aumentam, cronogramas que precisam ser revistos e novas necessidades de capital que surgem.
É nesse momento que condições contratuais aparentemente secundárias podem se transformar em restrições importantes para o negócio.
O risco não está apenas em conseguir captar. Está também no que você aceita para captar.
Imagine uma incorporadora que contratou uma operação estruturada para financiar seu empreendimento.
Tudo foi planejado considerando determinada velocidade de vendas, um cronograma de obras e uma projeção de geração de caixa.
Mas as vendas desaceleram.
A empresa precisa preservar recursos para manter a execução do projeto. Só que parte desses recursos pode estar sujeita a mecanismos de amortização obrigatória da dívida.
Ou talvez a incorporadora precise substituir uma garantia, realizar um aporte adicional ou renegociar uma obrigação financeira.
O que parecia uma condição administrável na assinatura agora interfere diretamente nas decisões do negócio.
Não significa que a estrutura tenha sido mal desenhada ou que essas cláusulas sejam inadequadas. Investidores precisam de mecanismos para administrar seus riscos.
A questão é se a incorporadora compreendeu as consequências dessas condições antes de assumir os compromissos.
Alex Bahov, na série Os Donos do Dinheiro, afirmou algo que me marcou: “É muito fácil saber uma operação que pode dar errado, basta ver que o empreendedor está assinando o contrato sem fazer muitas perguntas”.
E isso é mais comum do que parece.
Você não precisa ser advogado. Mas precisa saber o que perguntar.
Para empresários que estão começando a acessar fundos, securitizadoras e outras fontes de capital, existe um desafio adicional.
O mercado de capitais tem sua própria linguagem, seus instrumentos e suas práticas contratuais.
Termos como covenants, cash sweep, eventos de default e waivers podem parecer assuntos exclusivos do departamento jurídico.
Não são.
Por trás desses termos existem decisões que podem afetar a disponibilidade de caixa, a necessidade de novos aportes, as garantias oferecidas e a liberdade da empresa para conduzir o empreendimento.
É por isso que o empresário não precisa dominar a redação de cada cláusula, mas precisa entender o suficiente para participar das decisões e fazer as perguntas certas.
E precisa estar acompanhado de especialistas que conheçam não apenas os contratos, mas também a dinâmica financeira e operacional de um empreendimento imobiliário.
Já estruturou um CRI? Então a pergunta é outra.
Para incorporadoras que já acessaram o mercado de capitais, o desafio é diferente.
A experiência acumulada certamente ajuda. Mas concluir uma ou várias operações não significa que todas as decisões tenham sido as melhores possíveis.
Vale uma reflexão:
Seu funding continua sendo uma boa estrutura quando o empreendimento sai do cenário-base?
Você sabe exatamente quais eventos podem antecipar o vencimento da dívida?
Quanta flexibilidade sua empresa preservou para administrar mudanças de cronograma, substituir garantias ou reorganizar o caixa?
Se uma obrigação contratual precisar ser renegociada, quais alternativas estarão disponíveis?
Essas perguntas não deveriam aparecer apenas quando o problema já aconteceu.
Elas precisam fazer parte da avaliação e da negociação da estrutura, antes da assinatura.
A qualidade de uma captação também se mede depois da assinatura.
E isso vale tanto para quem está fazendo sua primeira operação no mercado de capitais quanto para quem já tem experiência com estruturas sofisticadas.
Uma boa operação de funding não é apenas aquela que fecha bem. É aquela cuja estrutura continua fazendo sentido quando o empreendimento encontra a realidade.
NO NOSSO RADAR
Leia também:
FIQUE DE OLHO
Leia as últimas edições:
FEEDBACK
Se gostou do conteúdo, encaminhe para um conhecido seu