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_{INVESTOR TRACK}

Já falamos no Radar sobre tokenização, investimento imobiliário nos Estados Unidos e imóveis para renda.

A Lofty é um bom lugar para cruzar as três discussões.

A startup americana montou um marketplace no qual investidores compram frações de imóveis específicos nos Estados Unidos, recebem parte do aluguel e podem negociar sua posição posteriormente. O investimento mínimo gira em torno de US$ 50.

Fundada em 2018 e participante da Y Combinator em 2019, a empresa informa ter ultrapassado US$ 100 milhões investidos, reunindo cerca de 40 mil investidores e mais de 150 propriedades em sua plataforma.

A execução, naturalmente, é mais complexa.

O primeiro ponto para entender a Lofty é separar tokenização de ativo.

Um imóvel disponível na plataforma pertence a uma LLC criada especificamente para aquela propriedade. O investidor compra uma participação nessa empresa, e essa participação é registrada por meio de tokens na blockchain Algorand.

Portanto, não se trata de um token que simplesmente acompanha a cotação de uma residência.

Existe uma estrutura societária por trás dele. A LLC possui o imóvel; o investidor possui uma fração da LLC.

Isso permite transformar uma propriedade de algumas centenas de milhares de dólares em milhares de pequenas participações negociáveis.

O efeito da tecnologia aparece nessa divisão.

O ativo subjacente, porém, continua submetido às mesmas variáveis de qualquer imóvel: aluguel, vacância, manutenção, impostos, seguro, dívida e qualidade da gestão.

Uma casa ruim não melhora porque foi colocada na blockchain.

Imagine um proprietário com uma casa avaliada em US$ 500 mil que deseja retirar parte do capital investido nela, mas não quer vender o imóvel inteiro.

Na Lofty, ele pode colocar parte desse equity à venda.

O proprietário pode negociar até 90% da participação e deve manter pelo menos 10%. Antes da listagem, a plataforma faz verificações do vendedor, inspeção da propriedade, avaliação do imóvel e disponibiliza documentos para análise dos potenciais compradores.

A propriedade entra em uma LLC específica e a parcela de equity ofertada é dividida em pequenas cotas.

A partir daí, investidores espalhados por diferentes lugares podem comprar uma fração daquela mesma casa.

Se 200 pessoas participarem da oferta, teremos um imóvel fisicamente indivisível com 200 proprietários econômicos.

Esse mecanismo também cria uma alternativa para o dono original.

Tradicionalmente, quem deseja retirar capital de um imóvel tem duas saídas mais óbvias: vender ou tomar dívida contra a propriedade.

A Lofty adiciona uma terceira possibilidade: vender parte do equity.

A empresa não cobra a tradicional taxa anual sobre o patrimônio administrado.

Sua receita está concentrada principalmente na movimentação do marketplace.

Isso ajuda a entender a ambição da companhia.

Tokenizar imóveis é necessário para o produto existir, mas não parece ser o objetivo final. O que interessa é criar um ambiente no qual essas participações circulem.

Quanto maior o estoque de imóveis, maior a oferta para investidores. Quanto mais investidores, maior a chance de negociação. E quanto mais negociação, mais receita para a plataforma.

A Y Combinator chegou a descrever a proposta da Lofty como uma espécie de “NASDAQ do real estate”.

A comparação é ambiciosa, mas revela a direção do negócio: menos cartório digital, mais marketplace.

Vamos para a prática.

Um dos imóveis listados pela Lofty está na 1190 Ridgetop Avenue, em Las Cruces, Novo México.

É uma propriedade multifamiliar reformada, composta por uma casa principal e uma unidade independente.

O imóvel está avaliado em aproximadamente US$ 295,2 mil.

Há cerca de US$ 160,6 mil de dívida contra a propriedade. Os outros US$ 134,6 mil correspondem ao equity.

Em outras palavras, aproximadamente 54% do ativo está financiado.

No levantamento feito para esta edição, a propriedade reunia 215 investidores. As cotas apareciam a US$ 50, e o rental yield corrente informado pela plataforma era de 13,88%.

A receita de aluguel estava próxima de US$ 2.117 mensais. Depois de aproximadamente US$ 640 em despesas operacionais, sobrava um fluxo projetado de cerca de US$ 1.477 por mês.

O imóvel aparecia com ocupação de 100%.

Agora suponha um aporte de US$ 1.000.

Ao preço de US$ 50, seriam 20 cotas.

Com a taxa de compra de 2,5%, o desembolso inicial chegaria a aproximadamente US$ 1.025.

Mantido um yield de 13,88% sobre o valor das cotas, essa posição produziria aproximadamente US$ 138,80 por ano, ou US$ 11,57 por mês.

Nada muito diferente, economicamente, de possuir uma pequena fração de qualquer outro imóvel alugado.

A experiência do investidor, contudo, é diferente.

A Lofty distribui diariamente a parcela da renda devida a cada investidor.

Isso não significa que o inquilino passe a pagar aluguel todos os dias.

A receita continua sendo produzida pela operação normal do imóvel. A diferença está na forma como o caixa é apresentado e distribuído.

O investidor abre a plataforma e vê uma pequena quantia entrar em sua conta diariamente.

Pode sacar ou usar esse dinheiro para comprar outras cotas.

Para valores pequenos, parece detalhe.

Com uma carteira maior e reinvestimento recorrente, passa a funcionar como uma máquina automática de realocação de renda entre diferentes imóveis.

Há também um efeito comportamental evidente.

Receber US$ 11,57 uma vez por mês e receber aproximadamente US$ 0,38 por dia produzem o mesmo resultado financeiro. A segunda alternativa, porém, torna o investimento muito mais presente na rotina do usuário.

É uma decisão de produto tão importante quanto a própria blockchain.

O investidor pode ganhar de duas formas.

A principal é o aluguel líquido da propriedade.

Da receita recebida saem despesas como impostos, seguro, manutenção, administração e outros custos operacionais. O que sobra pertence aos cotistas na proporção de sua participação.

A segunda fonte é a valorização do equity.

Se o imóvel passa a valer mais, a fração detida pelo investidor também pode se valorizar. O ganho é realizado quando ele encontra comprador para suas cotas ou quando os proprietários decidem vender o ativo.

Portanto, apesar da embalagem tecnológica, o retorno segue uma fórmula bastante tradicional:

A tecnologia interfere principalmente no acesso, no fracionamento e na possibilidade de negociação.

A possibilidade de vender uma pequena participação sem precisar colocar uma casa inteira no mercado é uma das partes mais atraentes do modelo.

Na Lofty, o investidor pode colocar suas cotas à venda em um mercado secundário e definir seu preço.

Isso reduz um dos grandes problemas operacionais do imóvel tradicional: a indivisibilidade.

Mas há uma ressalva importante.

O fato de existir uma tela de negociação não garante que exista comprador.

A liquidez depende do interesse naquele imóvel, do número de participantes, do preço pedido e da profundidade do mercado.

Se alguém precisa vender uma posição rapidamente e os compradores estão dispostos a pagar apenas com desconto, a liquidez existe – mas tem preço.

No levantamento do imóvel de Las Cruces, por exemplo, o order book ainda não aparecia aberto para negociação secundária.

Para avaliar esse tipo de ativo, portanto, olhar apenas para a possibilidade técnica de venda é pouco.

Importam volume negociado, spread e quantidade de compradores.

A blockchain consegue facilitar uma transferência. Não consegue obrigar alguém a assumir o outro lado da operação.

O imóvel de Las Cruces mostra outro ponto que merece atenção.

Mais da metade de seu valor está financiada.

Isso ajuda a explicar por que um imóvel residencial consegue apresentar yield sobre o equity próximo de 14%.

Considere um imóvel de US$ 300 mil produzindo determinada renda líquida.

Se todo o capital fosse dos proprietários, essa renda seria dividida sobre US$ 300 mil de equity.

Com metade do ativo financiada, uma parcela muito menor de capital próprio captura o resultado restante depois do serviço da dívida.

Quando tudo funciona, o retorno sobre o equity aumenta.

Quando a receita cai, o efeito trabalha na direção contrária.

O banco continua cobrando.

Por isso, comparar os imóveis da plataforma apenas pelo rental yield pode levar o investidor a preferir justamente os ativos que carregam mais risco.

Yield sem leitura da alavancagem diz pouco.

Há uma tendência a tratar um imóvel tokenizado como uma nova classe de ativo.

Do ponto de vista operacional, muitas vezes ele é apenas uma nova forma de possuir um ativo antigo.

O investidor continua exposto a vacância.

Continua exposto a inquilinos inadimplentes.

Continua pagando por telhado, encanamento, seguro e imposto.

Continua dependendo do gestor.

Também fica exposto ao financiamento contratado pela LLC e às decisões tomadas pelos demais proprietários.

A plataforma pode facilitar votos, documentos e transferências. Nenhuma dessas funcionalidades elimina um problema estrutural do imóvel.

Há ainda riscos próprios da estrutura.

A negociação ocorre em um mercado bem menor que o mercado acionário. A propriedade está dentro de uma LLC. Os direitos do investidor dependem dos documentos societários. E existe uma camada regulatória associada à negociação digital dessas participações.

Quem compra apenas porque o ticket é US$ 50 corre o risco de fazer uma diligência de US$ 50 em um ativo que deveria ser estudado como se o cheque fosse de US$ 500 mil.

Abrir uma conta pode ser fácil.

Entender os efeitos fiscais de possuir uma participação em uma LLC americana não é.

A Lofty aceita investidores estrangeiros e prevê procedimentos específicos para não residentes nos Estados Unidos, incluindo documentação fiscal.

O problema é que a incidência tributária depende da natureza do rendimento, da estrutura societária e da forma de alienação.

No Brasil, o residente ainda precisa considerar as regras aplicáveis a rendimentos e patrimônio mantidos no exterior.

Há inclusive questões sucessórias relevantes para patrimônios maiores mantidos nos Estados Unidos.

Isso não inviabiliza a operação.

Significa apenas que a facilidade para comprar uma cota não deve ser confundida com simplicidade tributária.

Para quem pretende testar a plataforma com algumas centenas de dólares, o problema parece pequeno.

Se a posição crescer para dezenas ou centenas de milhares de dólares, a estrutura fiscal deixa de ser detalhe.

O primeiro filtro deveria ser bastante simples: ignorar o yield por alguns minutos.

Comece pela estrutura.

Qual LLC detém o imóvel? Quais direitos vêm com a participação? Como funcionam votos, venda do ativo e substituição do gestor?

Preço de aquisição, aluguel, ocupação, localização, estado de conservação, impostos, seguro e histórico de despesas.

Faça a análise que faria se estivesse comprando 100% da propriedade.

Quanto do imóvel está financiado? Qual é a obrigação mensal? Quanto o aluguel pode cair antes que a operação tenha problemas?

Imóvel inevitavelmente exige dinheiro. Uma operação sem reserva suficiente transforma qualquer reparo relevante em problema para o equity.

Há negociações recentes? Qual o spread? Quantas ordens existem? Uma posição de US$ 10 mil poderia ser vendida sem desconto relevante?

Hoje há 2,5% de taxa na compra e 3% na venda.

Um investimento precisa primeiro recuperar esse atrito antes de produzir ganho líquido em uma operação de entrada e saída.

Uma posição experimental e uma alocação patrimonial relevante são problemas diferentes.

Se a Lofty começar a representar parcela material da carteira, entender a tributação nos dois países passa a fazer parte da análise de retorno.

Só então compare o yield.

O aspecto mais interessante da Lofty não é alguém conseguir comprar US$ 50 de uma casa.

É a queda no custo de organizar economicamente centenas de proprietários em torno de um único imóvel.

Essa coordenação sempre foi possível no papel.

Na prática, era cara.

A infraestrutura digital reduz esse custo.

Quando isso acontece, um imóvel de US$ 300 mil deixa de precisar de um comprador com US$ 300 mil.

Pode encontrar 300 compradores com US$ 1 mil.

Esse é o experimento relevante da Lofty.

Ainda há muito por resolver em liquidez, governança, tributação, operação e regulação. E boa parte dos riscos que mais importam continua vindo do velho mercado imobiliário, não do novo mercado de tokens.

Mas, se o custo de dividir e transferir equity continuar caindo, a consequência pode ir além das plataformas de investimento.

O mercado de investimento imobiliário foi construído durante décadas ao redor de ativos grandes, indivisíveis e caros de negociar.

Talvez uma parte dessa estrutura não seja uma característica inevitável do imóvel.

Talvez seja apenas consequência da infraestrutura que tínhamos até aqui.

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