ABERTURA
O mercado imobiliário está descobrindo o wellness. E já começa a banalizá-lo.
Academias ficaram maiores. Spas entraram no programa. Recovery, cold plunge, salas de massagem e espaços de meditação começaram a aparecer nos lançamentos. Em pouco tempo, uma tendência ligada à saúde passou a ser apresentada como uma nova geração de áreas comuns.
Mas o wellness real estate não nasceu para colocar mais coisas dentro de um condomínio. Nasceu de uma ideia mais fundamental: o ambiente construído interfere na saúde das pessoas que passam boa parte da vida dentro dele.
É por isso que wellness pode se tornar uma mudança relevante no produto imobiliário.
E é também por isso que colocar uma academia sofisticada no térreo está longe de ser suficiente para chamar o empreendimento de wellness.
Antes do wellness imobiliário, é preciso entender o que é wellness
A palavra é usada de forma tão ampla que perdeu precisão.
O Global Wellness Institute define wellness como uma busca ativa por escolhas, atividades e estilos de vida que levem a uma condição de saúde integral. Há duas ideias importantes aí.
A primeira é que wellness não é apenas estar saudável. É um processo.
A segunda é que saúde integral não se limita ao corpo. Envolve dimensões físicas, mentais, sociais, ambientais e outras condições da vida cotidiana.
Quando esse raciocínio entra no imobiliário, aparece uma mudança importante.
O imóvel deixa de ser visto somente como abrigo, localização e patrimônio. Passa a ser também uma infraestrutura que influencia saúde e comportamento.
A definição atual de wellness real estate usada pelo GWI é justamente essa: ambientes proativamente projetados, construídos e operados para favorecer a saúde integral de ocupantes, visitantes e comunidade.
É difícil levar essa definição a sério e, ao mesmo tempo, concluir que wellness se resume a instalar equipamentos na área comum.
O primeiro fundamento é reduzir exposições ruins
Existe uma parte do wellness que independe completamente da vontade do morador.
Você não escolhe respirar o ar de um ambiente.
Não decide ignorar excesso de ruído enquanto dorme.
Não deixa de receber pouca luz natural porque resolveu levar uma vida mais saudável.
O edifício produz exposições continuamente.
É aí que aparece o primeiro fundamento do wellness imobiliário: reduzir aquilo que o próprio ambiente construído pode fazer de ruim para quem o utiliza.
Qualidade do ar é um exemplo evidente. Ventilação, filtragem, umidade, materiais e fontes internas de poluentes interferem no ambiente que será respirado durante anos.
O mesmo vale para água. Para conforto térmico. Para acústica. Para iluminação. Para materiais.
Esses elementos parecem menos interessantes no folder porque são difíceis de fotografar. Só que estão presentes durante centenas ou milhares de horas por ano.
O WELL Building Standard ajuda a enxergar a amplitude dessa lógica. Seu framework atual organiza o edifício em dez conceitos: ar, água, alimentação, luz, movimento, conforto térmico, som, materiais, mente e comunidade.
Repare como spa não é um dos dez. Piscina também não. Nem cold plunge.
A academia aparece apenas como uma possível ferramenta dentro de uma discussão muito maior sobre movimento.
Esse é um bom teste para o mercado brasileiro: boa parte do que efetivamente determina a qualidade de um ambiente wellness está escondida nas especificações técnicas, e não na lista de lazer.
O segundo fundamento é tornar o comportamento saudável mais fácil
Wellness não trata apenas das exposições passivas.
O espaço também modifica comportamento.
Uma escada escondida no fundo do edifício e um elevador colocado no centro produzem um comportamento. Uma escada agradável, visível e conveniente pode produzir outro.
Uma rua desenhada exclusivamente para o automóvel dificulta caminhar. Um bairro com serviços próximos, sombra e calçadas adequadas torna caminhar uma opção natural.
Um térreo que não oferece lugar para permanecer reduz encontros. Um espaço desenhado para convivência aumenta a probabilidade de eles acontecerem.
Essa lógica é conhecida no design comportamental: em vez de depender exclusivamente de disciplina individual, o ambiente pode facilitar determinadas escolhas.
A Fitwel, por exemplo, combina decisões de localização, projeto e operação para atuar sobre indicadores de saúde física, mental e social. Entre as estratégias estão luz natural, escadas visíveis, bicicletários, contato com natureza, espaços externos e ambientes que favorecem interação.
Isso leva a uma distinção importante.
Uma academia oferece a possibilidade de exercício.
Um projeto wellness deveria pensar em como o empreendimento inteiro favorece movimento.
São coisas diferentes.
O primeiro adiciona uma função ao edifício. O segundo tenta mudar a experiência cotidiana de quem vive nele.
O terceiro fundamento é entender que saúde não termina na porta da unidade
Talvez essa seja a parte mais subestimada no mercado imobiliário.
A saúde de alguém não é produzida exclusivamente dentro do apartamento.
Depende também de onde esse apartamento está.
É possível ter filtragem de ar, academia Technogym e spa no térreo e ainda assim morar em um lugar hostil para pedestres, sem natureza, com ruído excessivo e dependente do automóvel para qualquer atividade cotidiana.
É por isso que os frameworks de wellness foram gradualmente expandindo a escala.
O GWI trabalha hoje com seis dimensões de wellness aplicadas ao ambiente construído: física, mental/espiritual, social, cívica/comunitária, ambiental e econômica/financeira.
E um dos princípios do modelo é justamente sair do “eu” para o “nós”: conexão e comunidade fazem parte da tese.
Nesse nível, wellness começa a se aproximar de urbanismo.
Caminhabilidade. Contato com natureza. Acesso a serviços. Espaços de convivência. Integração entre usos. Segurança percebida. Possibilidades de encontro.
Isso ajuda a entender por que alguns dos projetos internacionais mais ambiciosos não são edifícios wellness, mas comunidades inteiras.
E também mostra uma limitação do wellness vendido exclusivamente como amenidade privada: é possível criar um ótimo spa dentro de um lugar que continua produzindo uma experiência cotidiana ruim.
O quarto fundamento é a operação
Aqui está provavelmente a maior diferença entre wellness e o condomínio-clube tradicional.
O mercado imobiliário está acostumado a pensar intensamente até a entrega das chaves.
Wellness obriga a pensar no que acontece depois.
Uma academia pode ser excelente no primeiro ano e ruim no quinto.
Um sistema de filtragem só funciona se houver manutenção.
Áreas comuns dependem de programação e gestão.
Serviços de saúde, nutrição ou esporte dependem de operadores.
A própria definição do setor inclui explicitamente operação, serviços e programação. Um dos seis princípios do GWI é a passagem de infraestrutura para operação: wellness precisa estar incorporado à base física, mas também ser ativado depois que o edifício começa a funcionar.
Isso desmonta uma parte do discurso imobiliário atual.
Porque é relativamente fácil vender wellness na incorporação.
Difícil é entregar wellness por vinte anos.
É aí que aparece o “empreendimento sabor wellness”
O incorporador brasileiro conhece muito bem a lógica da lista de amenidades.
Durante duas décadas, o condomínio-clube evoluiu por adição.
Primeiro piscina e academia.
Depois sauna, brinquedoteca e espaço gourmet.
Depois coworking, pet place, beach tennis.
Agora spa, recovery, sala de massagem, cold plunge.
A cada ciclo muda o equipamento. A lógica permanece.
Não significa que esses itens sejam inúteis. Alguns podem ter enorme valor para o usuário.
O erro está em confundir infraestrutura para wellness com wellness em si.
Uma academia vazia não torna ninguém mais ativo. Um spa raramente utilizado não produz saúde proporcional ao seu custo. Uma horta decorativa não transforma alimentação. Uma parede verde não compensa má qualidade do ar.
E uma lista de equipamentos pode inclusive piorar a economia do ativo se criar áreas caras para manter e pouco utilizadas.
Talvez o mercado brasileiro esteja particularmente exposto a esse problema justamente porque já dominamos o condomínio-clube.
É muito fácil pegar um produto conhecido, atualizar sua linguagem e chamá-lo de wellness.
Existe também um fundamento econômico
Tudo isso seria apenas uma discussão de arquitetura se não houvesse uma questão imobiliária por trás.
Quem paga? E por quê?
O mercado global de wellness real estate chegou a US$ 876 bilhões em 2025, segundo a revisão mais recente de pesquisas do setor, e o GWI projeta US$ 1,8 trilhão em 2030.
No Brasil, a economia de wellness como um todo alcançou US$ 125,4 bilhões em 2024, o 11º maior mercado nacional do mundo.
Mais importante do que discutir o tamanho exato é entender onde wellness consegue produzir valor.
Há três possibilidades óbvias.
Pode aumentar a disposição a pagar pelo imóvel.
Pode ajudar na absorção.
Ou pode criar receitas recorrentes por meio de serviços e operação.
A evidência mais sólida ainda está no mercado corporativo americano: estudos apontam aproximadamente 4% a 8% de prêmio de aluguel para edifícios com certificações de saúde, embora os próprios estudos imponham ressalvas sobre causalidade.
No residencial brasileiro, ainda não temos evidência comparável.
Essa ausência deveria deixar o setor um pouco mais desconfortável.
Porque existe uma diferença enorme entre acreditar que o consumidor valoriza wellness e provar que ele paga por isso.
O teste para um projeto wellness é mais simples do que parece
Em vez de perguntar quantas amenidades um empreendimento possui, vale fazer uma sequência diferente de perguntas.
O próximo estágio não é colocar mais coisas no prédio
O primeiro estágio do wellness brasileiro tende a ser previsível: incorporar ao lançamento tudo aquilo que o consumidor já associa a uma vida saudável.
Estamos vivendo essa fase.
O estágio seguinte é bem mais interessante.
Ele começa quando wellness deixa de ser uma coleção de espaços e passa a orientar decisões de projeto desde o terreno, atravessa materiais e sistemas, interfere no desenho das áreas comuns e continua na operação depois da entrega.
Ir de “não fazer mal” para otimizar bem-estar, de uma experiência passiva para ativa, de infraestrutura para operação e do indivíduo para a comunidade.
É uma agenda bem mais ambiciosa do que construir uma academia melhor.
E talvez seja exatamente aí que esteja a diferença entre uma tendência capaz de transformar produto imobiliário e mais um novo vocabulário para vender o velho condomínio-clube.
INVESTOR TRACK
Em vez de brigar com a regulação, o Airbnb entrou no capital stack
Enquanto cidades apertam as regras do short stay, a empresa anunciou o Airbnb Housing Accelerator: US$ 250 milhões para financiar empreendimentos residenciais que já têm terreno, aprovação e dívida contratada, mas não conseguem fechar a estrutura de capital.
O dinheiro entra como preferred equity ou mezzanine debt, exatamente na parcela mais cara e mais subordinada. O primeiro cheque foi de US$ 6,4 milhões e destravou um projeto em Austin parado havia cinco anos. A meta declarada é destravar mais de US$ 5 bilhões em dez anos.
Uma pesquisa encomendada pela própria empresa estima 750 mil unidades multifamily já aprovadas nos EUA que não saem do papel, contra uma produção anual de 350 mil. É perto de dois anos de oferta presa entre a aprovação e a obra.
BOOTCAMP DE IA
Na nossa Masterclass de IA, reunimos centenas de incorporadores, construtores e empresários do setor imobiliário para mostrar os avanços da IA no nosso mercado.
Falamos desde o uso de agentes simples até estruturas organizacionais inteiras desenhadas no modelo “AI First”, entre outros temas.
A Masterclass abriu a primeira turma do nosso Bootcamp de IA para o Mercado Imobiliário. Se você não conseguiu acompanhar ao vivo, a gravação está disponível no link abaixo.
Aproveite.
NO NOSSO RADAR
Leia também:
IA está mudando o plano das empresas com seus escritórios
Startup na Arábia capta US$ 31 mi para IA na compra de materiais
Investidores pressionam gestores a adotar IA no imobiliário
Viabot capta US$ 24 mi para robôs de limpeza de áreas externas
Onde a Benx vai seguir investindo nos próximos anos
Incorporadora indiana abre capital em Mumbai
FIQUE DE OLHO
Leia as últimas edições:
FEEDBACK
Se gostou do conteúdo, encaminhe para um conhecido seu