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O tema affordable housing entrou de vez no radar do mercado imobiliário global.
Motivos não faltam para isso.
O aumento consistente dos preços dos imóveis, sem acompanhamento proporcional do nível de renda, vem reduzindo o acesso à moradia em praticamente todos os mercados relevantes no Brasil e no mundo.
Esse descolamento deixou de ser pontual ou cíclico e passou a ter características estruturais.
Quando morar passa a consumir mais de 30% da renda de uma família, o problema deixa de ser apenas imobiliário.
Ele passa a afetar mobilidade de trabalho, produtividade econômica, dinâmica urbana e crescimento de longo prazo.
Não por acaso, affordable housing deixou de ser um tema restrito à política pública e passou a ocupar espaço central nas discussões de capital, desenvolvimento e estratégia no real estate.
Um fenômeno global
Nos principais centros urbanos do mundo, gastar mais de 30% da renda com moradia deixou de ser exceção. Em muitos casos, passou a ser regra.
Esse fenômeno aparece:
em cidades altamente desenvolvidas
em mercados com abundância de capital
em países com sistemas financeiros maduros
O problema não é falta de investimento.
O problema é que o preço da moradia passou a crescer mais rápido do que a renda que deveria sustentá-la.
Quando essa equação se rompe, o mercado precisa se reorganizar. É nesse contexto que o affordable housing ganha relevância, não como bandeira social, mas como resposta econômica.
No Brasil, o problema existe, mas costuma ser mal interpretado
Por aqui, o debate sobre moradia acessível ainda é fortemente associado à baixa renda e à casa própria. Essa leitura, embora compreensível, é incompleta.
O desafio atual não se limita à população de menor renda.
Ele atinge também uma classe média funcional, com emprego, renda e vida urbana ativa, mas que encontra dificuldade, ou simplesmente falta de racional econômico, para comprar um imóvel nos moldes tradicionais.
A renda existe.
O emprego existe.
Mas o preço do ativo, o custo do capital e o modelo de financiamento não fecham a conta.
E é aqui que surge um ponto central do debate global.
O gráfico abaixo traz um retrato disso. Quando cruzamos a renda média das famílias brasileiras e o preço médio de um imóvel de 45 m2, vemos como ao longo dos últimos quinze anos o índice de affordability piorou 67%.
Diferente do que muitos pensam, a solução passa mais pela locação do que pela compra
A reação intuitiva costuma ser: facilitar a compra do imóvel.
Mas os mercados onde o debate amadureceu mostram outra direção.
Quando o custo da terra, da construção e do capital sobe de forma estrutural, viabilizar a compra se torna cada vez mais caro, pouco escalável e altamente dependente de subsídio.
A locação, por outro lado:
reduz barreiras de entrada
se adapta melhor à renda e ao ciclo de vida
permite escala
e viabiliza a entrada de capital de longo prazo
Por isso, affordable housing vem sendo tratado globalmente muito mais como tese de build to rent do que como política de estímulo à propriedade.
O foco deixa de ser “como viabilizar a compra” e passa a ser “como garantir acesso estável e financeiramente sustentável à moradia”.
O caminho natural: políticas que incentivam a construção de moradia acessível
Diante desse cenário, o movimento inicial dos governos foi relativamente óbvio: criar incentivos para estimular a produção de moradia acessível.
Crédito fiscal, incentivos urbanísticos, subsídios indiretos, doação ou desconto de terra pública. Esses instrumentos são importantes e cumprem um papel relevante.
Mas a experiência mostrou um limite claro.
O incentivo, sozinho, não resolve o problema.
O HIS mostrou que incentivo sem engrenagem não basta
Em São Paulo, a política de Habitação de Interesse Social conseguiu gerar volume de produção. Mas também deixou claros seus limites.
Quando o foco está apenas em:
viabilizar a obra
reduzir custo de construção
cumprir exigência regulatória
Sem pensar no ciclo completo do ativo, o resultado tende a ser:
baixa qualidade urbana
dificuldade operacional
degradação ao longo do tempo
pouca atratividade para capital estruturado
Affordable housing não se sustenta como projeto isolado.
Ele só funciona quando tratado como sistema.
A engrenagem completa: onde o debate realmente amadureceu
Nos mercados onde o tema avançou, a lógica é mais clara e mais sofisticada.
O desenho não é apenas “construir moradia acessível”, mas estruturar uma cadeia completa de valor:
O Estado gera o incentivo
(crédito fiscal, subsídio, regulação favorável)Alguém usa esse incentivo para levantar recursos
(fundos, capital institucional, dívida estruturada)Alguém constrói
(com foco em eficiência, escala e previsibilidade)Alguém opera
(gestão profissional, controle de OPEX, relação com o morador)Alguém mantém a posse dos ativos
(capturando valor na renda recorrente, não no giro)
É esse desenho que transforma affordable housing em tese imobiliária de longo prazo.
O caso April Housing: quando o capital institucional tratou affordable housing como infraestrutura
Foi exatamente essa leitura que levou a Blackstone a entrar no setor.
Em 2023, a Blackstone lançou a April Housing, uma plataforma dedicada exclusivamente à aquisição, operação e preservação de comunidades de moradia acessível para locação nos Estados Unidos com mais de 70 mil unidades em gestão
A April Housing não é construtora e não é programa social. Ela nasce como operadora institucional de ativos residenciais acessíveis, com foco explícito em longo prazo.
O contexto da aposta
A decisão veio em um momento específico:
juros mais altos comprimindo novos desenvolvimentos
maior risco em ativos residenciais tradicionais
pressão política e regulatória sobre o mercado de aluguel
e demanda estrutural crescente por moradia acessível
Nesse cenário, affordable housing passou a oferecer algo raro: fluxo previsível, demanda inelástica e alinhamento com políticas públicas.
O que a April Housing faz, na prática
A estratégia é clara e disciplinada:
adquirir empreendimentos residenciais já existentes
majoritariamente ligados a programas como o LIHTC (programa federal dos EUA que concede créditos fiscais a investidores para viabilizar a construção e operação de moradias de aluguel a preços acessíveis)
cujos períodos de restrição de preço estavam próximos de expirar
Em vez de converter esses ativos para mercado livre e capturar ganho de curto prazo, a April Housing:
reinveste capital nos imóveis
mantém a acessibilidade por 30 anos
captura valor via renda recorrente estável
Até 2024, a plataforma já havia comprometido mais de…
A tese de investimento que transformou moradia popular em infraestrutura institucional continua na área exclusiva para assinantes Radar Pro.
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A "Matemática da Moradia": o cálculo que compara a operação pulverizada (investidor individual) com a gestão profissional, demonstrando como a eficiência operacional pode elevar o Cap Rate de 3,27% para 4,55%;
O Case Blackstone: como a gestora criou a April Housing para tratar affordable housing como um ativo de renda recorrente e baixo risco, fugindo da volatilidade de mercado;
A Engrenagem Completa: por que o incentivo fiscal (como o HIS em SP) falha quando isolado e como estruturar a cadeia completa de valor (capital, construção e operação).
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