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A demografia impacta o mercado de diferentes formas.
No último ano, a principal dor do mercado imobiliário não foi falta de demanda nem escassez de capital.
Foi escassez de mão de obra.
Construtoras com dificuldade de contratar, custos pressionados, cronogramas estourando e produtividade em queda. A conversa do setor girou em torno de execução: eficiência, industrialização, controle de obra.
Ao mesmo tempo, a demanda imobiliária seguiu forte. Em várias regiões, vendas aconteceram, preços se sustentaram e o mercado voltou a reforçar a narrativa de resiliência estrutural do setor.
Essa demanda não surgiu por acaso. Ela foi influenciada, entre outros fatores, por elementos demográficos e migratórios: reorganização das cidades, migração interna, mobilidade internacional e mudanças no perfil das famílias.
O mercado percebeu os efeitos.
Mas discutiu pouco as causas.
O fenômeno inevitável: o ônus demográfico
Enquanto a atenção esteve voltada para execução, um fenômeno estrutural seguiu avançando de forma silenciosa: o ônus demográfico.
O ônus demográfico ocorre quando um país deixa de se beneficiar de uma ampla população em idade ativa – o bônus demográfico – e passa a conviver com uma estrutura populacional envelhecida. Nesse estágio:
o crescimento da população fora da idade produtiva supera o da população ativa;
a oferta de trabalhadores diminui;
a poupança estrutural da economia tende a cair;
aumenta a pressão sobre previdência e saúde;
o crescimento passa a depender quase exclusivamente de produtividade.
Para o mercado imobiliário, o efeito é direto: menos gente para comprar imóveis, menos pessoas para trabalhar no setor e menos renda disponível para financiar novas construções.
Não é um choque conjuntural.
É uma mudança estrutural, previsível e cumulativa.
O que os dados dizem (em números absolutos)
Os dados deixam claro que a transição não é distante.
Com a taxa de fecundidade em 1,55 filho por mulher, bem abaixo do nível de reposição, o IBGE projeta que o Brasil:
atinja seu pico populacional por volta de 2041;
e passe a encolher em termos absolutos nas décadas seguintes.
Em termos de escala, isso significa milhões de adultos a menos sustentando a economia, o consumo e o mercado imobiliário.
Em estados que entram antes nessa fase, o efeito é ainda mais visível – e irreversível no horizonte de um projeto imobiliário.
O que podemos aprender com outros lugares: o Japão em série histórica
O Japão é o laboratório mais avançado do ônus demográfico no mercado imobiliário.
A análise do "laboratório japonês" e as projeções para os estados brasileiros continuam na área exclusiva para assinantes Radar Pro.
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O case do Japão: como Tóquio valorizou até 60% enquanto o interior amarga excesso de estoque e perda de liquidez;
A assimetria brasileira: os dados do IBGE que projetam o encolhimento populacional de SP e RS, em contraste com o crescimento acelerado do Mato Grosso;
Impacto no Capital: como a demografia altera a exigência de teses de investimento e a aprovação de novos projetos.
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