ABERTURA
Antes de entrar no Radar de hoje, uma nota um pouco mais pessoal.
Nesse final de semana completei minha primeira maratona. Depois de 42,195 quilômetros, uma frase que ouvi e repeti muitas vezes ganhou outro significado: “empreender é uma maratona, não uma sprint.”
Percebi que a relação entre as duas coisas vai muito além de resiliência. Tem a ver com ritmo, consistência, recuperação, planejamento e saber administrar seus recursos para continuar avançando.
Acabei colocando esses aprendizados em um artigo que publiquei esta semana: “Você só entende que empreender é uma maratona depois de correr uma.”
Para quem também está construindo algo de longo prazo, acho que vale a leitura.
RADAR 196
A aposta contra o imobiliário
O mercado imobiliário brasileiro passou os últimos anos olhando para juros, funding, custo de construção e renda das famílias para explicar por que ficou mais difícil vender um imóvel.
Há outra variável crescendo no orçamento do mesmo consumidor e que ainda aparece pouco nessa discussão: as apostas online.
Em 2025, brasileiros depositaram R$ 220,6 bilhões em casas de apostas autorizadas. Desse valor, R$ 183,7 bilhões retornaram aos jogadores na forma de prêmios e bônus. Os R$ 36,96 bilhões restantes ficaram com as plataformas.
Uma estimativa mais ampla, feita pelo Comsefaz/Cicef a partir das movimentações via Pix, calcula em R$ 62,5 bilhões a saída líquida das famílias com apostas ao longo do ano, considerando também a parcela do mercado que escapa das estatísticas oficiais.
O número merece cautela. Mas a ordem de grandeza é difícil de ignorar.
E ganha outra dimensão quando se observa quem está apostando.
O cassino encontrou o celular
A expansão das bets mudou a natureza da aposta no Brasil.
A loteria exigia uma ida à casa lotérica. O cassino, onde permitido, pressupunha deslocamento. Até o jogo informal tinha alguma fricção.
A aposta online eliminou quase todas elas.
O celular está sempre por perto, o pagamento acontece em segundos e a oferta acompanha o usuário ao longo do dia.
Futebol, influenciadores, publicidade digital, bônus de entrada e notificações transformaram um comportamento eventual em uma possibilidade permanente de consumo.
Isso não significa que os 25,2 milhões de CPFs que apostaram em plataformas reguladas em 2025 tenham comportamento compulsivo. Seria incorreto tratar todo apostador como dependente.
Mas existem sinais suficientes para que o tema deixe de ser tratado apenas como entretenimento.
Ao longo do período, 217 mil pessoas recorreram aos mecanismos de autoexclusão oferecidos pelo mercado regulado, ferramenta destinada justamente a quem deseja impedir o próprio acesso às plataformas.
A escala financeira também chama atenção.
Os R$ 220,6 bilhões depositados nas bets autorizadas equivalem a aproximadamente 84% de todo o VGV residencial vertical vendido no Brasil em 2025.
O apostador se parece bastante com o comprador do primeiro imóvel
O perfil ajuda a entender por que essa discussão interessa ao setor.
A idade média do apostador brasileiro é de 35 anos. Cerca de 74% têm até 40 anos. Dois terços são homens. A renda familiar média identificada pela Anbima/Datafolha é de R$ 5.402 por mês.
Compare isso com o público das principais faixas do Minha Casa, Minha Vida.
A Faixa 2 atende famílias com renda de até R$ 5 mil mensais. A Faixa 3 chega a R$ 9,6 mil.
O apostador médio está praticamente sobre a fronteira entre as duas.
Também está no período da vida em que boa parte das famílias começa a acumular patrimônio, estruturar casamento, ter filhos e buscar o primeiro imóvel.
Essa coincidência demográfica é provavelmente o ponto mais importante da tese.
As bets não estão retirando recursos de uma população abstrata. Uma parcela relevante do dinheiro vem justamente da faixa etária e de renda que alimenta a demanda por habitação econômica e de média renda.
O impacto vai além da entrada
A tentação inicial é transformar os R$ 62,5 bilhões em entradas de apartamentos.
A conta impressiona. Considerando o financiamento médio do SBPE em 2025 e uma entrada próxima de R$ 85 mil, o valor equivale a cerca de 732 mil entradas.
Mesmo utilizando apenas os R$ 36,96 bilhões retidos no mercado regulado, seriam aproximadamente 433 mil.
Para comparação, o SBPE financiou 457,7 mil unidades em todo o ano de 2025.
Isso não quer dizer que as apostas tenham retirado 433 mil ou 732 mil compradores do mercado. Essa relação nunca foi medida no Brasil e seria imprudente apresentá-la dessa maneira.
A comparação serve para mostrar escala.
Na prática, o efeito pode ocorrer por caminhos menos visíveis.
O primeiro é a própria formação da entrada. Usando como referência uma perda média aritmética de R$ 206 mensais, cinco anos de recursos que deixam de ser poupados podem representar mais de R$ 16 mil de patrimônio não formado.
O segundo aparece na capacidade de financiamento. Uma despesa recorrente reduz o espaço disponível no orçamento para absorver prestações.
E existe um terceiro canal, provavelmente mais importante: a qualidade do crédito.
Segundo a Anbima/Datafolha, quase metade de quem aposta tem dívidas em atraso, diante de aproximadamente um terço da população geral.
Para uma incorporadora, essa diferença é muito mais relevante do que parece.
O cliente pode ter renda suficiente para comprar o imóvel e, ainda assim, não conseguir financiamento.
Nesse caso, o problema não aparece como ausência de interesse. Aparece como reprovação.
O comprador de 2030 está sendo formado agora
Há também uma questão temporal.
O mercado costuma medir demanda olhando para os compradores que estão procurando imóvel hoje. Só que boa parte da demanda futura ainda não chegou ao estande.
Ela está sendo formada.
Quem pretende comprar um apartamento em três ou cinco anos está construindo agora sua entrada, sua reserva financeira e seu histórico de crédito.
Por isso, o efeito das apostas pode demorar a aparecer nas estatísticas agregadas do setor.
Essa distinção é importante porque 2025 foi justamente um ano de vendas imobiliárias recordes no Brasil. Foram 426 mil unidades comercializadas no levantamento da CBIC.
Se a tese fosse simplesmente que “as bets estão derrubando as vendas de imóveis”, o próprio desempenho do mercado no período enfraqueceria o argumento.
A preocupação é outra.
As apostas podem estar deteriorando a capacidade futura de compra de um grupo específico, mesmo enquanto o mercado agregado continua crescendo.
Existe evidência internacional nessa direção.
Um estudo do NBER encontrou que cada dólar direcionado às apostas esportivas nos Estados Unidos reduziu em aproximadamente um dólar os investimentos líquidos das famílias. Entre famílias com pouca poupança, o efeito foi ainda maior.
Pesquisas americanas também identificaram aumento de problemas de crédito após a legalização das apostas, principalmente entre consumidores financeiramente mais vulneráveis.
A comparação com o Brasil exige cuidado, mas existe uma diferença estrutural relevante: comprar um imóvel por aqui costuma exigir uma acumulação prévia de capital consideravelmente maior.
Pequenos desvios mensais de renda podem ter efeitos longos.
O imobiliário deveria tratar isso como problema seu
Num momento em que vender voltou a exigir mais esforço, o setor imobiliário tende a procurar respostas dentro do próprio mercado.
Aumentar subsídio. Melhorar financiamento. Rever produto. Reduzir ticket. Alongar pagamento. Investir mais em marketing.
Tudo isso continua importante.
Mas existe uma questão anterior: em que condição financeira o consumidor está chegando ao funil?
Se uma indústria de dezenas de bilhões de reais está crescendo justamente entre jovens adultos de renda média e baixa, drenando poupança e potencialmente deteriorando crédito, o imobiliário tem razões econômicas para participar dessa discussão.
Isso pode significar apoiar iniciativas de educação financeira, desenvolver mecanismos de preparação do comprador antes do financiamento, acompanhar melhor indicadores de reprovação e pressionar por políticas capazes de reduzir o dano provocado pelo jogo problemático.
O setor aprendeu a pensar muito bem em como financiar imóveis.
Talvez precise começar a pensar com a mesma seriedade em como preservar a capacidade financeira de quem pretende comprá-los.
Porque o estoque pode estar pronto, o crédito pode existir e a taxa pode cair.
Sem comprador aprovado, nada disso vira venda.
INVESTOR TRACK
O hóspede paga o prêmio do tema. O investidor nem sempre recebe
O primeiro Atari Hotel, em Phoenix, pediu US$ 124 milhões para 91 acomodações e mais de 60 mil pés quadrados dedicados a entretenimento, videogames, gastronomia e varejo. A oferta chegou por crowdfunding e levantou uma pergunta simples: o tema paga a conta?
A evidência mais direta não está em paper acadêmico. Está no prospecto de abertura de capital da Atour, rede hoteleira chinesa que publicou o ADR de seus hotéis temáticos ao lado de comparáveis na mesma região. O hotel musical de Hangzhou ficou 14,5% acima. O de basquete em Xangai, 27,7%. O dedicado à literatura, 53,1%.
O prêmio na diária é real. O problema aparece do outro lado da conta: o CapEx também é temático e o risco operacional sobe junto. O Star Wars Galactic Starcruiser, da Disney, fechou em 18 meses.
A leitura final é menos animadora do que a manchete sugere. Como ativo isolado, o hotel temático raramente se paga. Dentro de um complexo temático maior, como um parque, ele agrega ao resultado do conjunto.
MASTERCLASS DE IA
Tem uma corrida acontecendo no mercado imobiliário e quase ninguém parou pra perguntar pra onde ela leva.
Todo mundo adotando IA por medo de ficar pra trás. Copiando o movimento do concorrente. Empilhando ferramenta em cima de ferramenta.
Pensando nisso, eu e Adir Filho, Tech Advisor da Terracotta, faremos uma Masterclass exclusiva para vocês.
Mostraremos tudo sobre IA no Mercado Imobiliário, com foco no que separa quem captura valor de verdade de quem só está entretido testando ferramenta.
Será no dia 9 de setembro, às 19h, em sala fechada no Zoom.
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