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O que a MRV nos ensina sobre as oportunidades e desafios em multifamily
A experiência da Resia expõe desafios, oportunidades e estratégias na nova fronteira para quem quer atuar no segmento de multifamily.
Bruno Loreto
23 de julho de 2025
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ABERTURA
Quando olhamos para o mercado de multifamily nos Estados Unidos, é fácil pensar nas grandes incorporadoras como operadoras de um jogo previsível: construir, alugar e, eventualmente, vender.
Mas a trajetória da Resia mostra que essa fórmula está longe de ser simples — e que, em um cenário macroeconômico desafiador, adaptar o modelo de negócio é questão de sobrevivência.
No conteúdo de hoje, destrinchamos as diferentes estratégias que a Resia adotou, os ajustes ao longo do tempo e o que essa trajetória revela sobre as possibilidades e armadilhas do multifamily.
Na edição de hoje:
🏢 De onde veio a Resia: o ciclo do “build & hold”
🔑 A virada de chave: a compra pela MRV e o ciclo de expansão
🪶 A Nova Resia: modelo asset light e construção offsite
🔄 De construtora-proprietária a desenvolvedora-gestora
📊 Capital Stack: mais retorno ajustando a estrutura de capital
✅ Três lições relevantes para o mercado de real estate
🎓 Aprendizados para quem atua com multifamily no Brasil
#1
De onde veio a Resia: o ciclo do “build & hold”
A história da Resia começa em 2012, ainda com o nome AHS Residential, em Miami. O modelo inicial era claro e conservador: construir empreendimentos multifamily verticalizados e mantê-los no portfólio para locação.
Ou seja, um ciclo tradicional de build & hold, direcionado para o mercado de workforce housing — moradias acessíveis para a classe média trabalhadora do sul da Flórida.
Até 2019, a AHS entregou sete empreendimentos, totalizando 1.340 unidades. O desempenho financeiro indicava robustez:
Yield on Cost (YoC): 6,5%
Cap rate de mercado: 4,5%
Margem bruta: ~30%
Essa diferença entre o YoC e o cap rate de mercado é fundamental para garantir lucro no desenvolvimento imobiliário.
Quando o YoC é superior ao cap rate de mercado, significa que o custo para construir o ativo gera uma rentabilidade maior do que a taxa exigida pelos compradores no mercado.
Na prática, isso permite ao desenvolvedor vender o ativo por um valor superior ao custo total de produção, capturando a diferença como lucro.
O modelo funcionava, mas tinha um problema: era intensivo em capital. Crescer nesse ritmo demandava equity próprio ou novas fontes de capital, o que limitava a escalabilidade da operação.
No caso da AHS, construir a 6,5% e vender com um cap de 4,5% geraria um ganho de valor — uma operação saudável e atrativa. O que a fez avançar para explorar a oportunidades de vender o ativo aproveitando janelas de mercado.
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