#138: O investidor virou concorrente?

Com capital ganhando autonomia, o incorporador precisa repensar seu papel, sua estrutura e sua proposta de valor

Author

Bruno Loreto
11 de julho de 2025 • Tempo de leitura: 12 minutos

Na edição de hoje, olhamos para um cenário em transformação.

Quando o incorporador hesita em abraçar o investidor, é o investidor que assume o protagonismo e abraça o seu mercado.

Na lógica da economia as a service, surgem novos concorrentes que operam com leveza, foco e capital — e colocam pressão sobre o modelo tradicional. 

Mas nem tudo é ameaça. Novos mercados também se abrem para quem está atento: o retrofit, por exemplo, começa a deixar de ser exceção para se tornar tese estruturada. 

E como empreender não é para ser fácil, o contexto internacional nos lembra que decisões regulatórias — mesmo bem-intencionadas — podem desorganizar mercados inteiros. 

Construir um negócio à prova de futuro exige encarar tudo isso ao mesmo tempo.

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INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Concorrente as a service?

Essa semana, uma notícia me chamou a atenção:

A Bioma, uma incorporadora fundada por três ex-Diálogo, anunciou querer ser uma Incorporadora as a Service, focada em viabilizar projetos imobiliários para fundos e family offices, sem necessariamente assinar o empreendimento como autora. 

A proposta é clara: enquanto o investidor aporta capital e a marca do projeto, a Bioma entra com a estrutura, execução e conhecimento técnico. Um modelo plug-and-play de desenvolvimento imobiliário.

Ela não quer ser dona dos empreendimentos. Quer ser o motor que viabiliza a operação de quem tem capital.

Esse modelo destoa da lógica clássica da incorporação, onde o empreendedor tenta convencer o investidor de que ele é o detentor da tese, da expertise, do produto. 

Na semana passada, discutimos aqui no Radar como muitos empreendedores ainda tratam o investidor como um mal necessário.

A Bioma inverte a lógica e abraça ele colocando-o como cliente no centro.

O movimento não é isolado.

Recentemente, uma startup me apresentou seu modelo de 'Novos Negócios as a service'. Estão testando uma plataforma que usa inteligência de dados para originar, qualificar e estruturar operações com terrenos, entregando-os prontos para aquisição.

São propostas diferentes, mas que convergem na direção de facilitar a jornada de quem quer incorporar.

Se o investidor pode ter a máquina de novos negócios as a service, a incorporação as a service, a construtora as a service e a equipe de vendas as a service — para que ele irá precisar de você?

Se por um lado muitos incorporadores rejeitam a interferência de investidores no projeto e na governança, por outro, um número crescente de investidores busca o controle total da jornada.

Quem tem capital, cada vez mais, quer operar com independência.

Em estratégia de negócios, Michael Porter nos lembra que a rivalidade entre concorrentes se intensifica quando:

  1. Há baixa diferenciação de produto

  2. Há barreiras baixas à entrada

  3. Os clientes (aqui, os investidores) ganham poder de barganha

A conclusão: o mercado está ficando mais competitivo e novos concorrentes irão surgir a cada dia.

Todo empreendedor deveria se perguntar: o que estou fazendo hoje para continuar relevante?

Ser um incorporador à prova de futuro depende, antes de tudo, de atitude.

Você pode escolher não fazer nada.

Mas o mercado vai continuar se movimentando — com ou sem você.

REAL ESTATE AS A SERVICE

O retrofit entrou de vez na pauta

Durante muito tempo, o retrofit foi visto como solução paliativa.

Hoje, começa a se consolidar como tese estruturada em portfólios de incorporadoras, fundos e family offices. 

A aprovação da Lei do Retrofit em Criciúma é um sinal claro de que o tema está se descentralizando e ganhando escala nacional e sendo pauta mesmo fora dos grandes centros.

O interesse por “retrofit” bateu recorde em 2025 em buscas no Google, reforçando que estamos vivendo um momento singular.

Se hoje esse mercado gira ao menos R$ 5 bi ao ano em VGV (fazendo uma estimativa grosseira), a projeção é que alcance até R$ 40 bi anuais em 2040 ao seguir o ritmo de crescimento esperado. 

Estamos falando de um novo Minha Casa Minha Vida silencioso e inteligente.

Mas o que realmente importa é o pano de fundo: escassez de terrenos, obsolescência dos estoques existentes, pressões ESG, custo de capital e mudanças no comportamento de consumo estão empurrando o mercado para soluções que inovem, com menor capex e maior velocidade de ativação.

Estamos vendo retrofits ganharem forma de:

  • Solução de impacto urbano (como o Somauma no centro de SP),

  • Teses de eficiência energética (como a Ecoworks na Europa),

  • Ferramentas de ganho de potencial construtivo (como a Upbrella no Canadá).

Nesta semana, o Dive In trouxe um olhar para como essa tese está ganhando espaço e porque o retrofit pode deixar de ser exceção e virar um bom nicho em mercados maduros.

RADAR PRO

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REGULAÇÕES

O que Londres e Nova York nos ensinam sobre efeitos colaterais na moradia

O mercado imobiliário é tradicionalmente visto como uma fortaleza segura para o capital global — mas está passando por turbulências em dois dos seus principais polos: Londres e Nova York. 

Curiosamente, embora os movimentos de preços caminhem em direções opostas, a raiz do fenômeno parece ser a mesma: intervenções estatais que, mesmo bem-intencionadas, provocaram distorções profundas no segmento.

Londres: a fuga dos estrangeiros

Desde o pico em 2014, os imóveis de alto padrão em Londres acumulam queda de 22% em termos nominais e 42% ajustado pela inflação. 

A reversão de preços se intensificou com a mudança de governo em 2024 e um novo pacote fiscal que eliminou o regime de “non-doms” (benefício que isentava de tributos a certos residentes estrangeiros), elevando o imposto sobre segundas residências para 5%.

Na prática, o governo desincentivou ativamente o capital internacional— um dos principais motores da demanda no segmento prime central London.

O resultado? Um mercado apático, com queda no volume de transações e desvalorização trimestre após trimestre.

A intenção do governo britânico era tornar o sistema fiscal mais justo e arrecadar mais de quem tem mais. 

Mas o que ocorreu foi que o capital fugiu, a liquidez secou e os ativos de alto padrão perderam atratividade — mesmo com descontos históricos.

A máxima de que o imóvel não perde valor caiu por terra.

Nova York: aluguéis disparam após regulação

Enquanto Londres derrapa, Nova York enfrenta uma distorção inversa.

A cidade acaba de vivenciar um salto abrupto nos aluguéis após a entrada em vigor do FARE Act, em 11 de junho de 2025.

A lei, criada para proteger inquilinos, proibiu que proprietários repassem taxas de corretagem para os locatários. Parecia uma vitória.

Mas poucas semanas após a nova regra, os aluguéis médios saltaram de US$ 4.750 para US$ 5.495, um aumento de 15,7% em menos de duas semanas. Além disso, o número de listagens caiu 35%, o menor nível em mais de uma década.

A explicação é simples: os proprietários ajustaram os preços para repassar os custos proibidos pela legislação. 

A política pública, que mirava aliviar a carga dos inquilinos, na prática empurrou os preços ainda mais para cima.

O denominador comum: reação do mercado à intervenção

Embora em extremos diferentes, Londres e Nova York ilustram o mesmo fenômeno: intervenções governamentais desorganizam as expectativas dos agentes de mercado.

  • Em Londres, o governo impôs barreiras ao investidor internacional, drenando liquidez e punindo o capital que historicamente sustentava o segmento prime.

  • Em Nova York, ao tentar proteger o consumidor, o Estado alterou a mecânica do custo de aquisição, fazendo com que o aluguel — o principal índice sensível — explodisse.

Nos dois casos, a intenção era legítima.

Mas ao intervir em pontos estratégicos da estrutura de precificação, os governos desencadearam efeitos de segunda ordem que minaram seus próprios objetivos.

Boas intenções muitas vezes desorganizam bons mercados

Londres e Nova York mostram, com sinais opostos, o mesmo aviso: mercados imobiliários não são imunes a choques regulatórios — e, frequentemente, reagem de maneira não-linear.

Em meio aos debates sobre taxação de CRIs, tabelamento de preços no mercado de Habitação de Interesse Social (HIS), proibição de Airbnb e outras medidas regulatórias, é fundamental aprender olhando para o lado.

O setor imobiliário é lento para reagir e caro para corrigir. Qualquer interferência mal desenhada pode sufocar a oferta, reduzir o apetite de capital e comprometer justamente o que se deseja proteger: o acesso à moradia.

Regular bem é muito diferente de regular muito. E o Brasil, se quiser expandir o estoque habitacional com qualidade, precisa criar confiança e previsibilidade — não incerteza regulatória.

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