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Michael Burry ficou conhecido em 2008 ao identificar as fragilidades estruturais do mercado imobiliário americano e antecipar o colapso do subprime. 

Naquele momento, o problema não estava exatamente nos imóveis, mas na forma como o crédito havia sido estruturado: alavancado, mal precificado e amplamente distribuído pelo sistema financeiro.

Quase duas décadas depois, o investidor volta a chamar atenção para um novo ponto de fragilidade. 

Mas, desta vez, o foco não está nas hipotecas residenciais. Está no crescimento acelerado, e pouco testado, do crédito privado.

Ao longo da última década, e especialmente após 2020, o mercado de crédito privado nos Estados Unidos passou por uma expansão relevante. 

Em um ambiente de juros próximos de zero, investidores migraram para estruturas alternativas em busca de retorno.

Nesse movimento, ganharam escala veículos como:

Todos com uma proposta em comum: acesso a crédito com retornos elevados e uma promessa implícita de liquidez frequente.

O problema é que essa liquidez nunca foi estrutural. 

Esses fundos investem majoritariamente em ativos ilíquidos, com ciclos longos de maturação. O que sustentava o modelo não era a liquidez dos ativos, era o fluxo constante de novos aportes.

Em 2026, esse modelo começa a ser testado de forma mais intensa.

A mudança de cenário – marcada por juros elevados, deterioração de crédito e maior aversão ao risco – desencadeou um aumento relevante nos pedidos de resgate.

O efeito foi rápido e sistêmico.

Diversas gestoras relevantes passaram a atingir os limites de resgate mensais e, em muitos casos, a restringir ou suspender saques:

Mais importante: o fenômeno passa a se comportar como um bank run moderno. A expectativa de restrição de liquidez acelera os pedidos de saída, amplificando o problema.

Esse estresse não é isolado. Ele está diretamente conectado ao segmento mais pressionado do real estate hoje nos EUA: o mercado de escritórios.

O CRE (Commercial Real Estate), especialmente escritórios, tornou-se o epicentro da deterioração. Três fatores se combinam:

Os dados reforçam a magnitude do problema:

O ponto central: o problema não é apenas operacional (vacância), mas financeiro. Muitos ativos simplesmente deixam de “fechar a conta” no novo custo de capital.

Apesar do cenário de estresse no crédito privado, o mercado imobiliário mostrou sinais de recomposição de fluxos – não como uma recuperação ampla, mas como uma rotação seletiva de capital.

O BREIT, da Blackstone – que travou resgates em 2022 – voltou a registrar fluxo líquido positivo em 2026. Paralelamente, fundos de dívida imobiliária captaram cerca de US$ 51 bilhões em 2025, o maior volume desde 2021.

Mas esse movimento precisa ser lido com cuidado.

O capital não está retornando ao real estate como um todo. Ele está sendo redirecionado.

Hoje, os principais destinos são:

A leitura mais precisa, portanto, não é de recuperação – mas de reprecificação.

O mercado imobiliário não está mudando de forma homogênea. Está sendo reorganizado, com o capital migrando para ativos com maior previsibilidade de fluxo, menor risco estrutural e maior capacidade de absorver o novo custo de capital.

À primeira vista, o cenário brasileiro parece distante do que acontece nos EUA. Mas, ao olhar para o crédito, alguns sinais começam a se alinhar.

A inadimplência segue elevada, com mais de 80 milhões de brasileiros negativados e volume de dívida acima de R$ 500 bilhões, mas o ponto mais relevante está na trajetória:

Ao mesmo tempo, o número de recuperações judiciais bateu recorde em 2025, com tendência de alta em 2026, refletindo juros elevados e maior restrição de crédito.

Outro ponto relevante é o deslocamento do crédito para fora dos bancos, com crescimento de CRIs, crédito estruturado e gestores independentes, dinâmica semelhante à observada no mercado americano.

Esse movimento amplia o acesso ao capital, mas também traz riscos: estruturas menos testadas, maior dispersão de qualidade e dependência de liquidez.

A leitura, portanto, não é de crise iminente, mas de atenção. 

Enquanto quem é insider do segmento imobiliário pode parecer otimista, quem é outsider e especialista em crédito começa a prestar atenção nos sinais. 

No episódio #339 do Market Makers, Janser Saloman (Sócio-fundador da Chimera Capital) e Flávio Aragão (Sócio-fundador da 051 Capital) comentam sobre por que acham que o mercado imobiliário pode ser a próxima bola da vez para quem gosta de investir em ativos estressados.

A comparação com 2008 surge naturalmente, mas precisa ser feita com cuidado.

Hoje, o sistema conta com mecanismos que não existiam naquele período:

Por outro lado, surgem novos riscos.

O cenário mais provável, portanto, não é o de um colapso abrupto.

É o de uma contração gradual de crédito – uma “sangria lenta” que reduz a capacidade de investimento, pressiona refinanciamentos e reprecifica ativos ao longo do tempo.

A principal leitura não é tentar prever uma crise, mas ajustar postura.

Em um ambiente de crédito mais frágil, alguns princípios se tornam centrais:

O ponto não é sair do mercado, mas reconhecer que o risco mudou de lugar e que ele tende a aparecer primeiro na estrutura do crédito, antes de chegar aos preços.

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