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Nos últimos anos, investir em hospitalidade voltou ao centro do radar do mercado imobiliário.

O turismo global se recuperou rapidamente após a pandemia. A mobilidade internacional cresceu, destinos de lazer voltaram a operar em níveis elevados e, em muitos casos, já superam os números de 2019.

No Brasil, o movimento segue a mesma direção — especialmente em destinos do Nordeste, impulsionados por voos diretos, crescimento do turismo doméstico e expansão do aluguel de curta duração.

Do ponto de vista da demanda, o cenário parece resolvido.

E ainda assim, uma pergunta continua aparecendo com frequência entre investidores que já tiveram alguma experiência no setor:

Se a demanda existe, por que o retorno não acompanha?

A resposta, na maioria dos casos, não está na demanda.

Está no modelo.

^{Hoje quem escreve é o André Sudário: empreendedor com mais de duas décadas de experiência em hospitalidade, varejo e desenvolvimento imobiliário. Atualmente, é fundador e CEO da Liiv Hotéis, focada em modelos eficientes de hospedagem com rentabilidade recorrente, e lidera a holding Locomotiva Participações, onde atua como mentor e conselheiro estratégico.}

Hospitalidade nunca foi apenas um ativo imobiliário.

Ela sempre foi a combinação de quatro dimensões inseparáveis:

Quando essas quatro camadas estão alinhadas, o ativo tende a performar.

Quando não estão, a demanda pode até existir — mas o resultado não se sustenta.

Esse desalinhamento é mais comum do que parece.

E, nos últimos anos, começou a aparecer de forma mais explícita — principalmente no preço.

Em diversos mercados, já é possível observar um padrão:

Isso não acontece por falta de demanda.

Acontece porque:

O que antes parecia apenas um problema operacional passou a impactar diretamente a capacidade de precificação.

O crescimento do short stay foi uma resposta natural às limitações da hotelaria tradicional.

Ele trouxe:

E, no início, entregou bons resultados.

Mas, à medida que o mercado amadureceu, um efeito estrutural começou a aparecer:

a pulverização da operação.

Cada unidade:

Isso gera dois efeitos simultâneos:

1. Inconsistência para o hóspede
2. Ineficiência para o investidor

Quando múltiplas unidades competem entre si dentro do mesmo ativo ou região, o poder de precificação se dilui.

Ao mesmo tempo, muitos investidores que buscaram alternativas em condo-hotéis acabaram frustrados.

Mas essa frustração, na maioria dos casos, foi mal interpretada.

O problema raramente foi o conceito.

Foi a execução.

Mais especificamente:

o desalinhamento de interesses na concepção do produto.

Em muitos empreendimentos:

O resultado foi previsível:

boa demanda, mas performance decepcionante.

E, em muitos casos, perda de confiança no modelo como um todo.

Esse ponto é central para entender o que está acontecendo.

Existe uma diferença clara entre dois tipos de retorno:

Renda aparente
Depende de:

Renda estruturada
Depende de:

O primeiro pode gerar bons meses.

O segundo constrói patrimônio.

Ativos baseados apenas em renda aparente tendem a ser voláteis.

Ativos estruturados para renda recorrente tendem a ser previsíveis.

Nos mercados mais maduros, hospitalidade passou a ser tratada de outra forma:

Isso muda a lógica desde a origem.

O ativo passa a nascer com:

Nesse contexto, o condo-hotel volta a fazer sentido —
mas sob uma condição: quando bem concebido.

Em estruturas bem desenhadas, alguns elementos são fundamentais:

Operação única

Marca única

Governança clara

Estrutura imobiliária integrada

Escala não é apenas eficiência operacional.

Ela impacta diretamente:

Da mesma forma, marca não é estética.

É infraestrutura econômica.

Ela influencia:

Em mercados competitivos, esses fatores são determinantes.

Diante desse cenário, a forma de avaliar investimentos em hospitalidade muda completamente.

A pergunta deixa de ser:

“Vai ter demanda?”

E passa a ser:

“O modelo desse ativo permite sustentar resultado ao longo do tempo?”

Porque a demanda, na maioria dos casos, já existe.

O que diferencia os ativos é a capacidade de capturar — e manter — valor.

O mercado começa a mostrar um sinal importante:

não basta participar da demanda.

É preciso estruturar o ativo para defendê-la.

E isso só acontece quando:

são concebidos juntos.

Hospitalidade continua sendo uma tese forte.

Mas não por causa da demanda.

E sim apesar dela.

O erro está em assumir que demanda resolve estrutura.

No curto prazo, quase qualquer modelo pode parecer funcionar.

No longo prazo, vence quem consegue:

E, no longo prazo, não vence quem tem mais unidades.

Vence quem estrutura melhor o ativo que possui.

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_{NO RADAR}

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