ABERTURA
Nos últimos dias se tornou pauta de noticiários o Affordable Housing Act, uma proposta que cria parâmetros para governos nacionais, regionais e municipais intervirem em mercados onde o custo da moradia atingiu níveis críticos. O texto ainda está em tramitação e pode mudar antes de virar lei.
A Folha resumiu o movimento como “UE propõe regulamentação que restringe Airbnb e aluguéis de curta duração”.
A manchete não está errada. Só deixa de fora a mudança mais interessante.
A Europa começa a discutir, de forma mais explícita, quanto do estoque residencial de uma cidade pressionada pode ser usado para funções que não sejam moradia permanente.
Para o mercado imobiliário, essa discussão vai bem além de uma plataforma de aluguel por temporada.
Uma conversa que já tinha começado
No início do ano, falamos no Radar sobre affordable housing a partir de outro ângulo.
Nossa tese era que o tema estava deixando de ser exclusivamente uma discussão sobre política habitacional e começava a entrar de vez na agenda de capital, desenvolvimento e operação imobiliária.
O ponto de partida era simples: em muitos mercados, o preço da moradia cresceu mais rápido do que a renda capaz de sustentá-lo. Quando isso acontece por tempo suficiente, financiamento para compra deixa de resolver sozinho o problema.
Locação, capital institucional, operação profissional e incentivos à produção passam a fazer parte da solução.
Naquela edição, estávamos olhando principalmente para a oferta: como viabilizar mais moradia a um custo compatível com a renda das famílias?
A proposta europeia acrescenta outra dimensão ao problema.
Enquanto a oferta nova não chega, o que fazer com as unidades que já existem?
É nessa discussão que Airbnb, second homes e imóveis vazios começam a aparecer juntos.
O que foi proposto, de fato
Apesar do nome, o Affordable Housing Act não é um programa europeu de construção de habitação popular.
Não há uma definição continental de aluguel máximo, uma obrigação de destinar determinado percentual de cada empreendimento para affordable housing ou uma proibição europeia ao Airbnb.
A proposta cria um framework para identificar áreas sob housing stress e estabelecer em quais circunstâncias autoridades locais podem restringir determinados usos de imóveis residenciais.
Um dos indicadores centrais é a relação entre preço da habitação e renda.
Em linhas gerais, uma região poderá ser enquadrada como pressionada quando o preço de uma residência média corresponder a pelo menos oito anos de renda disponível per capita, desde que o indicador tenha piorado e não haja expectativa de normalização nos três anos seguintes.
Em situações mais extremas, o texto utiliza o patamar de dez anos de renda.
Só que uma cidade atingir esse nível não é suficiente para justificar qualquer restrição.
Se quiser limitar short-term rentals com base em affordability, a autoridade terá de demonstrar que essa atividade teve efeito adverso significativo sobre preço ou disponibilidade de moradias durante pelo menos os três anos anteriores. Também precisará justificar por que aquela intervenção é necessária e proporcional.
Esse detalhe muda bastante a leitura da proposta.
Airbnb não explica a crise europeia
A própria Comissão parte de uma premissa importante: a falta de oferta continua sendo o principal problema estrutural da habitação na Europa.
Short-term rentals podem piorar a situação em alguns lugares, mas seu impacto varia muito entre cidades e até entre bairros da mesma cidade.
Hoje, eles representam aproximadamente 1,2% do estoque residencial da União Europeia.
O Joint Research Centre encontrou associação entre maior presença de STRs e preços de venda mais altos em áreas urbanas, mas ressalta que os dados não permitem concluir que exista uma relação causal para todo o mercado europeu. O número agregado, porém, também engana.
Em determinados destinos turísticos e áreas específicas, short-term rentals podem chegar perto de 20% do estoque residencial.
É uma diferença enorme.
Ter 1% das unidades operadas em short stay em uma cidade com oferta abundante produz um efeito muito diferente de ter uma fatia relevante dos apartamentos de um bairro turístico, com pouca construção nova, destinada permanentemente à hospedagem.
O mercado imobiliário é local. A regulação europeia começa a assumir isso também.
Onde Airbnb encontra o affordable housing
Um mesmo apartamento pode ter funções econômicas bastante diferentes.
Pode ser ocupado pela mesma família durante dez anos.
Pode passar por sucessivos contratos de locação residencial.
Ou pode funcionar 365 dias por ano como uma unidade de hospedagem espalhada pela cidade.
Nos três casos, o ativo físico é o mesmo. O efeito sobre o estoque disponível para quem procura moradia, não.
Essa é a conexão mais importante entre Airbnb e affordable housing.
O problema aparece quando uma unidade criada e licenciada como residencial deixa, de forma permanente, de disputar moradores e passa a disputar hóspedes.
A proposta europeia reconhece essa diferença. As medidas justificadas exclusivamente por affordability para short-term rentals são direcionadas a imóveis que não sejam a residência principal do host.
Alugar a própria casa durante algumas semanas nas férias e montar uma operação profissional com vinte apartamentos residenciais dentro do Airbnb continuam usando a mesma plataforma. Para a oferta de moradia, são atividades bem diferentes.
É justamente essa fronteira que a regulação tenta tornar mais clara.
O ponto mais interessante está fora do Airbnb
O texto não se limita aos aluguéis de curta duração.
A proposta também abre espaço para discutir imóveis adquiridos ou utilizados para finalidades diferentes da residência principal, incluindo secondary residences.
Isso amplia bastante o alcance da discussão.
Durante muito tempo, uma das divisões mais importantes do residencial era entre imóvel próprio e imóvel alugado.
A Europa começa a trabalhar também com outra categoria: imóveis efetivamente utilizados como residência permanente e imóveis residenciais destinados a outros fins.
Nesse segundo grupo podem entrar short-term rentals, second homes, unidades de ocupação sazonal e imóveis mantidos vazios.
Segundo o JRC, cerca de 20% das moradias europeias não eram utilizadas como residência principal em 2021, número que inclui imóveis vazios e propriedades de uso ocasional ou sazonal.
É um estoque grande demais para ficar fora do debate de affordability.
Regular o estoque não substitui construir
Uma cidade pode restringir novas licenças de short stay, incentivar a ocupação de imóveis vazios ou dificultar determinados usos de second homes. Nenhuma dessas medidas elimina a necessidade de produzir mais moradia.
A União Europeia estima que precisará de mais de 2 milhões de novas casas por ano até 2035 para acompanhar a demanda.
Por isso, a política europeia começa a trabalhar em duas frentes ao mesmo tempo.
A primeira tenta aumentar oferta: construção, financiamento, renovação, conversão de ativos e simplificação regulatória.
A segunda tenta administrar melhor o estoque existente em áreas onde a moradia já se tornou escassa.
É uma continuação direta da discussão que trouxemos no Radar no começo do ano.
Affordable housing não depende de uma única política. Depende de uma engrenagem envolvendo terreno, funding, construção, regulação, propriedade, operação e locação.
Agora, o uso final do imóvel também entrou nessa conta.
Um novo risco para o investidor residencial
Essa mudança pode parecer distante para quem olha o tema apenas como política pública. Para quem investe em imóveis, ela tem consequências bastante concretas.
Imagine três ativos na mesma região.
Um multifamily com 300 apartamentos alugados para moradores.
Um edifício residencial com 300 apartamentos operados integralmente em short stay.
Um hotel com 300 quartos.
Os dois últimos podem disputar exatamente o mesmo hóspede, mas carregam riscos regulatórios diferentes.
O hotel já foi concebido como hospitality.
O multifamily mantém suas unidades dentro do estoque de moradia.
O edifício residencial operado como short stay ocupa uma zona intermediária: juridicamente residencial, mas economicamente próximo de hospitality.
É essa posição que tende a ficar mais exposta em mercados sob housing stress.
Isso acrescenta uma variável à análise de investimento.
Além de aluguel, ocupação, cap rate, custo de capital e pipeline de oferta, passa a fazer sentido perguntar:
qual é a dependência deste ativo da liberdade de usar estoque residencial para uma finalidade não residencial?
O que torna o ativo atraente também pode torná-lo politicamente sensível.
A pauta é maior que Airbnb
O Affordable Housing Act ainda está em discussão. O processo 2026/0268/COD segue em tramitação, e o texto pode mudar no Parlamento Europeu e no Conselho antes de qualquer aprovação definitiva.
Mas a direção já vale ser acompanhada.
No começo do ano, discutimos como o descolamento entre renda e preço estava obrigando o mercado a repensar como financiar, produzir e operar moradia acessível.
A Europa agora está avançando sobre a outra ponta dessa equação: o que fazer quando parte do estoque residencial existente deixa de servir como residência permanente justamente nos mercados onde morar ficou mais difícil.
INVESTOR TRACK
As canetas emagrecedoras não reduzem consumo. Elas o redistribuem
Pesquisadores de Cornell cruzaram usuários de GLP-1 com transações de dezenas de milhares de famílias americanas. Seis meses depois do início do tratamento, o gasto em supermercados caiu 5,3%. Em fast-foods e outros restaurantes de serviço rápido, a queda chegou perto de 8%. Pizza caiu 22,2%.
Só que o dinheiro não desaparece. A PwC encontrou alta de 9,9% no gasto com vestuário entre esses mesmos usuários, e 73% deles relataram mudança relevante no tamanho das roupas. O Morgan Stanley registrou salto de 35% para 70% na parcela que se exercita com frequência.
Para quem investe em shopping center, street retail ou centro de conveniência, o efeito não começa na vacância. Começa na venda por metro quadrado e no tenant mix. Quanto da renda do seu ativo depende de categorias que podem perder participação no consumo?
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