Edição #205 | 6 de novembro de 2026
5 minutos por semana para tornar seu negócio imobiliário à prova de futuro
PARA COMEÇAR
Na quarta-feira, o Copom manteve a Selic em 13,75% e interrompeu cinco cortes seguidos. O comunicado cita incertezas maiores, expectativas de inflação acima da meta e atenção à política fiscal.
O crédito ao comprador já tinha subido antes. Em 26/10, o Bradesco levou a taxa mínima do financiamento imobiliário de 11,7% para 15% ao ano mais TR. O Itaú foi de 11,99% para 12,95% em 29/10, e o Santander, de 11,69% para 12,49% em 30/10.
Na pauta principal, olho para o que isso muda para quem vende a quem vai morar e conecto com o que ouvi nesta semana na China, numa visita à China State Construction, a décima sétima maior empresa do mundo.
Boa leitura!
ABERTURA
Juros, margem e o que o imóvel rende depois de pronto
O capital está mais caro, mas novos projetos imobiliários continuam chegando ao mercado. O jeito é encontrar caminhos para se viabilizar.
A última semana trouxe uma combinação curiosa de notícias para o mercado imobiliário brasileiro.
De um lado, a curva de juros voltou a subir, o Banco Central interrompeu o ciclo de cortes da Selic e o mercado passou a exigir uma remuneração maior para financiar investimentos de longo prazo.
Mas ao mesmo tempo, notícias sobre novos projetos imobiliários explorando modelos alternativos seguem surgindo.
Minha leitura é que os dois movimentos fazem parte de uma mesma transformação. Com margens de incorporação pressionadas e capital mais caro, os empreendedores terão de encontrar formas de gerar resultado além da venda do imóvel ao morador.
Foi também o que ouvi nesta semana, durante uma visita à China State Construction, uma das maiores empresas de construção do mundo.
A curva de juros está dando o recado
O mercado financeiro brasileiro encerrou outubro reprecificando o risco de longo prazo.
O contrato de DI futuro com vencimento em janeiro de 2031, uma referência importante das expectativas de juros, passou de 15% ao ano depois do segundo turno.
Enquanto isso, os contratos mais curtos tiveram movimentos bem menores. A curva ficou mais inclinada, refletindo o aumento do prêmio exigido pelos investidores para carregar risco por mais tempo.
Na quarta-feira, o Copom manteve a Selic em 13,75% ao ano, interrompendo cinco reduções consecutivas.
O movimento tem consequências diretas para o setor.
Com dinheiro mais caro, o empreendimento precisa entregar mais resultado para remunerar o mesmo capital.
Do lado do comprador, as condições de financiamento também pesam na capacidade de aquisição. Famílias podem adiar a compra, exigindo mais tempo de comercialização e mais capital do incorporador.
Esse cenário pressiona uma conta que já dependia de margens apertadas.
Dois lançamentos contam uma história diferente
Na contramão desse ambiente, duas notícias recentes chamaram minha atenção.
A primeira veio da Hive, que prepara para novembro um empreendimento de moradia estudantil ao lado da USP, com VGV estimado em R$ 100 milhões.
O projeto tem uma estrutura pouco convencional. O FII QTZD11, estruturado pela Quartzo Capital, terá participação de 40% no empreendimento. Parte das vagas será comercializada individualmente a pequenos investidores, enquanto a Hive ficará responsável pela operação de locação.
A explicação está no produto. Um dormitório de 15 m² pode acomodar duas camas, cada uma representando uma fonte potencial de receita. A operação especializada também permite comercializar uma proposta de moradia com serviços, em vez de apenas metragem.
Paralelo a isso, a CasaSul anunciou quatro residenciais de senior living, em parceria com a operadora São Pietro Sênior. São 406 unidades, com lançamentos previstos para 2027 e 2028.
Nesse modelo, as unidades são comercializadas a investidores, que participam do resultado da operação administrada pela São Pietro.
Os dois negócios compartilham uma característica: o imóvel é desenvolvido desde o início para uma atividade operacional.
O cliente final é o estudante ou o idoso que utiliza o espaço. O investidor compra a expectativa de renda, enquanto uma empresa especializada administra o serviço.
Naturalmente, isso não é uma invenção recente. Flats, condo-hotéis e pools de locação existem no Brasil há décadas.
A mudança está na relevância estratégica desse modelo para a viabilidade de novos empreendimentos.
O que ouvi na maior construtora do mundo
Nesta semana, visitei a China State Construction Engineering (CSCEC), gigante estatal chinesa que faturou aproximadamente US$ 290 bilhões em 2025, emprega cerca de 360 mil pessoas e está entre as 20 maiores empresas do mundo, segundo a Fortune.
A companhia atua em construção, infraestrutura, incorporação e investimentos imobiliários, com presença em quase 100 países.
O diagnóstico apresentado durante nossa visita foi de um setor pressionado por maior competição, menos projetos e margens de construção cada vez menores.
A resposta da companhia tem sido ampliar sua participação ao longo do ciclo de vida dos ativos, explorando atividades que vão além da construção. Isso inclui a operação de edifícios corporativos, residenciais de renda e até grandes projetos urbanos.
O raciocínio é relativamente simples. Na incorporação tradicional, o empreendedor compra o terreno, desenvolve, constrói, comercializa e encerra sua participação quando entrega o empreendimento e recebe as vendas.
Ao participar da operação, abre a possibilidade de gerar receitas recorrentes por muitos anos, ainda que assuma novos riscos e responsabilidades.
A experiência chinesa reforçou uma percepção: quanto menor a margem disponível na construção, maior o incentivo para encontrar outras fontes de resultado na cadeia.
O capital começa a entrar por outras portas
Esse movimento tem implicações importantes para a estrutura de capital.
Na incorporação residencial tradicional, uma parcela relevante do financiamento econômico do projeto depende do comprador: entrada, parcelas durante a obra e quitação ou repasse na entrega.
Nos empreendimentos orientados à renda, outras estruturas passam a ser possíveis.
Um FII pode participar do equity durante o desenvolvimento. Um investidor pode adquirir unidades ainda na planta buscando renda futura. Um investidor institucional pode comprar o edifício inteiro, mantendo uma operadora especializada na gestão.
A transação da Greystar com a Uliving, anunciada em outubro, ajuda a entender essa separação de funções.
A Greystar adquiriu a plataforma de operação de aproximadamente 4.100 vagas estudantis, enquanto os imóveis permaneceram com fundos administrados pelo Patria e pela Grosvenor.
O capital é remunerado pela propriedade imobiliária. A operadora ganha dinheiro administrando os ativos. O incorporador pode desenvolver novos empreendimentos para alimentar esse mercado.
Outro exemplo recente mostra como o setor está buscando liquidez.
A Patrimar estruturou um fundo com R$ 240 milhões em imóveis de seu estoque, recebendo R$ 217 milhões.
É uma operação diferente dos projetos de renda, mas responde ao mesmo problema: encontrar alternativas de capital e reduzir a dependência do ciclo tradicional de vendas.
A criatividade financeira passa a fazer parte da concepção do empreendimento, inclusive antes da compra do terreno.
O aluguel ajuda, mas a conta ainda é difícil
Existe demanda para sustentar parte desse movimento.
Segundo o FipeZAP, os preços anunciados de locação residencial avançaram 9,13% nos 12 meses encerrados em setembro, praticamente o dobro da inflação de 4,58% no período.
Financiamentos caros também podem prolongar a permanência das famílias no aluguel.
Mas existe um dado que exige cuidado.
A rentabilidade média bruta estimada da locação residencial era de apenas 6,13% ao ano em setembro, sem descontar vacância, manutenção, tributos e administração.
Essa remuneração está muito distante dos juros nominais exigidos pelo mercado.
Portanto, um empreendimento de renda convencional não se torna automaticamente mais atraente num ambiente de capital caro.
Para fechar a conta, é preciso combinar uma aquisição eficiente do ativo com receitas operacionais, produtividade por metro quadrado, ocupação consistente e capacidade de gerar valorização ao longo do tempo.
Moradia estudantil, senior living e outras modalidades de imóvel como serviço podem oferecer receitas superiores às de uma locação convencional. Também exigem investimentos, equipes e competências específicas.
O risco operacional é real.
A Enter Coliving, empresa de locação de quartos e apartamentos mobiliados em Barcelona, entrou em processo de insolvência neste ano.
O caso lembra que a existência de demanda por aluguel não garante a sustentabilidade financeira de uma operação.
Num negócio com unidades vendidas individualmente, os contratos precisam deixar claro quem assume a vacância, os custos e os riscos de desempenho da operadora.
A viabilidade imobiliária de 2027
Acredito que essa discussão ganhará relevância nos próximos anos.
Os incorporadores continuarão construindo e vendendo imóveis para quem deseja morar. Esse mercado permanece central para o setor.
Mas haverá mais pressão para desenvolver produtos cuja viabilidade considere desde o início a utilização do ativo depois de pronto.
Isso exige responder a algumas perguntas ainda na fase de concepção:
Quem será o usuário final? A planta, a localização e as áreas comuns precisam responder à demanda de quem vai ocupar o imóvel.
Quem será o investidor? Pessoas físicas, fundos imobiliários e investidores institucionais possuem expectativas de retorno, prazos e exigências diferentes.
Quem vai operar? A competência operacional passa a influenciar diretamente o valor do empreendimento.
Como o projeto será financiado? A estrutura de capital precisa considerar tanto o desenvolvimento quanto a geração de receitas após a entrega.
A Selic poderá cair em 2027. A pressão competitiva sobre as margens, entretanto, não depende apenas da política monetária.
Minha expectativa é que veremos cada vez mais incorporadoras estruturando negócios com operadores especializados, investidores de longo prazo e fontes de receita que ultrapassem o momento da entrega.
O próximo ciclo poderá favorecer quem conseguir pensar o empreendimento como um negócio de 20 ou 30 anos, mesmo que sua participação dure apenas o período de desenvolvimento.
VAGAS ABERTAS
Bootcamp de Funding Imobiliário
Dois dias para entender como preparar seus projetos, encontrar fontes de capital com fit, comparar propostas e começar a acessar o mercado com mais segurança.
NO NOSSO RADAR
Leia também:
Radar Funding
Radar IA
Radar Industrialização
Radar REaaS
FIQUE DE OLHO
Leia as últimas edições:
FEEDBACK
Como você avalia o Radar Terracotta?
Fazer login ou Inscrever-se participar
Se gostou do conteúdo, encaminhe para um conhecido seu