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No mercado imobiliário, a localização é sempre uma variável chave. Diferentes regiões passam por seus ciclos de transformação e habilitam oportunidades para os investidores atentos. 

Com alguma frequência gostamos de falar por aqui sobre novas geografias e oportunidades para quem quer entender novos espaços de oportunidade pelo mundo. 

Falamos sobre o mercado de Orlando, trouxemos um olhar para o momento de Dubai, apresentamos a tese de real estate no epicentro do Vale do Silício.

A pauta de hoje tem menos glamour, mas fundamentos que indicam sinal de oportunidade logo aqui ao lado: o mercado do Paraguai.

Nos últimos meses, o Paraguai voltou ao centro das conversas entre investidores brasileiros pelos seus impostos baixos, simplicidade regulatória e proteção patrimonial. 

Mas para muitos, ainda carrega uma imagem antiga, associada a comércio informal, eletrônicos baratos e produtos de qualidade duvidosa.

A verdade é que a economia do país tem sido uma surpresa positiva na América do Sul e não à toa foi alçada ao grau de investimento.

Começamos aqui uma análise buscando entender por que o Paraguai chegou até aqui — e por que o momento atual é singular dentro do contexto latino-americano. 

O que está em jogo não é uma oportunidade isolada, mas a convergência de fatores macroeconômicos, institucionais e monetários que criam um novo patamar de leitura para o país.

É dessa base que nasce — ou não — uma boa tese imobiliária.

Entre 2015 e 2025, o Paraguai passou pelo período de maior transformação estrutural de sua história recente.

O caso do Paraguai prova que o jogo mudou: investir em Real Estate na região exige enxergar além dos clichês e entender a convergência entre grau de investimento e déficit habitacional.

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Enquanto economias vizinhas enfrentavam recessões profundas, crises cambiais e rupturas institucionais, o Paraguai seguiu um caminho pouco chamativo, mas consistente:

Ao longo da última década, o Paraguai cresceu em média cerca de 4% ao ano, manteve a inflação controlada na faixa de 3% a 4%, operou com juros estruturalmente baixos para padrões regionais e preservou endividamento público ao redor de 30% do PIB. 

Esse histórico levou, em julho de 2024, à concessão do Grau de Investimento pela Moody’s. Não como um evento isolado, mas como o reconhecimento formal de um processo acumulado ao longo de uma década.

A partir desse ponto, o Paraguai deixa de ser apenas “barato” e passa a ser precificável institucionalmente.

O Guarani é a moeda mais longeva da América Latina em circulação contínua, sem cortes de zeros, planos de conversão ou reformas monetárias traumáticas. Desde sua introdução, em 1944, o Paraguai nunca viveu episódios de hiperinflação ou colapso monetário como Brasil, Argentina ou Peru.

Isso não significa ausência de inflação. Significa ausência de ruptura.

Na prática, isso revela três aspectos centrais:

Essa estabilidade não é um detalhe histórico. Ela é pré-condição para crédito, financiamento imobiliário e investimento em ativos reais. Os patamares reduzidos da taxa básico de juros são consequência de todo esse processo.

O Paraguai não é um país dolarizado formalmente. Mas opera, há décadas, sob uma dolarização funcional.

Na prática:

O Banco Central do Paraguai não combate essa dinâmica. Ele a incorpora.

Diferentemente de países que tentam forçar desdolarização via controles artificiais, o Paraguai adota uma política pragmática:

O resultado é um sistema híbrido:

O regime conhecido como Triplo 10 é menos um benefício pontual e mais uma arquitetura tributária simplificada.

Ele se apoia em três pilares:

Incide sobre o lucro líquido das empresas. Sem múltiplas camadas, sem regimes paralelos complexos.

Progressivo, mas com teto baixo. Base territorial: apenas rendas geradas no Paraguai são tributadas.

Alíquota única, com exceções pontuais para itens essenciais. Sem cascata tributária.

Além disso, a distribuição de dividendos é tributada a 8% para residentes (IDU), mantendo uma carga total muito inferior à média regional.

O efeito prático não é apenas pagar menos imposto. É reduzir custo de conformidade, incerteza jurídica e risco fiscal ao longo do tempo.

Um dos vetores mais estruturais — e menos discutidos — da trajetória paraguaia está fora dos centros urbanos. O Chaco paraguaio, que ocupa mais da metade do território do país, deixou de ser apenas uma fronteira geográfica e passou a se consolidar como fronteira econômica em ativação.

Esse movimento se apoia em dois fatores-chave: o baixo custo de energia elétrica, entre os mais competitivos do mundo graças à hidrelétrica de Itaipu, e o masterplan de desenvolvimento do Chaco, focado em infraestrutura, corredores logísticos e atração de capital produtivo.

Não é um plano urbano ou imobiliário, mas uma estratégia para destravar exportações e ampliar a base econômica do país.

O impacto para a tese imobiliária é indireto, porém relevante. À medida que essa fronteira produtiva se integra à economia formal, cresce a demanda por serviços, mão de obra e capital humano nas cidades que concentram gestão e consumo — especialmente Assunção e sua região metropolitana.

A melhora institucional e a entrada de capital estrangeiro tiveram impacto direto no mercado imobiliário paraguaio, especialmente em Assunção. Mas esse impacto não foi homogêneo.

Entre 2016 e 2024, o preço do metro quadrado em bairros premium como Villa Morra, Carmelitas e no eixo da Avenida Santa Teresa saiu de patamares próximos a US$ 1.200/m² para faixas que hoje chegam US$ 2.500/m². 

Em projetos mais sofisticados, esse número já começa a encostar em níveis observados em capitais mais maduras da região.

Esse movimento foi impulsionado pela entrada de capital argentino, uruguaio e brasileiro, pelo financiamento na planta e pela importação de padrões construtivos internacionais. 

O efeito colateral foi previsível: o alto padrão deixou de ser um mercado de escassez e passou a conviver com excesso de oferta.

Hoje, unidades residenciais acima de US$ 250 mil apresentam maior tempo de absorção, aumento de vacância e compressão relevante de retorno. O mercado deixou de remunerar a simples presença no segmento “prime” e passou a exigir seleção.

Enquanto o topo do mercado se sofisticava, uma outra dinâmica seguia estruturalmente subatendida.

O Paraguai combina uma demografia jovem — cerca de 70% da população abaixo dos 40 anos — com urbanização acelerada, crescimento do emprego industrial e um sistema de crédito habitacional ainda caro e de curto prazo. 

O resultado é um déficit persistente de moradia para a classe média urbana.

Na prática, isso se traduz em forte demanda por unidades residenciais na faixa entre US$ 50 mil e US$ 120 mil, sobretudo em bairros intermediários de Assunção e regiões metropolitanas como Recoleta, Luque, Lambaré e San Lorenzo.

É nesse segmento que os números contam outra história. 

Projetos bem posicionados nessas regiões seguem apresentando absorção mais rápida, taxas de ocupação elevadas e yields brutos de aluguel entre 5% e 6% ao ano em dólar. 

Historicamente, esses yields já foram mais altos — na faixa de 7% a 9% —, mas começaram a comprimir à medida que os preços subiram e o capital entrou. 

Ainda assim, permanecem competitivos quando comparados a mercados mais maduros.

Um dos pilares mais importantes da tese imobiliária paraguaia é o custo de reposição.

Hoje, o custo médio de construção em Assunção gira entre US$ 600 e US$ 900 por metro quadrado, dependendo do padrão e da tipologia. Para efeito de comparação, custos equivalentes em São Paulo ou Montevidéu frequentemente superam US$ 1.400/m², enquanto projetos residenciais multifamily nos Estados Unidos operam em patamares ainda mais elevados.

Essa diferença cria uma assimetria rara: ainda é possível adquirir ativos no Paraguai próximos ao custo de reposição, algo cada vez mais difícil em mercados maduros. 

É justamente esse fator que sustenta o potencial de valorização de médio prazo, especialmente em segmentos onde a demanda é funcional, e não aspiracional.

Em 2024, Assunção deu um passo estruturante ao aprovar a ordenanza 161/24, que modifica o Plano Regulador da cidade para integrar um enfoque urbano mais técnico, participativo e sustentável, atualizando normas que vinham desde a ordenanza 163/18.

Essa atualização, que abrange mais de 1.200 hectares, visa transformar o crescimento urbano da capital — até então guiado por regras rígidas — em um processo flexível e integrado, articulando instituições públicas, cidadãos e grupos técnicos em torno de diretrizes comuns de uso do solo.

Para o mercado imobiliário, essa evolução é relevante porque reduz a incerteza regulatória e cria um ambiente mais previsível para projetos complexos. 

Ao alinhar densidade, adensamento e uso misto com uma lógica urbana moderna, o novo plano fornece um suporte regulatório necessário para que ativos operacionais de longo prazo se tornem mais investíveis, com menor risco de aprovação e maior clareza de retorno. 

A oportunidade no Paraguai não está em replicar o playbook brasileiro nem em comprar ativos de vitrine. 

Ela está em projetos voltados à classe média, com produtos funcionais, boa localização relativa e gestão profissional desde o desenho do ativo.

Estruturas voltadas a aluguel residencial de longo prazo e projetos compactos voltados a jovens profissionais tendem a capturar melhor a combinação de renda corrente e valorização de capital. 

Nesse contexto, yields entre 5% e 6% ao ano em dólar fazem sentido — não como promessa eterna, mas como ponte para um ciclo de valorização ainda em formação.

O Paraguai ainda é um mercado em amadurecimento institucional.

Persistem riscos ligados a:

Além disso, a compressão de retorno já começou. Quem busca 10% ao ano em dólar, sem risco operacional, chegou atrasado.

A tese não é de hype. É de convergência.

Ao longo do Investor Track, já analisamos diferentes geografias.

Falamos de Orlando, como tese de fluxo, turismo e residencial institucionalizado.

Falamos de Dubai, como arbitragem regulatória e capital global em busca de eficiência.

Falamos do Vale do Silício, onde real estate se conecta diretamente com inovação, tecnologia e concentração de renda.

Em todos esses casos, o capital cruzava oceanos em busca de assimetria.

Desta vez, estamos falando de um país vizinho, integrado comercialmente ao Brasil, culturalmente próximo e cada vez mais relevante na alocação regional de capital.

Não é uma tese de fuga.

Não é uma tese de vitrine.

É uma tese de posicionamento.

_{NO NOSSO RADAR}

_{FIQUE DE OLHO}

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