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#133: Ou você terá uma fábrica de casas ou será cliente de uma
O imóvel do futuro será feito em linha de produção e pensado sob medida para quem não quer apenas um espaço para morar.
Bruno Loreto
6 de junho de 2025 • Tempo de leitura: 10 minutos
As fábricas de casas estão se multiplicando no Brasil, a componentização acelera na construção vertical, os millenials milionários dos EUA preferem alugar do que comprar e a personalização de imóveis virou o novo padrão.
Hoje conectamos os pontos entre os sinais que o mercado está dando sobre qual a direção de um negócio imobiliário à prova de futuro.
Boa leitura!
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CONSTRUÇÃO INDUSTRIALIZADA
Ou você terá uma fábrica de casas ou será cliente de uma
Essa semana tivemos mais um encontro com os Terracotta Insiders, e o tema da vez foi a construção industrializada.
A cada conversa com players do setor, fica mais evidente:
O caminho da industrialização é completamente diferente quando falamos de construção horizontal (casas) versus construção vertical (edifícios).
Na construção horizontal, vemos o avanço acelerado de modelos offsite.
A competitividade está aumentando, e o número de fábricas espalhadas pelo Brasil cresce de forma consistente.
Homelend, Alea, CMC, Tecverde, Brasil Ao Cubo, Steelcorp, Modularis são apenas alguns exemplos.
Já na vertical, os desafios técnicos – como logística, altura e integração entre sistemas – tornam a escalabilidade mais difícil.
Mas há progresso. E esse se dá por meio da componentização, que traz junto dela novas formas de enxergar a produtividade no canteiro.
Vivemos um ponto de inflexão na industrialização.
A escassez de mão de obra qualificada se agrava.
As linhas de funding começam a ganhar corpo.
E entraves normativos estão sendo gradualmente removidos com o avanço de novas normas técnicas.
Com isso, a lógica da viabilidade vira de cabeça pra baixo.
No modelo convencional de construção horizontal, essa lógica começa pelo terreno.
A conta é direta: qual o potencial construtivo? Quantas casas cabem ali? E qual o lucro máximo estimado com esse produto?
No modelo industrializado, essa lógica se inverte.
A pergunta inicial é: o que a fábrica consegue produzir? A resposta define o ritmo ótimo de produção.
A partir disso, o empreendedor precisa originar projetos e dominar geração de demanda em nível suficiente para ocupar a capacidade da planta.
É uma mudança de mentalidade, que altera completamente a estrutura de custos e, principalmente, a dinâmica de competição.
Um produtor industrializado, por exemplo, otimiza lucro pelo ponto ótimo de produção (custo marginal igual à receita marginal).
Isso significa que ele pode vender a casa a preço de custo ou até com margem zero – e ainda assim sair no lucro, se a fábrica estiver rodando cheia.
Ou seja, o incorporador tradicional que tenta competir com esse modelo parte, automaticamente, de uma posição menos eficiente.
Funding, capital e escala: o novo “core” do incorporador
Nesse novo cenário, há uma bifurcação clara: ou você terá escala e capital para construir (ou controlar) sua própria fábrica, ou será cliente de alguém que tem.
A lógica da industrialização não é apenas técnica. Ela é econômica. E, cada vez mais, será competitiva.
REAL ESTATE AS A SERVICE
Alugar é o novo luxo: por que os ricos estão fugindo da compra?
Na semana passada, falamos sobre a pesquisa com moradores de studios em São Paulo, que revelou que 76% deles desejam comprar um imóvel no médio prazo, mas não o fazem por falta de condições.
Hoje, trago um contraponto interessante vindo dos Estados Unidos, com foco no público de alta renda.
Jovens milionários estão escolhendo alugar – e não comprar – como parte do seu estilo de vida.
Segundo o estudo da RentCafe, 46% dos locatários milionários nos EUA são millennials, seguidos por 34% da geração X.
Já entre os proprietários milionários, predominam os mais velhos: 43% são da geração X e 36% são baby boomers.
O recado é claro:
Os jovens ricos estão reescrevendo a relação entre moradia e patrimônio, privilegiando flexibilidade, mobilidade e conveniência – em vez da posse tradicional de um imóvel.
Entre 2019 e 2023, o número de locatários milionários triplicou, saltando de 4.500 para quase 13.700. Esse crescimento foi mais acelerado do que o de milionários compradores no mesmo período.
O que é reforçado com outro estudo que aponta o aumento na idade média do comprador de imóveis americano, fenômeno que acelerou na última década:
Os vetores são claros:
Geração de riqueza via tecnologia
Trabalho remoto
E uma forte valorização da experiência sobre o ativo.
Para esse público, morar bem não exige necessariamente comprar – basta alugar o que há de melhor, onde quiser.
Oportunidade para multifamily de luxo
Esse comportamento abre espaço para um produto imobiliário que une sofisticação e conveniência – e que, nos EUA, tem sido explorado via multifamily de alto padrão.
No Brasil, não estamos tão distantes:
Vemos cada vez mais movimentos de empresas se lançando no desenvolvimento de prédios residenciais para locação voltados à alta renda em centros como São Paulo.
Enquanto o público que não tem acesso busca a posse, o público que tem poder de escolha prioriza a experiência.
REAL ESTATE AS A SERVICE
A nova era da personalização imobiliária
A lógica está mudando e imóveis genéricos estão perdendo cada vez mais espaço no mercado.
A personalização – antes vista como um “extra” – virou padrão.
Incorporadoras que investem em customização ganham em três frentes:
Diferenciação
Experiência do cliente
E novas receitas.
Plataformas como a Spotlar mostram o impacto:
Até 60% das unidades personalizadas, com aumento no VGV, redução de reformas e aceleração de vendas.
E mais: menos desperdício, mais ESG, e valor real tanto para quem mora quanto para quem investe.
Na última quarta-feira, aprofundamos esse tema em uma edição especial do Radar Terracotta com um olhar estratégico sobre como a personalização está moldando o novo ciclo do setor.
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No fim, não se trata mais de vender tijolo. O jogo agora é entregar experiência – com escala e margem.
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