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_ABERTURA

Se startups têm seu "Funding Napkin", por que o mercado imobiliário ainda navega às cegas quando o assunto é captação?

Uma ferramenta nascida da lógica tech, mas adaptada à complexidade (e à oportunidade) do real estate brasileiro.

Além disso, trazemos reflexões sobre como investir no setor com resiliência e visão de longo prazo, e analisamos o ecossistema de dados e inteligência artificial da CoStar.

Aperte o cinto e atualize seu playbook. O jogo não para de evoluir.

Boa leitura!

Na edição de hoje:

• 🗺️ O Napkin Funding Imobiliário e como ele organiza, etapa por etapa, o jogo da captação no setor

• 🛡️ Como se tornar um investidor imobiliário à prova de futuro em um mercado mais exigente

• 📊 O império de dados e IA da CoStar e as lições para o real estate brasileiro

• 🎙️ Você pode ouvir essa edição clicando aqui

_{ALTERNATIVAS DE FUNDING}

O napkin que veio do vale agora fala português imobiliário

No mundo da tecnologia, é comum ouvir a frase “essa startup está em rodada seed” ou “captou uma Série A”. Cada etapa tem um nome, um tipo de risco, um formato de captação e, claro, um tipo de investidor ideal.

Essa lógica deu origem ao famoso “Funding Napkin”, criado originalmente pela Point Nine Capital, um dos fundos de venture capital mais respeitados da Europa. A primeira versão foi lançada há mais de dez anos com foco em startups SaaS.

Com o tempo, ganhou variações para novos modelos de negócio, combinando tecnologias emergentes e gerando novas versões, como o AI-First Seed Fund Napkin, direcionando negócios de inteligência artificial.

A ideia era simples (mas genial): condensar, em uma única matriz visual, o que investidores esperam de uma startup em cada estágio de captação — do pre-seed à Série C.

Uma adaptação à realidade brasileira e ao mercado imobiliário, desenhada especialmente para empreendedores e investidores de projetos envolvendo ativos imobiliários.

Mais do que um checklist, essa ferramenta organiza o jogo do funding — etapa por etapa — com clareza, objetividade e aderência ao que o capital realmente busca.

Por que o mercado imobiliário precisava de um Napkin?

Boa parte dos projetos imobiliários naufragam não por falta de produto, mas por desalinhamento com o capital.

O que costuma acontecer é:

E foi para resolver esse descompasso que criamos o Napkin Funding Imobiliário: um framework visual e estratégico que organiza, de forma clara, o que o capital espera em cada etapa do ciclo de um projeto — do terreno ao estoque pronto.

Em vez de navegar no escuro ou depender da sorte, o incorporador passa a ter um mapa de leitura objetiva do mercado de funding. Uma ferramenta para estruturar o projeto de forma alinhada com o apetite e os critérios dos investidores.

Como organizamos o Napkin Funding Imobiliário

Montamos uma matriz que organiza o que investidores (de equity ou dívida) esperam em quatro estágios principais de um projeto:

1 Pré-Seed (Terreno)

2 Seed (Lançamento)

3 Série A (Obra)

4 Série B (Imóveis em Estoque)

Para cada etapa, o Napkin detalha os critérios exigidos em termos de:

• Tipo de operação ideal

• Status de aprovação

• Expectativa sobre demanda e obra

• Garantias exigidas

• Custo de capital esperado

• Perfil da empresa e estrutura do aporte

• Tipo de investidor ideal

Como um empreendedor pode usar o Napkin

• Diagnóstico de estágio: identifique em qual etapa seu projeto se encontra. Parece óbvio, mas muitos empreendedores confundem estar com a licença aprovada com estar "pronto para captar".

• Alinhamento da estrutura de capital: você está buscando dívida quando o projeto ainda exige equity? Está com obra em andamento, mas sem estrutura jurídica adequada para um fundo institucional? O Napkin te ajuda a evitar erros comuns e a acertar o tipo de capital para o momento certo.

• Antecipação às exigências dos investidores: quer captar para lançar? Então é melhor já ter o projeto aprovado, com SPE formalizada e, preferencialmente, um pipeline de vendas validado. No estágio de obra? Traga controle físico-financeiro robusto e garantias reais vinculadas à conta escrow.

• Melhoria da governança: conforme a rodada avança, a exigência por governança aumenta. Um projeto em Série A, por exemplo, normalmente exige histórico de entrega, governança sólida e estrutura jurídica que reduza risco para o investidor.

Um mercado mais exigente — e mais sofisticado

O Napkin também reflete um ponto importante: o amadurecimento do mercado de funding e seu capital stack. 

Hoje, já temos uma gama ampla de instrumentos (CRI, FII, mezzanine, equity preferencial, etc.) e perfis de investidores (family offices, fundos de crédito, plataformas de investimento coletivo, etc.) atuando em todas as etapas do ciclo.

Isso significa mais oportunidades, mas também mais complexidade.

Quem souber estruturar seu projeto de forma profissional, terá acesso a capital mais barato, em maior volume e com menor diluição.

Abaixo, você confere o Napkin Funding Imobiliário. Se quiser baixá-lo em máxima qualidade, clique aqui.

_{INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO}

Como ser um investidor imobiliário à prova de futuro?

No radar de quem empreende e investe em real estate, uma verdade já se impõe:

Mas há um outro lado dessa história: nunca houve tantas oportunidades para quem souber ler os sinais e operar nas “colisões” entre setores:

• retrofit com revitalização urbana;

• multifamily com hospitalidade;

• agro com real estate;

• data centers com IA.

É nessas interseções que o ativo físico deixa de ser só imóvel e passa a ser plataforma, serviço e, sobretudo, negócio recorrente.

O capital inteligente já se move: em 2001, 96% dos portfólios institucionais estavam em ativos tradicionais; hoje, 22% já estão em novas categorias como colivings, logística urbana e health hubs. 

O investidor sofisticado está redesenhando seu portfólio com flexibilidade, monetização além do m² e estruturação de capital stack para multiplicar o retorno sobre o capital investido em até 7 vezes.

Se você ainda mede oportunidade apenas por localização e custo de obra, está olhando o retrovisor.

Quer entender como se preparar para investir diante das incertezas do mercado? 

Acesse nossa nova seção, o Investor Track e mergulhe no playbook do investidor imobiliário da próxima década.

_{EVENTO PRESENCIAL}

Terracotta Sparks: um novo olhar para o setor imobiliário e construtivo

No dia 28 de agosto, vamos reunir um grupo seleto de empreendedores no Terracotta Sparks, no Cubo Itaú, em SP.

Será um dia inteiro dedicado a provocar, antecipar e ativar os próximos movimentos do mercado imobiliário e da construção.

Mas as vagas são limitadas – e já estão perto de acabar.

_IA

CoStar: o império de dados e IA que está redefinindo o real estate — e o recado para o Brasil

No jogo da Inteligência Artificial, o ativo mais valioso não é o algoritmo, e sim a base de dados que o alimenta. 

Sem dados robustos, limpos e atualizados, a IA vira só uma função bonita para apresentação — não um motor de negócios.

A CoStar Group entendeu isso cedo.

Fundada em 1987, começou digitalizando fichas de imóveis comerciais e se transformou, em 2024, num ecossistema que fatura US$ 2,74 bi, com margens de 43% e valor de mercado de US$ 35 bi. 

Seu diferencial? Uma rede global de dados de imóveis residenciais, comerciais e hotelaria, abastecida continuamente e monetizada por mais de 20 soluções integradas — de marketplaces como Apartments.com e LoopNet a ferramentas como Matterport e Ten-X.

IA aplicada a cada elo

A CoStar não usa IA apenas para “analisar dados”, mas para transformar informação em decisões acionáveis:

precificação preditiva, recomendação de imóveis, automação de contratos, previsão de inadimplência e manutenção preditiva. 

Tudo isso se retroalimenta — cada clique, visita ou transação gera mais dados para refinar os algoritmos.

O resultado?

56 trimestres seguidos de crescimento de dois dígitos, corretores fechando 61% mais negócios e um valuation com múltiplos muito acima de concorrentes como Zillow ou Redfin.

Mas nem tudo é infalível:

A empresa enfrenta três riscos:

1. Democratização dos dados — startups usando scraping e IA multimodal para reduzir custos.
   

2. Transação como produto — soluções que entregam a decisão final, sem depender da base bruta.
   

3. Abertura regulatória — APIs, blockchain e open data que corroem a exclusividade do MLS.

Se os dados viram commodity, vence quem decide mais rápido e com mais precisão.

A lição para o Brasil

Aqui, não temos um MLS consolidado, dados cartoriais são fragmentados e há baixa confiança entre players. Dois caminhos se apresentam:

• Data-first — consolidar e padronizar dados antes de criar produtos (cenário ainda distante, embora o Cadastro Único e o RI Digital sejam avanços).
  

• Ops-first — começar otimizando operações com IA para gerar caixa e dados próprios, como fazem Credaluga, MySide e Morada.

Quer saber qual é nossa aposta? Confira o que Marcus Anselmo publicou em seu artigo no Radar Pro dessa semana. Clique aqui e confira

_{NO NOSSO RADAR}

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_{RETROSPECTIVA}

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