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Durante décadas, o valor de um terreno foi explicado por uma combinação relativamente conhecida: localização, zoneamento, acesso, infraestrutura urbana e potencial construtivo.

A expansão da inteligência artificial está adicionando uma nova variável a essa equação. Para data centers, especialmente os grandes campi voltados a IA, encontrar terra suficiente deixou de ser o principal problema. O desafio passou a ser conseguir centenas de megawatts de energia no local certo, com redundância e dentro do prazo necessário para colocar o projeto em operação.

É daí que vem o conceito de powered land.

Um terreno pode estar ao lado de uma linha de alta tensão e ainda assim não conseguir conectar um data center.

É preciso haver capacidade disponível naquele ponto da rede, infraestrutura compatível, autorizações, definição sobre eventuais reforços e uma previsão minimamente confiável de quando a energia poderá ser entregue.

Por isso, o valor do powered land está no conjunto formado por terreno, capacidade elétrica, conexão, subestação, fibra, solução de refrigeração, licenciamento e prazo de energização.

Dois terrenos semelhantes e próximos entre si podem ter valores muito diferentes.

Um pode continuar sendo apenas terra rural. O outro pode permitir que um operador coloque um data center em funcionamento anos antes.

É essa diferença de prazo que começa a ser precificada.

A demanda por infraestrutura de IA criou uma incompatibilidade entre o tempo necessário para construir um data center e o tempo necessário para ampliar a infraestrutura elétrica.

Um data center pode ser projetado e construído em dois ou três anos. Uma nova linha de transmissão, subestação ou expansão relevante da rede pode exigir cinco, sete ou até dez anos.

Em alguns mercados dos Estados Unidos, novos pedidos de conexão já apontam para a próxima década.

Hyperscalers como Microsoft, Meta, Google e Amazon têm capital e capacidade técnica para construir data centers. O gargalo está em encontrar locais capazes de receber centenas de megawatts dentro do cronograma desejado.

Isso muda a lógica econômica do terreno.

Mais do que área, passa a importar a quantidade de energia disponível e a data em que ela poderá ser entregue. O underwriting começa a incorporar uma pergunta que até pouco tempo tinha peso secundário no real estate:

Curt Holcomb, executivo da JLL, relatou recentemente casos de terrenos rurais que, há cerca de três anos, eram negociados por aproximadamente US$ 21,53 por metro quadrado e passaram a alcançar cerca de US$ 269,10 por metro quadrado depois que transmissão, água e conectividade foram asseguradas.

Isso representa uma valorização superior a 12 vezes.

O terreno continua sendo o mesmo. O que mudou foi sua capacidade de receber infraestrutura digital em escala.

A Lancium é um bom exemplo porque seu negócio está justamente na fronteira entre real estate e infraestrutura.

A empresa atua como desenvolvedora de infraestrutura energética para grandes campi de data centers.

Identifica e controla terrenos, assegura acesso à rede elétrica, desenvolve subestações e infraestrutura de alta tensão e prepara áreas capazes de receber centenas de megawatts ou até gigawatts de carga.

Ela não precisa, necessariamente, operar o data center. Seu papel é entregar o local em condições para que outro operador construa e opere a infraestrutura computacional.

Esse modelo ajuda a entender por que a Nvidia decidiu investir até US$ 3 bilhões na Lancium. A primeira etapa prevê cerca de US$ 2 bilhões por aproximadamente 20% da companhia. Outros US$ 1 bilhão podem ser aportados conforme determinados marcos sejam atingidos.

Entre esses marcos estão novas conexões à rede elétrica.

O enterprise value reportado da Lancium ficou próximo de US$ 10 bilhões.

Loudoun County, na Virgínia, ajuda a entender o que acontece quando esse mercado atinge escala.

A região se tornou uma das maiores concentrações de data centers do mundo. Segundo dados do próprio condado, há aproximadamente 4,9 milhões de metros quadrados de data centers construídos ou em desenvolvimento.

A atividade passou a representar cerca de 38% da receita do condado. Em 2024, os data centers geraram aproximadamente US$ 875 milhões em impostos locais.

Ao mesmo tempo, o crescimento passou a provocar reação política. Consumo de energia, novas linhas de transmissão, ruído, impacto visual e pressão sobre infraestrutura entraram no debate público.

Em agosto de 2026, o Board of Supervisors aprovou uma proposta para estudar uma pausa temporária em novas aprovações.

O caso mostra uma consequência importante. Se novas autorizações se tornarem mais difíceis, terrenos que já possuam zoning, conexão e infraestrutura aprovados podem ficar ainda mais valiosos.

A restrição de oferta tende a reforçar o prêmio dos ativos já viabilizados.

Ainda não há no Brasil uma série pública comparável à dos Estados Unidos mostrando terrenos multiplicando de valor depois de assegurada a conexão.

Mas os sinais econômicos são semelhantes.

A diferença é que o prêmio aparece menos no preço divulgado da terra e mais no controle da infraestrutura elétrica associada ao projeto.

A Empresa de Pesquisa Energética identificava, em novembro de 2025, cerca de 26,2 GW de projetos de data centers com pedidos em processo no Ministério de Minas e Energia. Dois meses antes eram 19,8 GW.

A escala é significativa, mas a questão central está na concentração geográfica dessa demanda.

A EPE identificou aproximadamente 8,8 GW de grandes cargas ligadas a data centers em São Paulo. No Nordeste, outros estudos apontaram cerca de 8,3 GW de interesse distribuídos em aproximadamente 30 projetos.

O Brasil possui grande disponibilidade de geração renovável, mas isso não significa que exista capacidade de transmissão disponível exatamente nos pontos onde os data centers querem se instalar.

A Scala Data Centers é um dos exemplos mais claros no país.

A empresa afirma possuir mais de 11 milhões de metros quadrados de landbank e mais de 6 GW de conexões de energia asseguradas.

Os dois números parecem equivalentes à primeira vista, mas o segundo provavelmente é mais relevante para entender sua posição competitiva.

Em Tamboré, na região metropolitana de São Paulo, a Scala possui duas subestações de 60 MW e desenvolve outra com capacidade de aproximadamente 560 MW.

No Rio Grande do Sul, a companhia desenvolve o AI City, em Eldorado do Sul.

O Ministério de Minas e Energia reconheceu uma alternativa técnica de conexão capaz de atender aproximadamente 1,8 GW de demanda até 2033, com possibilidade de expansão futura. A empresa fala em potencial de até 5 GW, mas essa expansão depende de novos estudos e da disponibilidade futura do sistema.

O caso mostra que, mesmo em projetos avançados, existe uma diferença importante entre potencial energético e energia efetivamente contratada e disponível.

O projeto ligado à ByteDance, controladora do TikTok, no Ceará, oferece outro exemplo.

A primeira fase deverá ter cerca de 200 MW de capacidade de TI, com demanda elétrica próxima de 300 MW.

Em maio de 2026, Omnia e Casa dos Ventos fecharam um acordo de aproximadamente US$ 2 bilhões e duração de 20 anos para fornecimento de energia por meio de uma estrutura de autoprodução.

O Ceará tem uma das melhores condições do país para geração eólica e solar. Mesmo assim, durante o processo o ONS chegou a negar a conexão do projeto devido a preocupações relacionadas à estabilidade do sistema elétrico.

Posteriormente, o processo avançou após novas análises e ajustes.

O episódio deixa claro que disponibilidade de geração não significa, necessariamente, capacidade de entrega.

Pode haver muita energia sendo produzida em uma região e ainda assim faltar infraestrutura para transportar centenas de megawatts até o ponto específico onde está o data center.

O caso da Ascenty em Sumaré talvez seja o mais fácil de visualizar.

Para atender um projeto de aproximadamente 150 MW, a empresa está investindo cerca de R$ 200 milhões em uma linha de aproximadamente 35 quilômetros, conectando uma subestação em Santa Bárbara d'Oeste ao campus.

O número mostra o peso da conexão na viabilidade do projeto.

Não basta comprar o terreno e construir os edifícios. É preciso criar a infraestrutura capaz de transformar a disponibilidade do sistema elétrico em energia efetivamente utilizável naquele endereço.

Parte relevante do valor passa a ser criada antes mesmo do início da construção do data center.

Esse movimento pode criar uma nova categoria dentro do real estate.

Tradicionalmente, o desenvolvimento imobiliário cria valor ao controlar uma sequência relativamente conhecida:

terreno → aprovação → construção → ocupação.

No powered land, existe uma etapa anterior e mais complexa:

terreno → acesso à rede → infraestrutura elétrica → licenciamento → operador.

O developer não precisa, necessariamente, construir o data center.

Pode identificar a área, assegurar capacidade elétrica, desenvolver subestações e linhas, organizar fibra e licenciamento e entregar o site a um operador ou hyperscaler.

É o que empresas como a Lancium começam a fazer nos Estados Unidos.

Mas existe uma diferença importante entre esse modelo e simplesmente comprar terras próximas a linhas de transmissão.

Proximidade não garante capacidade.

Um pedido de acesso ainda incerto vale pouco. Um parecer de acesso aprovado reduz risco. Um contrato de conexão assinado reduz ainda mais. Uma subestação construída e energia disponível tornam o ativo efetivamente escasso.

O valor é criado à medida que o risco de conexão desaparece.

Para esse tipo de terreno, a pergunta mais importante passa a ser: quantos megawatts podem ser entregues aqui, em que prazo e a que custo?

Na expansão da infraestrutura de IA, é essa resposta que pode separar terra comum de um ativo estratégico.

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