O que aconteceria se, em vez de apenas “liberar alvará”, o setor público liderasse o desenvolvimento do território com o mesmo pragmatismo – e ambição – de um incorporador?

Ontem tivemos a oportunidade de visitar a Redevelopment Agency of Las Vegas (RDA).

O órgão é responsável por estruturar projetos de revitalização urbana que articulam capital público e privado para transformar áreas degradadas em novos polos de desenvolvimento econômico e social.

Las Vegas está testando essa ideia há mais de uma década. 

De forma silenciosa, mas consistente, suas agências de revitalização vêm demonstrando que o Estado pode (e deve) assumir um papel mais ativo no ciclo de valorização urbana – não apenas como regulador, mas como estrategista de solo.

Na edição de hoje:

• 🏛️ E se a prefeitura da sua cidade agisse como uma incorporadora imobiliária?

• 🏞️ Symphony Park: como um antigo pátio ferroviário virou o novo bairro-modelo de Las Vegas

• ⚠️ O paradoxo da revitalização: quando o sucesso de um projeto expulsa os moradores originais

• 🇧🇷 As lições de Las Vegas para a requalificação dos centros urbanos no Brasil

• 🔑 A peça-chave para o sucesso: um agente público com espírito empreendedor e pró-negócio

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Quando o poder público assume o papel de developer

Em áreas degradadas, subutilizadas ou com risco percebido alto, o investimento simplesmente não vem. É aí que entra a figura de um "developer público".

Las Vegas criou um sistema de agências (como a LVRDA) com um mandato claro: estruturar o investimento imobiliário em regiões onde o mercado não atuaria espontaneamente, ancorando-se em um instrumento central – o Tax Increment Financing (TIF).

Como funciona o TIF

O Tax Increment Financing (TIF) é uma ferramenta de financiamento em que a valorização futura do território – medida pelo aumento no imposto sobre a propriedade (como o IPTU no Brasil) – é parcialmente captada pelo poder público para reinvestimento local.

A lógica é a seguinte:

1. Uma área degradada é designada como zona de revitalização

2. Um projeto estruturante é desenvolvido ali (ex: novo bairro, retrofit, centro cultural)

3. O projeto deve estimar o impacto na economia local e valorização esperada

4. Isso aumenta o valor dos imóveis e a arrecadação de impostos na região

5. Uma fração desse aumento por um período definido é destinada à RDA – agência responsável pela revitalização – para custear:
   

   • infraestrutura

   • incentivos a novos empreendimentos

   • programas de melhoria habitacional

   • planejamento urbano contínuo

Fazendo uma conta simples para tangibilizar:

Situação antes do projeto:

Após desenvolvimento:

TIF aplicado:

Resultado:

Esse recurso pode ser usado para:

• Implementar parques, iluminação, drenagem

• Oferecer subsídios à reabilitação de edifícios antigos

• Financiar estudos de vocação urbana e projetos de design urbano

• Criar programas de habitação acessível ou incentivo a multifamily

O que esse modelo permite?

• Sustentabilidade orçamentária da agência de revitalização (sem depender do orçamento geral da cidade)
  

• Reinvestimento contínuo no território, criando um ciclo de valorização positiva
  

• Atratividade para o investidor privado, que vê o poder público como parceiro ativo e com skin in the game

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