O que aconteceria se, em vez de apenas “liberar alvará”, o setor público liderasse o desenvolvimento do território com o mesmo pragmatismo – e ambição – de um incorporador?
Ontem tivemos a oportunidade de visitar a Redevelopment Agency of Las Vegas (RDA).
O órgão é responsável por estruturar projetos de revitalização urbana que articulam capital público e privado para transformar áreas degradadas em novos polos de desenvolvimento econômico e social.
Las Vegas está testando essa ideia há mais de uma década.
De forma silenciosa, mas consistente, suas agências de revitalização vêm demonstrando que o Estado pode (e deve) assumir um papel mais ativo no ciclo de valorização urbana – não apenas como regulador, mas como estrategista de solo.
Na edição de hoje:
🏛️ E se a prefeitura da sua cidade agisse como uma incorporadora imobiliária?
🏞️ Symphony Park: como um antigo pátio ferroviário virou o novo bairro-modelo de Las Vegas
⚠️ O paradoxo da revitalização: quando o sucesso de um projeto expulsa os moradores originais
🇧🇷 As lições de Las Vegas para a requalificação dos centros urbanos no Brasil
🔑 A peça-chave para o sucesso: um agente público com espírito empreendedor e pró-negócio
#1
Quando o poder público assume o papel de developer
O centro da tese não está em estatizar o mercado, mas em reconhecer que desenvolver território é uma tarefa de interesse coletivo.
Em áreas degradadas, subutilizadas ou com risco percebido alto, o investimento simplesmente não vem. É aí que entra a figura de um "developer público".
Las Vegas criou um sistema de agências (como a LVRDA) com um mandato claro: estruturar o investimento imobiliário em regiões onde o mercado não atuaria espontaneamente, ancorando-se em um instrumento central – o Tax Increment Financing (TIF).
Como funciona o TIF
O Tax Increment Financing (TIF) é uma ferramenta de financiamento em que a valorização futura do território – medida pelo aumento no imposto sobre a propriedade (como o IPTU no Brasil) – é parcialmente captada pelo poder público para reinvestimento local.
A lógica é a seguinte:
Uma área degradada é designada como zona de revitalização
Um projeto estruturante é desenvolvido ali (ex: novo bairro, retrofit, centro cultural)
O projeto deve estimar o impacto na economia local e valorização esperada
Isso aumenta o valor dos imóveis e a arrecadação de impostos na região
Uma fração desse aumento por um período definido é destinada à RDA – agência responsável pela revitalização – para custear:
infraestrutura
incentivos a novos empreendimentos
programas de melhoria habitacional
planejamento urbano contínuo
Fazendo uma conta simples para tangibilizar:
Situação antes do projeto:
Arrecadação de imposto na área: R$ 1.000.000/ano
Após desenvolvimento:
Nova arrecadação anual: R$ 3.000.000/ano
Incremento gerado: R$ 2.000.000/ano
TIF aplicado:
20% do incremento (R$ 400.000/ano) vai para a RDA
Prazo de captura: 10 anos
Resultado:
A RDA passa a ter R$ 400 mil/ano de orçamento adicional por 10 anos, totalizando R$ 4.000.000 disponíveis para reinvestimento naquela mesma área.
Esse recurso pode ser usado para:
Implementar parques, iluminação, drenagem
Oferecer subsídios à reabilitação de edifícios antigos
Financiar estudos de vocação urbana e projetos de design urbano
Criar programas de habitação acessível ou incentivo a multifamily
O que esse modelo permite?
Sustentabilidade orçamentária da agência de revitalização (sem depender do orçamento geral da cidade)
Reinvestimento contínuo no território, criando um ciclo de valorização positiva
Atratividade para o investidor privado, que vê o poder público como parceiro ativo e com skin in the game
Esse mecanismo permite usar a valorização futura de um projeto para financiar seu desenvolvimento atual. Sem subsídio direto. Sem desvio orçamentário. Sem dependência política.
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