Recentemente, trouxemos um framework inédito para empreendedores imobiliários que vivem na pele os desafios da captação para seus projetos. Clique aqui e confira!

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O capital segue caro, o investidor continua exigente e o empreendedor ainda sente na pele a dificuldade de transformar projetos em negócios. Mas enquanto uns travam na captação, outros enxergam novas rotas.

Nesta edição:

• Por que lançamos o Bootcamp Executivo de Funding Imobiliário, para fechar o gap entre quem sonha e quem aporta capital.

• O último Mapa das Construtechs e Proptechs, que marca o fim de uma era e o início das “colisões” entre teses e da ascensão das real estate fintechs.

• E a pergunta que não quer calar: qual retorno um multifamily precisa oferecer no Brasil para valer a pena?

Spoiler: quem dominar funding, tecnologia e ativos vai estar na frente na próxima década.

Boa leitura!

Na edição de hoje:

• 🎓 Por que lançamos o Bootcamp Executivo de Funding Imobiliário

• 🗺️ O último "Mapa das Construtechs e Proptechs do Brasil" e o futuro

• 🏢 O retorno que um multifamily deve oferecer no Brasil para ser viável

• 🎙️ Você também pode escutar essa edição clicando aqui

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Temos uma novidade para você

O capital está caro. As condições estão duras e, muitas vezes, o investidor não entende seu projeto.

No nosso dia a dia, falamos com empreendedores de um lado e alocadores de capital do outro.

Só neste ano, foram mais de 430 reuniões com empreendedores imobiliários ou de startups e outras 121 com investidores. 

E a história que ouvimos é sempre a mesma: uma desconexão profunda entre as duas pontas.

• Do lado do empreendedor: a queixa sobre a dificuldade de captar, a escassez de investidores e o desafio de ser compreendido.

• Do lado do capital: a afirmação de que dinheiro não falta, mas mais da metade dos projetos sequer passa da primeira etapa pela má qualidade das apresentações.

Essa lacuna se torna ainda mais evidente em um mercado cada vez mais sofisticado, com novos tipos de projetos, perfis de investidores e estruturas de financiamento.

Quando lançamos o Funding Napkin, pensamos justamente nisso: uma ferramenta para ajudar empreendedores a entender o que é exigido em cada etapa da captação.

Agora, vamos te dar o passo a passo de como usar e financiar seu projeto.

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Terracotta Bootcamp Executivo de Funding Imobiliário

Com a missão de preparar o empreendedor e conectar as duas pontas, lançamos o Bootcamp Executivo de Funding Imobiliário: o programa definitivo para quem quer captar do jeito certo. Clique aqui para saber mais

Em 6 semanas, vamos te ajudar a fechar o gap de conhecimento entre o setor imobiliário e o mercado financeiro. Nosso objetivo é que, ao final, você esteja muito mais preparado para apresentar seus projetos ao mundo do capital.

O que é?

Uma formação intensiva com metodologia híbrida, que combina a praticidade de encontros online com a profundidade de um dia imersivo presencial em São Paulo.

Você aprenderá a construir um plano de funding completo, pronto para ser apresentado a potenciais investidores.

Para quem é?

O programa é para quem entende que dominar a captação é a nova vantagem competitiva. Público-alvo:

Oportunidade de aprender com quem faz

Mais do que teoria, o bootcamp é prático e traz para a conversa nomes que estão no dia a dia do funding:

• João Vianna: empreendedor serial, fundador da Loft e hoje à frente da Invisto. Experiência única em captar tanto para startups quanto para negócios imobiliários.

• Mauro Daruj: Há quase duas décadas no mercado financeiro, especialista em funding e investimento imobiliário na Hedge Investimentos.

• Caio Bonato: fundador da Tecverde e hoje à frente da Makasi, dedicada a destravar o funding para quem tem pouco acesso e, ao mesmo tempo, resolver as dores dos alocadores de capital.

• Bruno Hardt: sócio-fundador e CIO de Private Markets na Prana Capital — companhia de investimentos que atua em ativos tradicionais e alternativos — responsável pela estratégia e gestão de investimentos privados (crédito estruturado, real estate e venture capital).

A cada aula, um nome de peso compartilhando experiência, visão de mercado, aprendizados e casos práticos em um formato interativo.

Por que participar?

Participar é investir em uma competência que o mercado exige cada vez mais, mas que poucos dominam. Você terá:

O mercado mudou.

A habilidade de dominar o funding é a chave para transformar oportunidades em negócios concretos.

Ser um empreendedor imobiliário à prova de futuro é estar preparado para falar a linguagem do capital.

Se estiver indeciso, nosso time está a disposição para conversar. Basta clicar aqui.

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O último Mapa das Construtechs e Proptechs

O mercado de tecnologia para construção e imobiliário no Brasil, antes visto como um ecossistema nascente de startups, atingiu um novo patamar de maturidade.

A edição 2025 do Mapa de Construtechs e Proptechs reúne 1.232 empresas, mostrando que a fase de “hype” ficou para trás e dando sinais de um setor mais estável, consistente e — acima de tudo — sustentável.

Menos startups, mais empresas

O crescimento no número de empresas mapeadas foi pequeno — e isso é positivo. Ele reflete a consolidação natural do mercado, onde a seleção acontece de forma orgânica.

Nos últimos três anos:

• 319 startups encerraram operações.

• 39 foram adquiridas, evidenciando estratégias de M&A cada vez mais sofisticadas.

Isso mostra que sobrevivem não apenas as mais inovadoras, mas as mais bem estruturadas e com modelos de negócio atrativos para compradores.

A era das “colisões” e das Real Estate Fintechs

Dois grandes movimentos marcam o mapa de 2025:

1. As colisões entre teses de negócio.

2. A evolução das Real Estate Fintechs.

A linha que separa “startup” de “empresa tradicional” está cada vez mais tênue.

O novo ciclo não será definido pela próxima grande ideia, mas por quem conseguir combinar de forma estratégica tecnologia, capital e ativos para liderar o mercado.

O último mapa das startups

Tudo evolui, e aqui não poderia ser diferente.

A edição 2025 marca o último Mapa das Construtechs e Proptechs — e isso acontece por uma boa razão.

Quer saber o que vem a seguir e acessar a edição final do mapa? Só clicar aqui.

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Qual retorno um multifamily precisa oferecer no Brasil?

O multifamily começa a ganhar espaço no Brasil.

Nos Estados Unidos, essa categoria representa 40% de todas as transações imobiliárias do país, movimentando mais de US$ 250 bilhões por ano em mais de 2.500 operações.

Não surpreende, portanto, que cada vez mais family offices e investidores me perguntam qual é a real perspectiva dessa tese no mercado brasileiro.

Os sinais de que a tendência chegou são claros, mas a questão central permanece:

Cap rate em relação aos juros

Nos EUA, o multifamily é uma classe de ativos madura, com décadas de dados e ampla liquidez institucional.

E a forma mais objetiva de avaliar sua atratividade é comparar o cap rate médio do setor com o rendimento dos títulos públicos de longo prazo — no caso americano, o Treasury de 10 anos.

O padrão histórico

De 1986 a 2021 (excluindo a distorção da pandemia), a diferença entre o retorno médio do Treasury de 10 anos e o cap rate de multifamily ficou consistentemente entre 2 e 3 pontos percentuais.

Esse spread funciona como um prêmio de risco: compensa a vacância, os custos operacionais e a menor liquidez do ativo imobiliário em comparação ao título público.

Em condições normais, isso se traduz em um cap rate entre 5% e 6% ao ano no mercado americano.

E no Brasil, qual seria o patamar adequado?

Por aqui, o equivalente ao Treasury é o Tesouro IPCA+ com vencimento em 10 anos (NTN-B).

Na última década, esse papel rendeu em média algo próximo de IPCA + 5,7% ao ano (desconsiderando a pandemia).

Aplicando o mesmo spread observado nos EUA — cerca de +3 pontos percentuais — chegamos a um cap rate de referência de 8,7% ao ano para multifamily no Brasil.

Esse seria o retorno mínimo esperado apenas para competir com a renda fixa pública, assumindo que aluguel e valorização do imóvel acompanhem a inflação.

Abaixo desse nível, dificilmente um investidor sofisticado deveria considerar o ativo.

É viável entregar 8,7% a.a. em multifamily no Brasil?

A resposta é: sim, é possível — mas não em qualquer projeto, nem com qualquer estrutura ou operação.

Os ativos precisam ser selecionados com cuidado, com modelos de negócio e governança que sustentem essa rentabilidade.

Na edição desta semana do Investor Track, detalhamos os caminhos para aumentar as chances de sucesso e o que esperar da evolução do multifamily no Brasil. Clique aqui e acesse.

_{NO NOSSO RADAR}

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_{RETROSPECTIVA}

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