Recentemente, trouxemos um framework inédito para empreendedores imobiliários que vivem na pele os desafios da captação para seus projetos. Clique aqui e confira!
ABERTURA
O capital segue caro, o investidor continua exigente e o empreendedor ainda sente na pele a dificuldade de transformar projetos em negócios. Mas enquanto uns travam na captação, outros enxergam novas rotas.
Nesta edição:
Por que lançamos o Bootcamp Executivo de Funding Imobiliário, para fechar o gap entre quem sonha e quem aporta capital.
O último Mapa das Construtechs e Proptechs, que marca o fim de uma era e o início das “colisões” entre teses e da ascensão das real estate fintechs.
E a pergunta que não quer calar: qual retorno um multifamily precisa oferecer no Brasil para valer a pena?
Spoiler: quem dominar funding, tecnologia e ativos vai estar na frente na próxima década.
Boa leitura!
Na edição de hoje:
🎓 Por que lançamos o Bootcamp Executivo de Funding Imobiliário
🗺️ O último "Mapa das Construtechs e Proptechs do Brasil" e o futuro
🏢 O retorno que um multifamily deve oferecer no Brasil para ser viável
🎙️ Você também pode escutar essa edição clicando aqui
#1
Temos uma novidade para você
O capital está caro. As condições estão duras e, muitas vezes, o investidor não entende seu projeto.
Mas uma verdade permanece: precisamos encontrar caminhos para viabilizar negócios.
No nosso dia a dia, falamos com empreendedores de um lado e alocadores de capital do outro.
Só neste ano, foram mais de 430 reuniões com empreendedores imobiliários ou de startups e outras 121 com investidores.
E a história que ouvimos é sempre a mesma: uma desconexão profunda entre as duas pontas.
Do lado do empreendedor: a queixa sobre a dificuldade de captar, a escassez de investidores e o desafio de ser compreendido.
Do lado do capital: a afirmação de que dinheiro não falta, mas mais da metade dos projetos sequer passa da primeira etapa pela má qualidade das apresentações.
A razão é simples: o empreendedor fala a linguagem do produto e do sonho, enquanto o investidor fala a linguagem do capital e da rentabilidade.
Essa lacuna se torna ainda mais evidente em um mercado cada vez mais sofisticado, com novos tipos de projetos, perfis de investidores e estruturas de financiamento.
E isso só tende a se intensificar.
Quando lançamos o Funding Napkin, pensamos justamente nisso: uma ferramenta para ajudar empreendedores a entender o que é exigido em cada etapa da captação.
Agora, vamos te dar o passo a passo de como usar e financiar seu projeto.
#2
Terracotta Bootcamp Executivo de Funding Imobiliário
Com a missão de preparar o empreendedor e conectar as duas pontas, lançamos o Bootcamp Executivo de Funding Imobiliário: o programa definitivo para quem quer captar do jeito certo. Clique aqui para saber mais
Em 6 semanas, vamos te ajudar a fechar o gap de conhecimento entre o setor imobiliário e o mercado financeiro. Nosso objetivo é que, ao final, você esteja muito mais preparado para apresentar seus projetos ao mundo do capital.
O que é?
Uma formação intensiva com metodologia híbrida, que combina a praticidade de encontros online com a profundidade de um dia imersivo presencial em São Paulo.
Você aprenderá a construir um plano de funding completo, pronto para ser apresentado a potenciais investidores.
Para quem é?
O programa é para quem entende que dominar a captação é a nova vantagem competitiva. Público-alvo:
Incorporadores buscando diversificar funding
Operadores de produtos alternativos (short stay, multifamily, multipropriedade etc.)
Empreendedores de construtechs e proptechs em busca de estruturar seu modelo de PropCo
Oportunidade de aprender com quem faz
Mais do que teoria, o bootcamp é prático e traz para a conversa nomes que estão no dia a dia do funding:
João Vianna: empreendedor serial, fundador da Loft e hoje à frente da Invisto. Experiência única em captar tanto para startups quanto para negócios imobiliários.
Mauro Daruj: Há quase duas décadas no mercado financeiro, especialista em funding e investimento imobiliário na Hedge Investimentos.
Caio Bonato: fundador da Tecverde e hoje à frente da Makasi, dedicada a destravar o funding para quem tem pouco acesso e, ao mesmo tempo, resolver as dores dos alocadores de capital.
Bruno Hardt: sócio-fundador e CIO de Private Markets na Prana Capital — companhia de investimentos que atua em ativos tradicionais e alternativos — responsável pela estratégia e gestão de investimentos privados (crédito estruturado, real estate e venture capital).
A cada aula, um nome de peso compartilhando experiência, visão de mercado, aprendizados e casos práticos em um formato interativo.
Por que participar?
Participar é investir em uma competência que o mercado exige cada vez mais, mas que poucos dominam. Você terá:
Resultados práticos: um plano de funding pronto, templates e roteiros de abordagem.
Visão de investidor: como estruturar seu pitch e apresentar projetos pela ótica do capital.
Aprendizado direto de quem faz: empreendedores, gestores e investidores que vivem essa jornada.
Networking qualificado: o Offsite SP será a chance de testar suas propostas, criar conexões e conhecer ao vivo os players mais relevantes do setor.
O mercado mudou.
A habilidade de dominar o funding é a chave para transformar oportunidades em negócios concretos.
Ser um empreendedor imobiliário à prova de futuro é estar preparado para falar a linguagem do capital.
Se estiver indeciso, nosso time está a disposição para conversar. Basta clicar aqui.
#3
O último Mapa das Construtechs e Proptechs
O mercado de tecnologia para construção e imobiliário no Brasil, antes visto como um ecossistema nascente de startups, atingiu um novo patamar de maturidade.
A edição 2025 do Mapa de Construtechs e Proptechs reúne 1.232 empresas, mostrando que a fase de “hype” ficou para trás e dando sinais de um setor mais estável, consistente e — acima de tudo — sustentável.
Menos startups, mais empresas
O crescimento no número de empresas mapeadas foi pequeno — e isso é positivo. Ele reflete a consolidação natural do mercado, onde a seleção acontece de forma orgânica.
Nos últimos três anos:
319 startups encerraram operações.
39 foram adquiridas, evidenciando estratégias de M&A cada vez mais sofisticadas.
Isso mostra que sobrevivem não apenas as mais inovadoras, mas as mais bem estruturadas e com modelos de negócio atrativos para compradores.
A era das “colisões” e das Real Estate Fintechs
Dois grandes movimentos marcam o mapa de 2025:
As colisões entre teses de negócio.
O mercado imobiliário se funde a outros setores, tecnologias e modelos: real estate + saúde, modular + short stay, agro + imobiliário, tecnologia + financeiro.
As oportunidades mais promissoras estão justamente nessa intersecção.
A evolução das Real Estate Fintechs.
Se antes eram apenas ferramentas para facilitar aluguel ou crédito, agora se tornaram motores de financiamento para o setor, levantando mais de R$ 4,1 bilhões nos últimos três anos em operações lastreadas em ativos imobiliários.
A linha que separa “startup” de “empresa tradicional” está cada vez mais tênue.
O novo ciclo não será definido pela próxima grande ideia, mas por quem conseguir combinar de forma estratégica tecnologia, capital e ativos para liderar o mercado.
O novo ciclo não será definido pela próxima grande ideia, mas por quem conseguir combinar de forma estratégica tecnologia, capital e ativos para liderar o mercado.
O último mapa das startups
Tudo evolui, e aqui não poderia ser diferente.
A edição 2025 marca o último Mapa das Construtechs e Proptechs — e isso acontece por uma boa razão.
Quer saber o que vem a seguir e acessar a edição final do mapa? Só clicar aqui.
#4
Qual retorno um multifamily precisa oferecer no Brasil?
O multifamily começa a ganhar espaço no Brasil.
Nos Estados Unidos, essa categoria representa 40% de todas as transações imobiliárias do país, movimentando mais de US$ 250 bilhões por ano em mais de 2.500 operações.
Não surpreende, portanto, que cada vez mais family offices e investidores me perguntam qual é a real perspectiva dessa tese no mercado brasileiro.
Os sinais de que a tendência chegou são claros, mas a questão central permanece:
Qual rentabilidade um multifamily precisa entregar para ser atrativo?
Cap rate em relação aos juros
Nos EUA, o multifamily é uma classe de ativos madura, com décadas de dados e ampla liquidez institucional.
E a forma mais objetiva de avaliar sua atratividade é comparar o cap rate médio do setor com o rendimento dos títulos públicos de longo prazo — no caso americano, o Treasury de 10 anos.
O padrão histórico
De 1986 a 2021 (excluindo a distorção da pandemia), a diferença entre o retorno médio do Treasury de 10 anos e o cap rate de multifamily ficou consistentemente entre 2 e 3 pontos percentuais.
Esse spread funciona como um prêmio de risco: compensa a vacância, os custos operacionais e a menor liquidez do ativo imobiliário em comparação ao título público.
Em condições normais, isso se traduz em um cap rate entre 5% e 6% ao ano no mercado americano.
E no Brasil, qual seria o patamar adequado?
Por aqui, o equivalente ao Treasury é o Tesouro IPCA+ com vencimento em 10 anos (NTN-B).
Na última década, esse papel rendeu em média algo próximo de IPCA + 5,7% ao ano (desconsiderando a pandemia).
Aplicando o mesmo spread observado nos EUA — cerca de +3 pontos percentuais — chegamos a um cap rate de referência de 8,7% ao ano para multifamily no Brasil.
Esse seria o retorno mínimo esperado apenas para competir com a renda fixa pública, assumindo que aluguel e valorização do imóvel acompanhem a inflação.
Abaixo desse nível, dificilmente um investidor sofisticado deveria considerar o ativo.
É viável entregar 8,7% a.a. em multifamily no Brasil?
A resposta é: sim, é possível — mas não em qualquer projeto, nem com qualquer estrutura ou operação.
Os ativos precisam ser selecionados com cuidado, com modelos de negócio e governança que sustentem essa rentabilidade.
Na edição desta semana do Investor Track, detalhamos os caminhos para aumentar as chances de sucesso e o que esperar da evolução do multifamily no Brasil. Clique aqui e acesse.
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