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ABERTURA
Nesta edição, focamos em uma ideia central: o verdadeiro valor raramente está na superfície.
Ele se esconde em nichos inesperados, em conversas provocadoras e em teses de investimento que fogem do consenso.
Mostramos como essa busca pelo não-óbvio guiou o Terracotta Sparks, nosso encontro que reuniu outsiders para desafiar o pensamento do setor.
Analisamos por que um software de nicho acabou de levantar R$ 640 milhões com a General Atlantic.
E mergulhamos no case da Invisto, que transforma casas antigas na Flórida em ativos dolarizados de alta performance.
Boa leitura!
Na edição de hoje:
✨ A faísca que acendemos no Terracotta Sparks
💰 O poder do Vertical SaaS e a tese de R$ 640M da Starian
🇺🇸 Case: diversificação internacional com a Invisto
#1
A faísca que acendemos no Terracotta Sparks
Nas últimas quatro semanas, acendemos pequenas faíscas por aqui.
Falamos de inteligência artificial, do movimento influencer-led real estate, da ascensão do funding verde e do avanço do embedded finance no mercado imobiliário.
Nada disso foi por acaso.
Cada tema foi um passo rumo ao Terracotta Sparks — um encontro inédito que realizamos ontem, reunindo investidores e empreendedores convidados que estão escrevendo (ou reescrevendo) o futuro do setor.
Outsiders provocando Insiders
O Sparks foi mais do que um palco para apresentar nossos estudos recentes.
Foi, acima de tudo, uma experiência cuidadosamente desenhada para tensionar o pensamento dominante.
Mas também a oportunidade de trazer como convidados algumas pessoas que não estão presentes no dia a dia da indústria.
Convidamos vozes que normalmente não circulam nos eventos do imobiliário. Gente que pensa diferente — e justamente por isso, provoca novos caminhos.
Queríamos ir além de trazer mais do mesmo ou os mesmos nomes de sempre.
Os debates que aqueceram a sala
Lívia Brando sócia da Vox Capital é referência no tema Investimento de Impacto. Mostrou que mudanças climáticas já não são rodapé: são o eixo central para preservar e gerar valor para o mundo e nos investimentos.
Cézar Haik da Atrinca Real Estate. trouxe o poder da influência e da comunidade como motores de negócios, capazes de dar origem a projetos imobiliários nascidos de narrativas digitais e o que atraiu Caio Carneiro, Flavio Augusto e Joel Jota a entrar no mercado imobiliário.
Marcelo Sato sócio da Astella, uma das principais investidoras de tecnologia no Brasil ampliou o olhar, e trouxe a visão de como investidores estão avaliando as melhores oportunidades em inteligência artificial no mundo.
Guga Stocco, uma das mentes mais brilhantes e criativas do mundo de tecnologia no Brasil fechou com seu olhar sobre “fintechzação de tudo” e o que podemos esperar para o futuro das transações financeiras e tecnologia nosnegócios.
Como sempre, o fio condutor do encontro foi a velocidade com que tecnologia, capital e ativos imobiliários vêm se entrelaçando.
#2
O Sparks é só a fagulha
O que vivemos no Sparks reforça nossa convicção de que inovação não acontece apenas nas trilhas já consolidadas.
Ela nasce quando abrimos espaço para ideias ousadas, provocamos líderes a pensar diferente e criamos conexões que podem virar movimentos.
O Sparks foi essa fagulha. E a energia que vimos no auditório mostra que estamos apenas no começo.
Uma imersão que começa um dia antes
Em geral, gostamos de no dia anterior a esses encontros, levar alguns de nossos Insiders para uma agenda em campo, visitando negócios que estão promovendo mudanças reais no mercado e promovendo conversas “de capô aberto”.
A visita Ambar ajudou a conhecer algumas das novidades que estão desenvolvendo para amplificar a produtividade no canteiro e como sua abordagem cruzando tecnologia, produto e inteligência construtiva tem gerado resultado em canteiros do Brasil e no exterior.
Na Dupllex tivemos a oportunidade de visualizar o potencial que um simples nicho de oportunidade tem espaço para movimentar bilhões. Focada em renovação de coberturas em São Paulo e com apenas três anos de estrada, a empresa já consegue superar o VGV de muitas incorporadoras que estão há mais de uma década operando.
A tarde foi a oportunidade de mergulhar no tema requalificação de centros urbanos e ver como a Citas e a Somauma estão com diferentes abordagens sabendo combinar o uso de Retrofit com inteligência de produto para atender a uma demanda carente de moradia no centro da cidade.
Enquanto muitos têm medo de explorar o mercado do centro ou de colocar a mão em projetos de retrofit, as duas empresas mostram que é possível ter sucesso em gerar demanda, precificar corretamente e ter assertividade nos custos de obra para entregar resultados consistentes para o investidor.
Deixo um convite
Se você é um empresário ou executivo do imobiliário e quer estar a frente no seu mercado construindo negócios à prova de futuro, sugiro conhecer o Terracotta Insider, um grupo exclusivo para quem valoriza conhecimento, conexões e oportunidades. CTA Landing Page Insider
E se você está busca de atrair bons investidores para seus negócios imobiliários, nossa Masterclass na próxima semana pode ser um primeiro passo.
#3
O que o pix de R$ 640M da Starian/Softplan nos ensina sobre o poder do vertical SaaS
O anúncio da captação de R$ 640 milhões pela Starian/Softplan com a General Atlantic não é apenas mais uma rodada relevante no mercado de tecnologia brasileiro.
É a prova de que o vertical SaaS — softwares especializados em setores específicos da economia — é hoje uma das teses mais sólidas e resilientes no radar de investidores globais.
Enquanto os SaaS horizontais tentam ser solução para todos, os verticais ganham profundidade em nichos críticos como construção civil, advocacia e gestão pública.
Isso gera baixa taxa de churn, margens robustas e expansão previsível com novos módulos e integrações.
Não por acaso, fundos de growth como a General Atlantic olham para esse modelo como música: previsibilidade, retenção e escala.
O caso da Starian mostra o valor de dominar setores mal servidos, substituir sistemas legados e construir o chamado “layer cake” — uma plataforma que vai de ERP a fintech embutida, ampliando barreiras de saída e se tornando infraestrutura digital.
Mais do que um software, é sobre capturar fluxos de dados e financeiros que transformam a plataforma no verdadeiro “core” de operação de um setor.
O paralelo internacional: empresas como o britânico The Access Group, que hoje fatura mais de £1 bi ao ano, mostraram que vertical SaaS pode se tornar império global quando aliado a disciplina de M&A, know-how setorial e sofisticação em IA e serviços financeiros.
A Starian segue essa trilha — e a rodada com a General Atlantic é o ponto de inflexão para acelerar.
O recado que fica para empreendedores é: não é sobre hype, é sobre profundidade. Conheça seu setor melhor do que o próprio cliente, torne-se insubstituível e construa o negócio antes do pitch.
O capital vem depois — e em escala.
Quer destrinchar os números, entender os detalhes da estratégia e ver o que isso significa para o mercado? Leia a edição completa do Radar Pro dessa semana.
#4
Case Invisto: diversificação imobiliária que faz sentido
Investir fora do Brasil já deixou de ser retórica.
A Invisto mostra como transformar a diversificação internacional em resultado concreto — por meio de casas unifamiliares na Flórida reimaginadas com dados e execução local precisa.
A operação parte de uma verdade simples: o mercado americano de casas unifamiliares é o maior do mundo — e está muito mais envelhecido do que parece.
A Invisto entra comprando imóveis em bairros consolidados, executando uma estratégia clara: demolir, reconstruir e vender com foco em padrões valorizados localmente.
A oportunidade está justamente nessas regiões consolidadas: bairros procurados que já contam com estoque obsoleto e forte demanda.
O diferencial não é só o imóvel — é como a operação é conduzida.
A Invisto construiu uma plataforma proprietária de dados que cruza atributos como tamanho de lote, vizinhança, tipologia, acabamentos e até características da rua.
Essa base transforma percepção subjetiva em modelo preciso: em vez de analisar uma casa por vez, a empresa avalia milhares para escolher apenas cerca de 50 para executar — e reagir rápido às melhores oportunidades.
A operação vertical — que controla origem, projeto, obra e venda — reduz risco e encurta ciclos. Já mostrou força: o projeto Park Lake St. gerou retorno bruto de mais de 1,6x e TIR acima de 50%.
Claro que cada operação é única. A estratégia da Invisto mitiga riscos justamente porque expande o portfólio em diversas faixas, bairros e cidades — evitando a armadilha de depender de um único sucesso.
Para quem já se acomodou com CDI em reais, vale comparar: na última década, R$ 1 milhão investido em títulos (CDI) rende cerca de R$ 3,6 milhões (260%). A carteira da Invisto, em dólar, subiu para R$ 6 milhões — 501%, com proteção contra volatilidade cambial e ativa em moeda forte.
O que a Invisto prova é que diversificação internacional não precisa ser fria nem distante.
Dá para investir em real estate com clareza, estratégia e lógica operacional.
É exatamente essa combinação — geografia estável, produto real e execução orientada por dados — que entrega segurança e crescimento consistente.
Quer ver os números completos, entender a estratégia de execução e como ela pode reposicionar o investidor brasileiro? Leia a edição completa do Investor Track desta semana.
RETROSPECTIVA
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