_ABERTURA

Enquanto aguardo o embarque para o Terracotta Offsite Las Vegas, que acontece na próxima semana, compartilho aqui mais uma edição do Radar Terracotta.

Como de costume, trazendo as colisões entre funding, tech e inovações em modelos de negócio no mercado imobiliário.

Boa leitura!

Na edição de hoje:

• 🧮 Taxa de juros mais alta pode ser a melhor opção para o seu projeto

• 🏦 Como uma proptech quase quebrou um dos maiores bancos do mundo

• 🫧 Studios: estamos diante de uma bolha ou de um refluxo natural?

• 🎙️ Você também pode escutar essa edição clicando aqui

_#1

Quando a taxa importa menos que as condições

É muito comum ouvir de empreendedores a reclamação:

Na maioria das vezes, a análise para por aí. O negócio não avança, porque a taxa de juros se torna o único critério de decisão.

O problema é que a taxa é apenas um dos componentes do financiamento.

Na aula inaugural do Bootcamp Executivo de Funding Imobiliário, ficou evidente a necessidade de ir além da taxa de juros e avaliar a estrutura completa de funding – prazos, repasses, garantias e equilíbrio entre dívida e equity. Clique aqui para assistir a gravação

Olhar só para ela pode levar a decisões ruins e até a descartar oportunidades que, no final, seriam mais vantajosas para o projeto.

O que o empreendedor deveria sempre fazer é a conta completa. 

Entender o impacto real da estrutura de funding no economics do empreendimento. 

E não apenas na taxa de juros anunciada.

O óbvio que às vezes precisa ser dito (e calculado).

Um exemplo prático

Imagine um projeto de R$ 50 milhões de custo de obra. O empreendedor tem duas alternativas de financiamento:

• Opção A

  • Taxa de 20% a.a.

  • Cobertura de 70% do custo da obra

  • Repasse apenas quando 90% da obra estiver concluída (mês 27 de um ciclo de 30 meses)

• Opção B

  • Taxa de 24% a.a.

  • Cobertura de 80% do custo da obra

  • Repasse mais ágil, já quando 70% da obra estiver pronta (mês 21)

Fazendo as contas

Usando uma curva de desembolso típica de obra (10/20/40/20/10) e aplicando juros apenas sobre o saldo sacado, o resultado fica:

• Opção A – 20% a.a. (70% funding | repasse m27)

  • Principal dívida: R$ 33,3M

  • Equity adicional: R$ 14,3M

  • Juros da dívida: R$ 6,7M

  • Custo do equity: R$ 3,5M

• Opção B – 24% a.a. (80% funding | repasse m24)

  • Principal dívida: R$ 36,0M

  • Equity adicional: R$ 9,0M

  • Juros da dívida: R$ 7,1M

  • Custo do equity: R$ 1,8M

O que isso mostra

Mesmo com a taxa mais alta (24% vs. 20%), a Opção B é mais eficiente:

• Exige menos equity (R$ 9M contra R$ 14,3M).
  

• Antecipação do repasse (mês 24 vs. 27) reduz a exposição ao custo financeiro.
  

• O custo final do projeto fica R$ 1,4M mais barato.

Ou seja: a taxa de juros isolada engana.

O que pesa mesmo é a estrutura de funding, o cronograma de repasse e o equilíbrio entre dívida e equity, sem contar as condições das garantias.

Cada vez mais é preciso conhecer as alternativas de funding. Antes de rejeitar uma alternativa de crédito porque “a taxa está cara”, faça a conta completa.

Compare:

• Qual percentual do projeto será financiado?

• Em que momento o repasse do cliente começa?

• Quanto de equity adicional será necessário e a que custo?

• Qual eficiência do banco para fazer o repasse?

O empreendedor pode se surpreender ao perceber que o financiamento “mais caro” é justamente o que pode trazer o melhor resultado econômico para o projeto.

Se você quer entender como montar seu capital stack, encontrar alternativas de funding e sair com um plano completo para levar seus projetos a investidores, conheça conheça nossa formação. Clique aqui para saber mais

_#2

Bilt: a startup que transformou aluguel em ativo (e quase quebrou um banco)

O maior custo da vida urbana nunca gerou benefício. Até agora.

Nos EUA, mais de 100 milhões de pessoas pagam aluguel, uma despesa que consome até 40% da renda, mas não constrói patrimônio nem histórico de crédito.

A Bilt Rewards nasceu para corrigir essa distorção.

A proposta era simples: permitir que o aluguel, pago com seu cartão de crédito, acumulasse pontos para viagens, cashback ou até mesmo para a entrada da casa própria. 

A estratégia: alicerces antes do produto

Diferente da maioria das fintechs, a Bilt começou pelos parceiros.

Antes de lançar o cartão, fechou acordos com gigantes do setor imobiliário americano, como Blackstone e Equity Residential.

A startup garantiu base de usuários, volume e credibilidade antes mesmo da primeira fatura ser emitida.

O modelo: bom demais para ser verdade?

O coração do negócio era o Bilt Mastercard. 

Seu grande diferencial: o cliente podia pagar o aluguel no cartão de crédito sem a taxa de transação de 3%, algo inédito no mercado. 

A empresa atingiu EBITDA positivo em 2023 e viu seu valuation explodir. 

Mas havia uma fragilidade no modelo.

A matemática que afastou o banco

Em julho de 2025, o banco emissor do cartão, Wells Fargo, rompeu a parceria. 

O motivo? Prejuízos de até US$ 10 milhões por mês. 

A receita de um emissor de cartão vem de três fontes principais: taxas de intercâmbio, juros do rotativo e anuidades. O modelo da Bilt quebrou a lógica em todas elas.

• Intercâmbio: As transações de aluguel tinham margem mínima, e a taxa principal foi zerada

• Rotativo: Os usuários eram disciplinados e pagavam 100% da fatura. Sem juros para o banco

• Taxas: O cartão não tinha anuidade

No Brasil, será que faria sentido?

A tese é poderosa e as dores são parecidas por aqui. 

Um modelo à la Bilt poderia usar o aluguel como porta de entrada para o sistema financeiro e servir como motor de fidelização.

Mas é preciso tomar cuidado. Se quiser saber mais, leia a edição especial dessa semana clicando no link abaixo:

_#3

Bolha no segmento de studios? Ou só mais um refluxo Imobiliário?

O termo “bolha” é muito sedutor. Carregado de alerta, ele domina as conversas quando um ativo se populariza rápido demais. Mas no mercado imobiliário, a história é diferente.

Na teoria, uma bolha é o descolamento entre o preço e o fundamento de valor. É quando a narrativa supera a racionalidade, e a confiança se esgota em um colapso abrupto.

Isso funciona para ativos líquidos. 

A lição que o mercado já nos deu veio com os flats no fim dos anos 90. 

Promessas de alta rentabilidade levaram a uma onda de lançamentos, mas o que se viu foi baixa ocupação e queda nos valores.

Não foi um colapso, mas um longo ciclo de reestruturação.

Agora, os holofotes estão nos studios.

Entre 2016 e 2024, a oferta anual saltou de 7 mil para mais de 52 mil unidades. 

O metro quadrado em bairros nobres ultrapassa R$ 25.500.

O discurso de venda é sempre o mesmo: "alta liquidez", "aluguel garantido". 

Mas quem comprou na planta e recebeu as chaves agora percebe que a competição pressiona os aluguéis e a vacância cresce.

O ponto central é a mudança na demanda.

A maioria dos studios foi projetada para o short stay, com precificação de diária hoteleira. Mas esse segmento está saturado.

Enquanto isso, a demanda por long stay — moradia flexível de média e longa duração — acelera, impulsionada por novos estilos de vida.

Os números mostram essa inversão:

Analisando dados de São Paulo, vemos que em 2022 o cap rate líquido de um studio era de 15,1% a.a. no short stay e 6% a.a. no long stay.

Em 2025, essa relação se inverteu: o long stay passou a entregar 7,3% a.a., enquanto o short stay recuou para 6,7% a.a..

O estúdio comprado para girar como “mini-hotel” precisa migrar para o modelo de moradia para preservar valor.

O excesso de oferta pressionará os preços para baixo. 

Um imóvel hoje avaliado em R$ 415 mil pode sofrer uma correção de 15% a 30%, se alinhando ao seu valor real de geração de renda.

E para o investidor, o momento exige perguntas mais sofisticadas.

_{NO NOSSO RADAR}

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_{RETROSPECTIVA}

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