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_ABERTURA

Na ótica de quem está comprando um imóvel, existem duas formas frequentes de adquirir uma unidade:

Incorporação tradicional: Modelo típico de compra na planta. O cliente compra a promessa de entrega de uma unidade autônoma, firmando contrato com o incorporador.

Todo o risco do empreendimento — compra do terreno, aprovação de projeto, execução da obra, financiamento e vendas — está com o incorporador. O comprador paga mais caro, mas transfere riscos e responsabilidades para o empreendedor.

Obra por administração (condomínio/SCP): Nesse modelo, futuros proprietários se organizam em um condomínio (ou participam de uma Sociedade em Conta de Participação – SCP) para construir um empreendimento a preço de custo. Cada um arca proporcionalmente com os gastos de terreno, materiais, mão de obra e administração.

Aqui, o risco está nas mãos do cliente: ele é corresponsável pela obra e precisa lidar com eventuais imprevistos de prazo e custo. Em compensação, o preço final do imóvel costuma ser menor.

Cada modalidade tem seus prós e contras, mas o arcabouço tributário atual onera a incorporação tradicional encarecendo o produto para o cliente em até 24,6%. 

Esse cenário pode mudar com a reforma tributária – e é sobre isso que discutiremos na edição do Radar Pro de hoje, que mais uma vez conta com um convidado especial para tratar do tema reforma tributária.

^{Cláudio Ricaldoni é CEO e cofundador da Térreo Tecnologia e Inteligência Tributária, a primeira startup do Brasil dedicada exclusivamente à tributação imobiliária. Contador formado pela UFMG, acumula mais de 30 anos de experiência na área, incluindo 13 anos como Head de Tributos da MRV Engenharia, a maior incorporadora da América Latina. Ao longo da carreira, consolidou-se como referência em estratégias fiscais e impactos da Reforma Tributária no setor imobiliário, liderando projetos que unem inovação tecnológica e conhecimento técnico profundo.}

Boa leitura!

Na edição de hoje:

• ⚖️ O fim da principal vantagem fiscal da obra por administração

• ⚠️ O risco oculto da Reforma Tributária para o modelo

• 📉 Na ponta do lápis: economia do cliente cai de 24,6% para 16,7%

• 🤔 A nova equação do risco: o modelo ainda vale a pena?

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O que a reforma tributária muda

A grande diferença tributária entre os modelos residia em dois pontos:

Incorporação tradicional:

• Não sujeita a tributos sobre venda de mercadoria (ICMS) e prestação de serviços (ISS) em caso de incorporação direta.

• Há tributação apenas de PIS, Cofins, IRPJ e CSLL sobre a receita recebida. O cliente, por sua vez, pagará ITBI sobre a aquisição da unidade.

• Os incorporadores geralmente adotam o Regime Especial de Tributação (RET - Incorporação), no qual a tributação desses quatro impostos equivale a 4% da receita bruta recebida (ou 1% para imóveis da Faixa 1 do PMCMV).
  

Obra por administração:

• A tributação recai apenas sobre a taxa de administração da construtora (em média 10% do custo da obra) que é uma base menor que o valor de venda da unidade.

• Contudo, além de PIS, Cofins, IRPJ e CSLL, há a incidência de ISS, cuja alíquota varia entre municípios, o que pode levar a carga efetiva a até 19,53%.

• Para o comprador, o ITBI incide apenas sobre o valor do terreno, e não sobre a unidade pronta.

Esse arranjo criava um “prêmio fiscal” para o comprador via administração, tornando o imóvel mais barato.

Com a Reforma Tributária, a lógica muda:

• PIS, Cofins, ISS e ICMS serão substituídos por IBS + CBS (IVA dual).
  

• A alíquota projetada é 13,25%, aplicada de forma uniforme.
  

• A diferença entre incorporar e administrar praticamente desaparece do ponto de vista da tributação da atividade.
  

• A obra por administração perde a vantagem de pagar imposto apenas sobre a taxa administrativa.

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_{NO RADAR}

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