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_ABERTURA

O tema design biofílico voltou ao noticiário.

O Financial Times destacou como o “boom do bem-estar” está moldando o mercado imobiliário global, enquanto a Bloomberg apontou que edifícios projetados para promover a conexão com a natureza têm superado seus pares em valorização e ocupação.

O movimento indica uma mudança de paradigma: o mercado começa a precificar o bem-estar humano como um ativo de valor – e não mais como um diferencial estético.

Por trás disso está o conceito de design biofílico.

No conteúdo de hoje:

• 🍃 O design biofílico: tese de investimento, não apenas decoração.

• 💰 As três dimensões financeiras do ROI do design biofílico.

• 📈 A prova do conceito: a evidência sólida do mercado corporativo.

• 🏡 Como a tese se aplica (e se comprova) no mercado residencial?

• 📊 A matemática não mente: o cálculo que eleva a TIR do projeto.

• 👁️ A conclusão: o desafio do investidor que enxerga além.

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O que é o design biofílico no imobiliário

Biofilia, termo popularizado pelo biólogo Edward O. Wilson, significa literalmente “amor à vida”.

No contexto imobiliário, o design biofílico é a aplicação prática dessa ideia: projetar ambientes que restabeleçam a conexão entre as pessoas e a natureza, mesmo em meio ao concreto.

No imobiliário, isso se traduz em:

Mais do que estética, é uma estratégia de design que influencia o comportamento humano, a eficiência energética e o valor percebido do imóvel.

A pergunta certa: o que isso muda para o investidor imobiliário?

Para o investidor, a questão não é se o design biofílico é bonito – é se ele gera retorno.

Nos últimos anos, o setor imobiliário passou a olhar para a biofilia como tese de investimento, e não como decoração. A lógica é simples:

• Se o espaço melhora o desempenho e o bem-estar do ocupante, ele se torna mais desejado.
  

• Se é mais desejado, atrai e retém inquilinos, aumenta a disposição a pagar e reduz risco de vacância.
  

• Se, ao mesmo tempo, melhora a eficiência operacional, aumenta o NOI e o valor do ativo.
  

O design biofílico é, portanto, uma ponte entre produtividade humana e rentabilidade imobiliária.

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O ROI do Design Biofílico

O retorno financeiro se manifesta em três dimensões complementares:

1. Receita – disposição a pagar

Inquilinos corporativos estão dispostos a pagar 5% a 12% mais por escritórios que priorizam bem-estar e natureza.

Esses espaços também apresentam velocidade de locação 10% a 20% superior, reduzindo vacância e estabilizando o fluxo de caixa.

2. Eficiência operacional – redução de custos

O uso de luz natural pode reduzir o consumo elétrico em até 60%, e coberturas ou paredes verdes diminuem os custos de climatização entre 20% e 50%.

A redução global de OpEx fica entre 15% e 30%, aumentando diretamente o NOI.

3. Valorização patrimonial – aumento de valor de mercado

Ativos sustentáveis e biofílicos apresentam valorização média de 8% a 12%, refletindo a preferência de investidores e ocupantes por espaços que entregam saúde, eficiência e diferenciação.

O custo adicional (CAPEX) para incorporar elementos biofílicos em projetos novos é, em média, inferior a 2,1%.

E estudos internacionais indicam payback de quatro meses em projetos corporativos que melhoram produtividade e retenção de talentos.

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A evidência corporativa é sólida

Os escritórios e sedes corporativas são o laboratório mais avançado dessa tese.

Pesquisas como o Human Spaces Report mostram que ambientes com elementos naturais elevam o bem-estar em 15%, a produtividade em 6% e a criatividade em 15%.

Empresas que operam em espaços biofílicos relatam redução de absenteísmo de até 32%, menor turnover e maior engajamento.

Isso significa, para o locatário, economia de custos de pessoal e ganhos de desempenho; e, para o proprietário, maior estabilidade contratual e prêmio de aluguel justificado.

Nos mercados maduros, esse ciclo virtuoso já se reflete em valorização de 15% a 20% mais rápida para ativos de bem-estar.

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E no residencial?

No mercado residencial, o design biofílico reforça o valor percebido e diferencia o produto.

Embora ainda faltem dados financeiros consolidados, há sinais claros de que o contato com a natureza aumenta a atratividade e contribui para a valorização.

Pesquisas do FipeZAP+ mostram que a proximidade de áreas verdes é um dos principais fatores de decisão na compra de imóveis, atrás apenas de localização e segurança.

Dados do Loft Dados e de estudos regionais indicam que imóveis próximos a parques têm preços de venda mais altos, ainda que o impacto na velocidade de absorção varie conforme o mercado.

Se o verde externo já agrega valor, a biofilia no design interno tende a potencializar essa percepção.

Mesmo sem séries que comprovem maior velocidade de venda ou menor desconto, os indícios apontam que integrar natureza e arquitetura eleva a percepção de qualidade e preserva valor de revenda.

Para o investidor, o design biofílico é um diferencial competitivo que protege contra obsolescência e fortalece o potencial de valorização e renda.

O paralelo entre o corporativo e o residencial de renda

A mesma lógica que valorizou os escritórios biofílicos pode se repetir nos ativos residenciais de locação.

Nos dois casos, a natureza é usada como vetor de retenção: o ocupante se sente melhor, fica mais tempo e valoriza o espaço.

Com o avanço dos modelos de renda recorrente no Brasil, o design biofílico tende a ganhar peso como alavanca de rentabilidade. 

Se no corporativo ele reduziu vacância e aumentou prêmios de aluguel, no residencial pode fazer o mesmo – com o bônus de gerar maior apelo emocional e fidelização.

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A matemática não mente

Imagine que investiu R$ 100M na construção de um edifício multifamily, com a expectativa de obter 90% de taxa de ocupação, 5% de reajuste anual dos aluguéis e um caprate na saída em 9%. 

Agora considere que acreditou no design biofílico, melhorou o projeto, investiu R$ 105M na construção, mas em contra partida a taxa de ocupação foi para 95%, e o reajuste anual para 6% com o mesmo caprate na saída. 

O resultado? A TIR de um multifamily biofílico seria 12,5% maior em um período de 15 anos.

Às vezes é uma pequena diferença que transforma o projeto inviável em um projeto rentável. 

Como temos falado por aqui, pensar um ativo para renda demanda entender o que gera valor ao longo do ciclo de vida dele e não apenas no lançamento.

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Conclusão: o investidor que enxerga além

O design biofílico deixou de ser luxo para se tornar estratégia de geração de valor.

Ele entrega diferenciação competitiva, reduz risco e melhora a performance financeira do ativo – hoje, de forma comprovada no corporativo e, em breve, também no residencial.

Para o investidor, o desafio é olhar além do projeto e enxergar a experiência humana como parte do valuation.

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