ABERTURA
Durante os primeiros anos da inteligência artificial generativa, o principal risco para as empresas parecia relativamente simples.
Um funcionário poderia pegar uma informação confidencial e colocá-la no ChatGPT.
Contratos, código, informações de clientes, dados financeiros.
A preocupação continua válida. Mas ela parte de uma lógica que começa a ficar ultrapassada: a pessoa tem a informação e decide levá-la até a inteligência artificial.
Agora estamos fazendo o movimento contrário.
As empresas estão dando à IA acesso direto a e-mails, documentos, bases de dados e sistemas internos. Com a chegada dos agentes, começam também a permitir que ela execute determinadas ações.
A IA que antes recebia uma planilha pode procurá-la sozinha. A que analisava um contrato enviado por alguém pode buscá-lo no sistema. Em breve, muitas ferramentas que hoje apenas recomendam uma ação também poderão executá-la.
É daí que deve vir boa parte do ganho de produtividade dos próximos anos.
E também uma nova categoria de risco.
O problema deixa de ser apenas o que um funcionário decide compartilhar com uma IA. Passa a ser o que essa IA consegue acessar e fazer depois que entra na operação.
Quanto mais útil, mais perto do núcleo
Um dos casos mais interessantes de aplicação de inteligência artificial no imobiliário vem da espanhola Vía Ágora.
A companhia combinou IA e BIM para automatizar o detalhamento de fachadas industrializadas.
Uma atividade que consumia aproximadamente 160 horas de trabalho passou a ser executada em cerca de 30 segundos. A tecnologia participa da geração dos módulos que compõem as fachadas dentro de um processo integrado às ferramentas de projeto e construção da empresa.
O caso ajuda a separar duas conversas que muitas vezes aparecem misturadas.
Usar IA para escrever melhor ou resumir documentos gera eficiência. Mas o salto maior acontece quando ela entra no processo produtivo.
A JLL está avançando na mesma direção, em outra escala.
Em 2024, lançou o Falcon, uma plataforma proprietária de inteligência artificial para o mercado imobiliário comercial.
Ela combina modelos de IA, pipelines de dados, processamento de linguagem, camadas de segurança e os próprios dados da companhia. A arquitetura foi desenhada para trabalhar com diferentes modelos, sem depender de um único fornecedor.
Hoje, a própria JLL afirma que essa estrutura foi construída sobre quase dois petabytes de dados imobiliários organizados.
É fácil entender por quê.
Uma IA genérica sabe muito sobre o mundo e quase nada sobre uma empresa específica. Para ser realmente útil, precisa conhecer contratos, ativos, clientes, custos, projetos, histórico e regras internas.
Esse contexto aumenta bastante o valor da ferramenta.
Também aumenta a sensibilidade do ambiente ao qual ela está conectada.
A Arup perdeu US$ 25 milhões sem uma invasão aos seus sistemas
No início de 2024, um funcionário da Arup em Hong Kong recebeu uma solicitação do CFO da companhia para realizar uma transação confidencial.
Ele desconfiou.
A mensagem tinha características de phishing.
A dúvida diminuiu depois de uma reunião por vídeo. Na chamada estavam o CFO e outros colegas que o funcionário conhecia. Os rostos eram familiares. As vozes também.
Depois da conversa, ele realizou 15 transferências para cinco contas bancárias, totalizando cerca de HK$ 200 milhões, aproximadamente US$ 25 milhões.
O problema é que nenhuma daquelas pessoas estava na reunião.
Criminosos haviam utilizado deepfakes para reproduzir imagem e voz de diferentes executivos da empresa. A Arup confirmou posteriormente a fraude e afirmou que seus sistemas internos não haviam sido comprometidos.
Esse detalhe é importante.
Não foi preciso invadir o sistema financeiro da companhia ou roubar a senha do CFO. O ataque funcionou porque conseguiu comprometer uma etapa anterior: a forma como uma pessoa confirmava se aquela instrução era verdadeira.
Durante muito tempo, uma recomendação básica contra phishing foi confirmar uma solicitação suspeita por outro canal.
Ligue para a pessoa.
Faça uma chamada de vídeo.
Converse diretamente com ela.
No caso da Arup, esse segundo canal acabou servindo justamente para legitimar a fraude.
A IA não criou apenas uma forma mais sofisticada de falsificação. Ela diminuiu a confiabilidade de um mecanismo de validação que já fazia parte da rotina das empresas.
Isso muda algumas coisas bastante concretas.
Uma autorização extraordinária de pagamento não pode depender apenas da voz ou da imagem de um executivo. Mudanças de conta bancária de fornecedores também não deveriam ser validadas somente por uma ligação.
Alguns controles que pareciam excessivamente burocráticos há poucos anos começam a parecer bem mais razoáveis.
E a própria IA também pode ser enganada
O caso da Arup mostra uma pessoa sendo enganada por conteúdo produzido com IA.
Existe outra fragilidade, menos intuitiva, em que o alvo é o próprio modelo.
Em 2025, pesquisadores descobriram uma vulnerabilidade no Microsoft 365 Copilot conhecida como EchoLeak.
Imagine um usuário pedindo ao Copilot que consulte seus e-mails e documentos para responder a uma pergunta.
Entre esses materiais existe uma mensagem enviada por um atacante.
Para uma pessoa, o conteúdo daquele e-mail é apenas algo a ser lido. Um modelo de linguagem pode interpretar trechos do mesmo conteúdo como instruções sobre o que fazer.
O EchoLeak explorava justamente esse problema.
Um atacante poderia enviar um e-mail preparado para influenciar o comportamento do Copilot. Mais tarde, quando a ferramenta utilizasse aquele conteúdo dentro de uma tarefa legítima, poderia ser induzida, em determinadas condições, a expor informações às quais o próprio usuário já tinha acesso.
Não era necessário clicar no e-mail malicioso.
A Microsoft corrigiu a vulnerabilidade e afirmou não ter encontrado evidências de exploração contra clientes. Ainda assim, classificou o caso como uma vulnerabilidade crítica de cross-prompt injection.
O interesse do EchoLeak está menos no dano efetivamente causado e mais no mecanismo que ele expõe.
Durante décadas, boa parte da segurança corporativa foi construída para impedir que alguém sem autorização entrasse em um sistema.
Com agentes de IA aparece um caminho diferente.
Em vez de entrar, o atacante pode tentar manipular algo que já possui acesso legítimo.
O tamanho do problema depende da permissão
Pense em um agente conectado à operação de uma incorporadora.
No início, ele acompanha e-mails, contratos e cronograma para identificar atrasos de fornecedores.
Se puder apenas produzir um alerta, um erro tem alcance relativamente pequeno.
Depois, a empresa decide permitir que ele cobre automaticamente o fornecedor.
Agora o agente pode enviar mensagens.
Mais tarde, recebe permissão para atualizar informações no ERP.
Depois passa a iniciar algum fluxo de aprovação.
O modelo pode continuar sendo o mesmo. O que aumentou foi o seu raio de ação.
Essa distinção importa porque o risco de uma IA não depende apenas de quão inteligente ou confiável ela é.
Depende também do que acontece quando ela erra.
Uma ferramenta que interpreta mal um documento e produz um resumo ruim cria um problema.
Uma ferramenta que interpreta mal o mesmo documento e executa uma ação cria outro.
Por isso, talvez a pergunta “essa IA é segura?” seja genérica demais para orientar uma decisão.
É mais útil entender até onde o sistema consegue chegar caso alguma coisa dê errado.
No imobiliário, isso vai aparecer rápido
Poucos setores parecem tão preparados para agentes quanto o mercado imobiliário.
Existe muito trabalho documental, muita informação dispersa e ainda uma quantidade enorme de operação feita entre planilhas, PDFs, e-mails e sistemas que pouco conversam entre si.
Uma IA pode acompanhar orçamento e cronograma físico-financeiro para identificar desvios de margem.
Pode analisar documentos de um data room.
Cruzar contratos de locação com informações operacionais de um ativo.
Acompanhar o CRM e encontrar sinais de risco de distrato.
Conferir medições de obra.
Preparar relatórios para investidores.
Ajudar na análise de novos terrenos.
Tudo isso fica mais valioso à medida que a ferramenta ganha acesso aos sistemas reais da companhia.
E é aí que a discussão muda.
Primeiro damos acesso aos documentos.
Depois aos e-mails.
Depois ao ERP e ao CRM.
Em algum momento, aparece a necessidade de permitir que a ferramenta também altere alguma coisa.
A questão, portanto, vai deixar de ser apenas quais ferramentas o setor deve adotar.
Passará também por quais permissões essas ferramentas devem receber.
Talvez seja melhor tratar a IA como um novo usuário
Em segurança da informação existe há décadas o princípio do least privilege, ou menor privilégio.
Cada usuário deveria ter acesso apenas ao necessário para executar sua função.
A mesma lógica serve bem para agentes de IA.
Uma ferramenta que analisa contratos precisa conseguir alterá-los?
Um agente que acompanha pagamentos precisa ter permissão para aprová-los?
Uma IA que prepara um e-mail precisa necessariamente conseguir enviá-lo?
Um sistema que acompanha uma obra precisa acessar dados financeiros de compradores?
Essas perguntas parecem operacionais, mas definem boa parte do risco.
Também obrigam as empresas a separar duas coisas que hoje ainda aparecem juntas: acesso à informação e autoridade para agir sobre ela.
O caso da Arup mostra que já não podemos confiar apenas em imagem e voz para validar determinadas instruções.
O EchoLeak mostra que também não podemos presumir que tudo aquilo que uma IA lê é apenas informação.
Ao mesmo tempo, Vía Ágora e JLL ajudam a explicar por que simplesmente manter a tecnologia longe da operação não parece uma resposta realista.
É justamente na integração que está boa parte do valor.
O maior risco não é ficar para trás
Até dezembro, eu usava o ChatGPT para quase tudo.
Depois, boa parte do meu trabalho migrou para o Claude.
Agora, com o lançamento do GPT-6 Astra e os avanços que vêm sendo divulgados, já começo a pensar se não está na hora de mudar de novo.
Para quem usa IA individualmente, essa troca custa pouco. Alguns dias de adaptação, novos prompts, talvez uma assinatura diferente.
Dentro de uma empresa, a situação é diferente.
Mais do que se preocupar com qual modelo é a bola da vez, você precisa se preocupar com a estratégia e a política de segurança que vai adotar na sua empresa para coordenar o impacto da IA no negócio.
Segurança, nesse contexto, não é um argumento para frear a adoção.
É parte do desenho da adoção.
Nos próximos anos, talvez uma das competências mais importantes das empresas não seja aprender tudo aquilo que seus agentes conseguem fazer.
Será saber, com bastante precisão, o que eles não precisam conseguir fazer.
INVESTOR TRACK
O hóspede paga o prêmio do tema. O investidor nem sempre recebe
O primeiro Atari Hotel, em Phoenix, pediu US$ 124 milhões para 91 acomodações e mais de 60 mil pés quadrados dedicados a entretenimento, videogames, gastronomia e varejo. A oferta chegou por crowdfunding e levantou uma pergunta simples: o tema paga a conta?
A evidência mais direta não está em paper acadêmico. Está no prospecto de abertura de capital da Atour, rede hoteleira chinesa que publicou o ADR de seus hotéis temáticos ao lado de comparáveis na mesma região. O hotel musical de Hangzhou ficou 14,5% acima. O de basquete em Xangai, 27,7%. O dedicado à literatura, 53,1%.
O prêmio na diária é real. O problema aparece do outro lado da conta: o CapEx também é temático e o risco operacional sobe junto. O Star Wars Galactic Starcruiser, da Disney, fechou em 18 meses.
A leitura final é menos animadora do que a manchete sugere. Como ativo isolado, o hotel temático raramente se paga. Dentro de um complexo temático maior, como um parque, ele agrega ao resultado do conjunto.
BOOTCAMP DE IA
Na última quarta-feira reunimos centenas de incorporadores, construtores e demais empresários do setor imobiliário para demonstrar os avanços com relação a IA em nosso ramo, em nossa Masterclass.
Desde a usabilidade de simples agentes até grandes estruturas organizacionais modeladas por “AI First”, dentre outros temas.
Esta Masterclass abre a primeira turma de nosso Bootcamp de IA para o Mercado Imobiliário. E se você não conseguiu acompanhar ao vivo, não tem problema, disponibilizamos a gravação no link abaixo!
Aproveite.
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