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_ABERTURA

Parte do meu trabalho é tentar enxergar o que vem a seguir. 

Muitas vezes, as maiores transformações começam como movimentos de nicho, se desenvolvem ao longo do tempo de forma silenciosa, quase invisível, até que se tornam grandes demais para serem ignoradas.

É o caso da oportunidade de R$ 140 bilhões no senior living. É o caso do mundo da influência, que aos poucos vai ampliando seu impacto e transformando negócios no mercado imobiliário, é o caso da Inteligência artificial, que vai conquistando casos de uso e atraindo clientes e investidores.

Nesta edição, quero compartilhar com você não apenas tendências, mas as forças estruturais que estão redesenhando o nosso mercado. Boa leitura!

Na edição de hoje:

• 👵🏽 A visão da Mckinsey sobre senior living

• 📱 A era do Influencer-Led Real Estate

• 🤖 Startup mostra o poder da IA espacial

• 🎙️ Você pode ouvir essa edição clicando aqui

_{SENIOR LIVING}

O que a Mckinsey pensa sobre Senior Living?

O tema senior living ganha tração acelerada no Brasil. Empresas e investidores começam a mapear o segmento, um movimento similar ao que vimos com o short stay anos atrás.

No short stay, foi a tecnologia quem puxou a transformação. Plataformas como o Airbnb criaram um novo canal entre oferta e demanda, viabilizando modelos de moradia temporária com alto apelo urbano.

Incorporadores entenderam rapidamente como adaptar seus produtos; investidores viram ali uma nova forma de renda recorrente; e uma cadeia inteira de serviços — como gestoras operacionais — nasceu para dar escala ao modelo.

No senior living, o motor é outro: uma transição demográfica estrutural. Uma necessidade que nasce da longevidade e que ainda busca seu produto, linguagem e escala.

Com base em um artigo recente da McKinsey, compartilho os pontos que confirmam a tese que defendemos.

Nova demografia, nova lógica de produto

Até 2050, o mundo terá 1,6 bilhão de pessoas com mais de 65 anos — o dobro de 2021. Segundo o McKinsey Health Institute, menos da metade delas se considerará saudável nos âmbitos físico, mental e social.

No Brasil, o cenário é ainda mais agudo: teremos 22,5% da população com 65 anos ou mais, uma proporção superior à projetada para os Estados Unidos. A urgência por soluções habitacionais focadas na longevidade é indiscutível.

Apesar disso, a oferta de moradias especializadas é mínima. Em mercados desenvolvidos como EUA, Canadá e Austrália, menos de 5% dos idosos vivem em empreendimentos de senior living. No Brasil, o índice não chega a 1%.

Estamos diante de uma das maiores assimetrias entre demanda latente e produto imobiliário disponível. Mas uma conclusão é óbvia: estamos falando de uma oportunidade de nicho.

Quanto vale 1% do mercado?

A ONU estima que o Brasil terá 58 milhões de pessoas com 65+ em 2050.

Isso representa entre 400 mil e 580 mil unidades residenciais (considerando 1 a 1,5 pessoa por domicílio).

Para entender o valor real, cruzamos este dado com a pirâmide social e os preços praticáveis. Um cenário ilustrativo para o mercado brasileiro, tomando SP como base:

Mesmo com uma penetração conservadora de 1%, o mercado de senior living no Brasil pode ultrapassar R$ 140 bilhões em VGV.

Mais de R$ 55 bilhões estariam concentrados nas classes A e B, que possuem maior capacidade de consumo e viabilidade para o capital privado.

Não se trata de atender toda a população, mas de explorar uma oportunidade massiva e bem definida.

A oportunidade não está só em criar do zero

A maioria dos idosos deseja envelhecer em suas próprias casas. No Brasil, isso é reforçado por fatores culturais, de custo e de pertencimento.

O problema: os imóveis atuais não estão preparados para a longevidade. Um degrau vira uma barreira, a iluminação inadequada afeta o bem-estar e a solidão se torna um risco real.

Mais do que construir novos residenciais, o setor pode e deve atuar na adaptação do estoque existente.

A combinação de retrofit, tecnologia assistiva e serviços leves cria soluções escaláveis que respeitam o desejo do idoso e geram valor para o mercado.

O produto ainda está em construção

Um dos maiores entraves ao crescimento do senior living é a percepção equivocada do público, que o associa a asilos e instituições hospitalares.

Isso afasta potenciais clientes que poderiam se beneficiar de uma solução focada em autonomia e bem-estar.

Para virar o jogo, o setor precisa ir além do produto físico. É preciso reinventar o modelo comercial.

A McKinsey aponta alguns caminhos:

• Venda com taxa de gestão futura (deferred management fee);
  

• Modelos de aluguel híbrido;
  

• Testes de curta duração (“try before you buy”);
  

• Parcerias com seguradoras e planos de saúde;
  

• Formatos de propriedade compartilhada ou land lease.

Tudo isso com um marketing que não foca apenas no idoso, mas em seu entorno: filhos, cuidadores, médicos, líderes religiosos e assessores financeiros.

Tecnologia: o elo invisível para a escala e o cuidado

O envelhecimento é, muitas vezes, um processo de perda: de mobilidade, de rede, de autonomia. Mas ele não precisa ser.

Tecnologias como sensores, automação, telemedicina e assistentes de voz podem criar ambientes inteligentes que potencializam a experiência de morar.

Além disso, a digitalização da operação é o caminho para escalar com qualidade. Prontuários eletrônicos, automação de rotinas e IA para monitoramento de risco são peças-chave para um modelo economicamente viável.

Tese demográfica, produto ainda em aberto

O senior living é, ao mesmo tempo:

• Um produto imobiliário;
  

• Um modelo de operação;
  

• Uma resposta social à transição etária.

É raro encontrar uma tese com esse nível de urgência, escala e desalinhamento entre demanda e oferta.

Quem se posicionar agora terá tempo para aprender, ajustar modelos e construir marca. 

Quem esperar o mercado amadurecer pode entrar tarde demais — em um jogo já consolidado e com margens comprimidas, basta ver o que está acontecendo no mercado de locação de curta estadia.

_{CREATOR ECONOMY}

Entramos na era do Influencer-Led Real Estate

O corretor virou mídia. O influenciador virou marca. Compradores e investidores viraram seguidores.

Durante décadas, o poder de gerar desejo e atenção no mercado imobiliário esteve nas mãos das grandes marcas e veículos tradicionais. Mas esse jogo virou.

O que antes era apenas influência virou canal de distribuição, marca imobiliária e até capital mobilizável.

Um lançamento esgota em 15 segundos porque leva o nome de um influenciador, não de um arquiteto premiado. De Neymar a Flavio Augusto, passando por influenciadores locais ou corretores influentes. 

Enquanto algumas incorporadoras ainda discutem o próximo post patrocinado, outras estão co-criando produtos com creators, posicionando-os como sócios do negócio e transformando seguidores em co-investidores.

Em alguns casos, o incorporador está deixando de poder escolher para passar a ser escolhido.

Quer entender como influência virou canal, marca e capital — e o que isso muda para quem desenvolve, vende ou investe em imóveis?

🔗 Acesse a prévia do Radar Pro desta semana e mergulhe no playbook do Influencer-Led Real Estate.

_IA

Startup de Spatial IA capta rodada no vale do silício

A Geolava acaba de levantar uma rodada seed de US$ 4,3 milhões, liderada pela Luge Capital com participação da Suffolk Technologies e E2MC.

A startup quer transformar a forma como tomamos decisões no mercado imobiliário e de infraestrutura — e o motor por trás disso é o que ela chama de IA espacial (Spatial AI).

O conceito de IA espacial vai além da análise visual.

Ele conecta contexto geográfico, físico e normativo para tornar o espaço “interrogável” — como se fosse um chatbot do mundo físico.

É a fusão entre geolocalização, NLP e visão computacional aplicada a dados estruturados e não estruturados.

É como dar um “Google Earth com cérebro” para quem trabalha com ativos reais.

A Geolava cria um modelo de IA proprietário capaz de processar, cruzar e interpretar dados espaciais massivos para gerar insights automatizados e em tempo real sobre o ambiente construído.

Ela oferece uma API e um SDK com agentes prontos para tarefas como:

• Real Estate: avaliação automatizada de imóveis em grande escala
  

• Construção: verificação de conformidade em áreas urbanas ou projetos greenfield
  

• Seguros: identificação de riscos físicos a partir de mapeamentos e imagens
  

• Energia e Infraestrutura: detecção de ocupações irregulares ou falhas estruturais próximas a ativos

Tudo isso por meio de prompts simples em linguagem natural.

A participação da Suffolk Technologies — braço de inovação de uma das maiores construtoras dos EUA — reforça o interesse do setor em tecnologias que aumentam a produtividade e reduzem riscos operacionais.

Quer mais profundidade e benefícios exclusivos? Considere fazer o upgrade e se tornar um Assinante Radar Pro.

_{NO NOSSO RADAR}

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_{RETROSPECTIVA}

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