Se gostar desta edição, não esqueça de recomendá-la a um colega seu.

_ABERTURA

Bom dia,

Nova York está trocando escritórios vazios por moradia, construtoras estão virando fintechs (ou sendo usado por elas), e milionários preferem ter 1/8 de uma casa de luxo do que 100% de uma que não usam.

O que conecta tudo isso? Uma mesma tese: imóveis deixando de ser produto estático para se tornarem plataformas dinâmicas — de moradia, de serviço, de capital.

Nesta edição, mostramos como a reconversão urbana virou política de Estado nos EUA, como o embedded finance explora fluxos de trabalho, e como a co-propriedade segue expandindo mundo à fora.

Quem enxergar imóvel apenas como “ativo fixo”, vai perder para quem entender que o valor real está... no fluxo.

Boa leitura!

Na edição de hoje:

• 🏙️ Nova York ensina sobre retrofit e habitação acessível

• 🏦 Embedded finance: como construtoras podem virar protagonistas do crédito

• 🏡 Vivla, Fractal, Prello e a nova lógica da co-propriedade de imóveis de luxo

• 🎙️ Você pode ouvir essa edição clicando aqui

_RETROFIT

O Que Nova York Nos Ensina Sobre Como Combater o Déficit Habitacional

Nos acostumamos a associar Nova York com excesso — de prédios, de gente, de capital. Mas hoje, a cidade que nunca dorme vive um paradoxo: tem imóveis demais, mas moradia de menos. A resposta da Big Apple? Um plano de reconversão urbana em larga escala que pode servir de bússola para cidades brasileiras.

From office-to-resi

Desde a pandemia, o movimento “from office-to-resi” — a conversão de edifícios comerciais para residenciais — ganhou força nos Estados Unidos, em especial nas grandes metrópoles onde a vacância de escritórios cresceu e a demanda por moradia segue pressionada. 

É verdade que assim como em SP, houve uma recuperação na taxa de vacância em lajes corporativas, mas isso restrito a prédios de primeiro padrão, e não em edificações mais antigas e de padrão mais baixo.

Nova York, talvez o epicentro dessa transformação, carrega hoje um déficit habitacional estrutural, com aluguéis em níveis recordes e um estoque residencial defasado em relação ao crescimento da população.

Diante desse cenário, a cidade aprovou em 2024 uma nova política: o 467-m Incentive.

O que é o 467-m?

É um programa de isenção do property tax (o equivalente ao IPTU no Brasil) por até 37 anos para empreendimentos residenciais novos ou convertidos, desde que cumpram contrapartidas sociais bem definidas. Trata-se de uma das políticas mais ambiciosas da última década no mercado imobiliário americano — e um claro indicativo de que a equação “viabilidade + impacto” está no centro da agenda pública.

A estimativa é Nova York pode ganhar 17.400 novas unidades residenciais com a conversão de 44 edifícios de escritórios em habitação, absorvendo mais de um terço da vacância de escritórios surgida durante a pandemia e abrindo mão de US$ 5bi em arrecadação.

Mas há uma condição: 20% de unidades permanentemente acessíveis

Para acessar o benefício, o incorporador precisa destinar ao menos 20% das unidades para famílias com renda de até 80% da renda média da região.

Essas unidades são consideradas affordable housing e devem manter esse status de forma vitalícia — ou seja, não podem ser convertidas para o mercado livre mesmo após o fim do benefício.

É um modelo de troca claro: o Estado abre mão de arrecadação, e o mercado entrega impacto social estruturante.

Por que isso importa?

Porque o property tax em NYC representa até 10% do valor de mercado do imóvel em custos acumulados ao longo de uma década. Eliminar esse imposto pode significar a diferença entre um projeto inviável e um multifamily financeiramente robusto — principalmente num cenário de juros altos e custos de construção pressionados.

O gráfico elaborado nesse artigo do CRE Daily ilustra o racional econômico por trás da decisão de renovar um edifício de escritórios ou convertê-lo em residencial, sob o impacto do incentivo fiscal 467-m. 

A linha azul representa a fronteira de viabilidade: combinações de aluguel por pé quadrado e taxa de ocupação que ainda tornam a renovação como escritório financeiramente justificável.

Abaixo dessa linha, os retornos projetados já não sustentam a operação como office, tornando a conversão para uso residencial — agora isenta de property tax por até 37 anos — mais vantajosa economicamente.

O ponto destacado do 3rd Ave. Corridor mostra um caso real em que os parâmetros atuais de mercado (alta vacância e aluguel pressionado) tornam o retrofit para multifamily a escolha racional de investimento, especialmente em mercados pós-pandemia onde o uso tradicional perdeu tração.

E o que isso sinaliza para o Brasil?

Quatro direções claras:

• Incentivo condicionado a impacto vai virar padrão. Políticas urbanas em cidades como São Paulo, Belo Horizonte ou Porto Alegre tendem a seguir caminhos semelhantes, trocando isenções por contrapartidas sociais mais específicas e estruturais. Como vemos no HIS, no Requalifica Centro, no Programa +4D, entre outros.

• Oportunidade para explorar novos negócios. A combinação de vacância em edifícios comerciais e pressão por novas moradias acessíveis cria o terreno ideal para modelos de conversão (retrofit), operações multifamily com vocação social, novas soluções financeiras e produtos de nicho.

• Há um mercado inexplorado entre o Minha Casa Minha Vida e a alta renda. O público de classe média está mal atendido. Falta crédito, falta produto, falta política, e sobra oportunidade.

• Incorporadores devem preparar modelos que entreguem retorno + função social. Não será mais suficiente construir “o que vende” — será necessário pensar em quem se está vendendo, e com qual papel no tecido urbano.

_{EMBEDED FINANCE}

Embedded Finance: A Nova Fronteira de Lucro no mercado imobiliário

Você já percebeu como os serviços financeiros estão se integrando cada vez mais na jornada dos softwares da sua empresa?

O embedded finance é exatamente isso: o dinheiro e as soluções financeiras deixando de ser um "destino" e se tornando parte da sua jornada. Isso significa que, em vez de ir ao banco, você acessa crédito, seguros e pagamentos diretamente das plataformas que já usa no trabalho.

Essa mudança é estrutural e silenciosa, transformando sistemas de gestão (ERPs), CRMs e marketplaces em canais financeiros poderosos.

Não Apenas o Software Vira Banco...

A revolução é bidirecional! Não são só os softwares que incorporam serviços financeiros. As Fintechs como a Makasí (crédito estruturado para obras) e a Paggo (conta digital com múltiplos serviços) estão criando softwares próprios como canais de acesso, mostrando que soluções financeiras estão se integrando ao core operacional, e vice-versa.

Sua Construtora Deveria Prestar Atenção

Sua obra que movimenta R$ 50 milhões em contratações, com centenas de fornecedores e milhares de pedidos de compra; pode gerar milhões em receitas financeiras, mas você não está participando disso.

A sua construtora está no centro desse fluxo de operações, pagamentos e recebimentos. Em vez de apenas observar, você pode ser um protagonista! É possível estruturar e operar sua própria engrenagem de crédito para fornecedores, prestadores de serviço e até corretores.

Isso significa:

• Menor pressão sobre o capital próprio.

• Maior poder de barganha com fornecedores.

• Melhor previsibilidade da obra.

• Captura de margens financeiras reais ao se tornar um distribuidor ou originador de crédito em seu ecossistema.

Quer saber mais como o playbook de embedded finance pode destravar negócios e oportunidades? Confira o Radar Pro dessa semana.

_CO-OWNERSHIP

Vivla capta US$ 8M com tese de fractional ownership para casas de luxo

A espanhola Vivla acaba de captar €8 milhões para escalar seu modelo de co-propriedade de casas de luxo. Em vez de vender um imóvel inteiro por €2 milhões, a startup o divide em 8 cotas de €250 mil cada, oferecendo ao comprador semanas de uso, gestão integrada e possibilidade de revenda — tudo com menos atrito, mais liquidez e alta percepção de valor.

A proposta resolve uma ineficiência clássica: 90% das casas de veraneio na Europa ficam ociosas por mais de 10 meses por ano. A lógica "melhor ter 1/8 de algo incrível do que 100% de algo que não uso" começa a ganhar força.

Co-propriedade premium como alternativa de funding, eficiência e desejo

A Fractal Homes (UK) levantou US$30 milhões para permitir que compradores adquiram frações de imóveis urbanos de alto padrão, com foco em eficiência fiscal e patrimonial.

A francesa Prello captou €13 milhões estruturando uma plataforma que combina tecnologia e gestão integrada para compartilhamento de casas de veraneio.

Já a americana Bonus Homes opera com um modelo de equity sharing, permitindo que compradores acessem parte do valor de uma casa principal sem adquiri-la por completo — liberando capital e reduzindo o custo de entrada. Em comum, todas buscam destravar valor de imóveis subutilizados, oferecendo acesso fracionado com liquidez e serviço.

No início do mês falamos sobre o movimento de Vacation Homes 2.0 nesse artigo e como a Pacaso se tornou o expoente dessa tese nos EUA.

Talvez a verdadeira força por trás da tese de co-propriedade não esteja apenas na inovação do modelo, mas na realidade econômica que se impõe.

Com o encarecimento contínuo dos imóveis — puxado por custos de construção, escassez de terrenos bem localizados e crédito mais caro — a posse integral tende a se tornar um luxo restrito.

Nesse cenário, modelos que diluem o custo de entrada, aumentam o uso do ativo e oferecem liquidez podem deixar de ser uma alternativa… para se tornarem o novo normal.

A provocação é simples:

Quer mais profundidade e benefícios exclusivos? Considere fazer o upgrade e se tornar um Assinante Radar Pro.

_{NO NOSSO RADAR}

Leia também:

• Madeira engenheirada combate germes em hospitais, desafiando percepções.

• Kadence levanta US$ 20M para otimizar ambientes de trabalho pós-pandemia e IA.

• 4M Analytics mapeia infraestrutura subterrânea, resolvendo problema de US$ 42M diários.

• Sponsors imobiliários buscam family offices, mudando estratégia de captação.

• CEO da Hedge: interesse gringo em FIIs muito baixo devido à volatilidade.

• 8 inovações transformaram mercado imobiliário residencial (1993-2025).

• FGTS aprova R$ 10 BI adicionais para habitação em 2025.

• Construtora pode reter taxa de personalização em caso de distrato.

• Futuro das cidades é WILD: restaurando ecologia e convivência urbana.

• Kria diversifica atuação, entrando em ativos do mundo real.

_{RETROSPECTIVA}

Leia as últimas edições:

• O poder da audiência na nova economia

• O investidor virou concorrente?

• Investidor imobiliário: solução para o incorporador ou mal necessário?

_FEEDBACK

Se gostou do conteúdo, encaminhe para um conhecido seu