Esta é a Investor Track, nossa nova análise semanal focada em estratégias e teses de investimento para o mercado imobiliário da próxima década. Para se inscrever e receber toda semana, basta clicar aqui.

_ABERTURA

No mundo dos investimentos, pouca coisa causa tanto desconforto quanto a percepção de que alguém está “ganhando sem arriscar”. 

Adotada por Warren Buffett nos anos 1980 e transformada em filosofia por Nassim Taleb décadas depois, a expressão skin in the game surgiu em Wall Street como um lembrete simples:

Só merece confiança quem arrisca a própria pele nas decisões que toma.

É por isso que a ideia de skin in the game – colocar a própria pele em risco – virou quase um dogma. 

Com o tempo isso se transformou na exigência de ver o empreendedor ou sua empresa aportar capital em uma operação. 

Mas será que essa lógica está sendo aplicada da forma certa?

No conteúdo de hoje:

• 💡 O lembrete de Wall Street que pode estar sendo aplicado de forma errada

• 📉 Existe um ponto a partir do qual mais exposição do gestor ao risco diminui os retornos do fundo de investimento?

• 🔑 As três perguntas essenciais que ajudam a identificar o risco real retido e que vão além da planilha financeira

• 📜 O que o mercado ainda valoriza e qual a métrica que realmente indica o comprometimento que melhora o resultado

_#1

Há sinalizações positivas

Para corrigir distorções, após a crise de 2008, a União Europeia implementou uma regra obrigando originadores, patrocinadores ou estruturadores de operações securitizadas a manter pelo menos 5% de exposição real ao risco. 

A lógica era simples: quem estrutura uma operação precisa permanecer parcialmente exposto aos prejuízos potenciais – não pode repassar 100% do risco e lucrar apenas na originação. 

Análises posteriores, como a de Hibbeln & Osterkamp (2019), confirmaram a eficácia da medida:

O skin in the game que gera loss aversion

O estudo de Brown & Volckmann (2024): ao analisar 1.503 fundos de VC e PE, eles descobriram que aumentar o GP commit de 2% para 10% eleva o IRR médio em 1,5 p.p. – mas acima de 13%, o efeito se inverte. 

O excesso de exposição faz o gestor evitar riscos que seriam saudáveis para o portfólio.

_#2

O comprometimento mais relevante nem sempre é financeiro

A literatura mostra que essa lógica nem sempre é interpretada da forma correta e ainda quando aplicada sem critério, gera distorções. 

Estudos como o de Frid, Wyman & Brush (2015) – com mais de 1.200 empreendedores – mostram uma ótica diferente para o skin in the game. O valor absoluto aportado pelo fundador não teve qualquer correlação com sucesso. 

O que teve foi a proporção da renda ou do patrimônio pessoal envolvida.

Essa lógica vale também para incorporadores. 

Um menor percentual do equity em projeto que tem uma empresa de pequeno porte vale mais do que 100% do equity colocado por uma grande construtora onde as decisões são tomadas por executivos que nem mesmo são os donos do dinheiro.

_#3

O que realmente importa para o investidor?

Ao avaliar um projeto – seja uma startup, um CRI ou um projeto imobiliário – a pergunta relevante deveria deixar de ser:

E passar a ser:

Em outras palavras:

• Qual a proporção do patrimônio em risco?
  

• Essa pessoa tem reputação a zelar no setor?
  

• Existe alternativa profissional caso esse projeto falhe?
  

• O retorno é simbólico ou transformador?

Essas perguntas ajudam a identificar o risco retido real – que vai muito além do boleto da rodada ou da planilha de estruturação.

_#4

Skin in the game é sobre assimetria, não sobre cifra

Ao longo da minha jornada aprendi que o melhor skin in the game é o boleto que alguém tem a pagar. 

O mercado segue valorizando o “quanto colocou”. Mas o que deveria importar é o “quanto pode perder se tudo der errado”. 

E é aí que mora o verdadeiro skin in the game – aquele que, de fato, melhora o resultado.

Para começar a receber o conteúdo semanal, basta estar inscrito no Radar Terracotta e clicar aqui.

_{NO RADAR}

Leia as últimas edições:

• O ROI do Design Biofílico no Imobiliário

• A liquidez invisível

• Fab Homes e o Real Estate no Vale do Silício

_FEEDBACK

Se gostou do conteúdo, encaminhe para um conhecido seu