Em comemoração às 150 edições do Radar Terracotta, montamos uma curadoria com as edições mais lidas dos últimos meses. Clique aqui e confira!

_ABERTURA

Enquanto muitos empreendedores culpam o “custo do capital”, a verdade pode ser mais dura:

Essa inversão de perspectiva abre caminho para entender algo maior: o capital está mais seletivo, mais estratégico e migrando para onde há clareza, eficiência e narrativa.

Hoje, quero te mostrar os quatro erros que afastam bons projetos do dinheiro certo; o boom do Extended Stay, a categoria que está redefinindo o equilíbrio entre morar e hospedar; como o Real Estate Esportivo transformou estádios em ecossistemas bilionários e o que isso ensina sobre estruturar capital com propósito.

O ponto comum entre estes temas? O entendimento de que o capital vai para onde há coerência, não para onde há carência.

Boa leitura!

Na edição de hoje:

• 💡 O capital não está caro demais

• 🏨 O modelo que une morar e hospedar em um só ativo

• 🏗️ Estádios deixaram de ser só arenas para virar ecossistemas bilionários

• 🎙️ Você pode escutar esta edição clicando aqui

_#1

O capital não está caro demais para você. O seu projeto que é pouco atrativo para o capital.

Preparando a segunda aula do nosso Bootcamp sobre Alternativas de Funding, fui surpreendido por uma percepção incômoda.

É comum ouvir empreendedores reclamando do custo do capital.

A queixa é quase sempre a mesma: o problema está do lado de fora.

Mas e se o problema estiver do lado de dentro?

Duro? Talvez. Mas necessário.

Abaixo, quatro erros comuns que sustentam essa tese – todos baseados na observação direta de dezenas de pitches, apresentações e projetos mal posicionados (muitos desses erros eu mesmo cometi).

1. Você não domina o seu próprio projeto

Não importa se você desenvolve tecnologia ou incorpora imóveis. A deficiência mais comum é a falta de domínio técnico sobre o projeto que está sendo vendido.

Todo mundo acredita que seu projeto é “excelente”, mas poucos resistem a uma primeira rodada de perguntas estruturadas:

• Como você chegou nesse preço de venda?
  

• Qual o histórico de entrega em projetos semelhantes?
  

• O que acontece com minha rentabilidade se o custo de obra subir 10%?
  

Não adianta ter uma planilha bem formatada se as premissas são frágeis ou copiadas de um benchmark qualquer. Investidor sério quer ouvir raciocínio – não wishful thinking.

Antes de buscar dinheiro, busque clareza.

Afinal, se nem você tem convicção nos seus números, por que outros teriam?

2. Você não cuida da forma como apresenta

Sim, a forma importa muito.

Se você está pedindo milhões para um investidor e sequer se deu o trabalho de contratar um bom designer para montar sua apresentação, já começou perdendo.

Boas ideias morrem em PDF mal diagramado.

A lógica é simples: se você não é capaz de apresentar bem seu projeto, por que alguém acreditaria que você vai executá-lo com atenção aos detalhes?

Design não é estética. É estratégia para moldar percepção. Invista nisso.

3. Você não entende como seu projeto é percebido

Na cabeça de quem busca capital, todo projeto é promissor. Mas na cabeça do investidor, todo projeto é classificado: high grade ou high yield.

E a forma como você será lido define a régua de exigência.

Saber se posicionar dentro dessa lógica é o que separa quem atrai capital de quem só atrai desculpas.

4. Captar é vender. E vender é trabalhar o funil inteiro.

Admiro empreendedores como os da Invisto, que levantaram mais de R$ 1 bilhão. 

Mas o que poucos percebem é que esse resultado só foi possível porque eles apresentaram o projeto para uma ampla gama de investidores. Pessoalmente, um por um.

Captação é venda, e com nível de complexidade ainda maior.

Mas não se iluda: isso exige intensidade. 

Ainda não conheci sequer um empreendedor que tenha feito tudo isso com consistência, apresentado a mais de 200 potenciais investidores e não tenha tido resultados. Um plano bem sucedido de captação começa dentro de casa.

_#2

Extended Stay: a nova fronteira entre morar e hospedar

O mercado de locação vive um paradoxo. De um lado, o short stay (Airbnb e similares) enfrenta crescente pressão regulatória e altos custos operacionais. Do outro, o aluguel tradicional segue rígido e burocrático.

No vácuo entre esses dois modelos, uma nova classe de ativos está se consolidando: o Extended Stay.

Trata-se de empreendimentos com layout funcional e operação hoteleira enxuta, desenhados para estadias de 14 a 90 dias. 

Não por acaso, o capital institucional já percebeu o movimento: Blackstone e Starwood, por exemplo, aportaram juntos US$ 7,5 bilhões nesse segmento apenas nos EUA.

Mas como funciona a unidade econômica desse modelo? E quais são as estratégias para investir na prática?

No Radar Pro desta semana, abrimos os números: um comparativo de cap rate e ocupação contra os modelos tradicionais. 

Além disso, detalhamos 3 cases que ilustram diferentes teses de investimento no setor e mergulhamos no potencial do Extended Stay no Brasil.

_#3

Esporte e Real Estate: quando a paixão vira estratégia imobiliária

O valor de um estádio não está mais restrito ao dia do jogo. 

A nova fronteira do desenvolvimento imobiliário está transformando arenas esportivas em âncoras para bairros inteiros, com moradia, escritórios, varejo e lazer.

O caso mais emblemático é o Mission Rock, em São Francisco.

Lá, o time de beisebol San Francisco Giants, em parceria com a gigante Tishman Speyer, está transformando 113 mil m² de estacionamentos ao lado do seu estádio em um novo e vibrante bairro. 

O projeto já atraiu a nova sede global da Visa e conta com torres residenciais e varejo em operação.

No Investor Track dessa semana, abrimos o jogo de capital por trás do Mission Rock – um mix de Private Equity, títulos públicos e a venda de parte da própria franquia. 

Além disso, detalhamos o perfil de retorno esperado (TIR de 14-20%) e as lições que o Real Estate Esportivo traz para o mercado brasileiro.

_{NO NOSSO RADAR}

Leia também:

• McKinsey e o futuro dos carros autônomos

• Startup que transforma plantas em material de construção capta rodada

• Projeto em Boston tenta mudar o eixo da cidade

• Apagão verde em São Paulo

• Como reforma tributária pode atrasar lançamentos

• Novo FII foca no MCMV

• Crédito para reforma de casas ganha impulso

_{RETROSPECTIVA}

Leia as últimas edições:

• #150 A IA e o futuro do OLX

• #149: O momento da infraestrutura

• #148: Seu projeto já gera a própria água e energia?

_FEEDBACK

Se gostou do conteúdo, encaminhe para um conhecido seu