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_ABERTURA

Direto de Las Vegas, onde o Terracotta Offsite está rolando, trago cinco sinais que mostram para onde o mercado imobiliário está apontando.

A energia virou oportunidade. Água pode ser o próximo diferencial. Construção Offsite é cada vez mais sobre logística. Robôs estão descendo a pirâmide. E a IA já está na mesa de quem decide onde colocar bilhões em real estate.

Na leitura de hoje, você vai ver como capital, tecnologia e mercado imobiliário estão colidindo e por que isso importa para o Brasil.

Boa leitura!

Na edição de hoje:

• 🎰 Os 5 sinais de Las Vegas para o próximo ciclo do mercado imobiliário

• 🏛️ E se a prefeitura da sua cidade agisse como uma incorporadora?

• 📈 O modelo por trás dos cassinos que gera margens líquidas de 70%

• 💰 CUB capta 30M: no novo ciclo, o funding é o verdadeiro produto

_#1

Cinco insights de uma imersão em Las Vegas

Escrevo este texto em meio ao Terracotta Offsite Las Vegas, sempre uma oportunidade para olhar para como mercados mais maduros estão promovendo as colisões entre capital, tecnologia e o imobiliário.

Nesses primeiros dias de agenda, destaco cinco movimentos que me chamaram a atenção e servem como sinais do que podemos esperar para o futuro do mercado no Brasil.

1. Energia: do risco climático à oportunidade

Eventos climáticos cada vez mais serão incorporados na conta do desenvolvimento imobiliário.

Isso mostra que, além de olhar para custos, demanda e funding, os projetos passarão a incluir métricas de resiliência climática como parte da análise de viabilidade. 

Ao mesmo tempo, novas oportunidades também passarão a ser exploradas nos projetos imobiliários. 

Como o caso da HyWatts, que desenvolveu um sistema modular de geração e armazenamento de energia baseado em hidrogênio, que funciona como uma espécie de power plant-in-a-box.

A proposta é oferecer uma alternativa mais eficiente e escalável em relação às baterias de lítio, permitindo que comunidades e empreendimentos tenham autonomia energética.

2. Água: a próxima fronteira

O conceito de “atmospheric water” ganha destaque com empresas como a Aquaria, que oferece geradores capazes de produzir até 1000 litros de água potável por dia a partir da umidade do ar.

Suas unidades, chamadas Hydropacks, podem atender desde uma residência até comunidades inteiras, eliminando a dependência de redes de abastecimento ou caminhões-pipa. 

A provocação é evidente: assim como prédios passaram a gerar energia solar, não é difícil imaginar edifícios que passem a gerar sua própria água como diferencial de venda e operação.

3. Construção industrializada: logística no centro e robótica em ascensão

Nos sistemas offsite, a discussão deixou de ser apenas sobre custo por metro quadrado. O foco agora é o modelo de negócio.

Mais do que vender tecnologia, a Auar cobra por metro quadrado entregue, uma forma de não focar em vender a tecnologia, mas sim o resultado dela.

A Boxabl, por outro lado, ataca o mesmo problema por outra via: soluções dobráveis que reduzem o custo de transporte e montagem final. Falamos desse case há algumas semanas.

O insight se impõe: quem dominar a logística da construção offsite — seja com microfábricas locais, componentes dobráveis ou serviços plug-and-play — vai capturar o maior valor da cadeia.

4. Robótica: adoção pela base da pirâmide

Os modelos de negócio em robótica estão em ascensão, mas ainda buscando encontrar seu melhor formato.

Da venda de equipamento, passando pela locação (Robotics-as-a-Service) ou mesmo avançando na prestação de serviço por metro quadrado com tarefa entregue ao contratante. 

A escolha impacta diretamente a adoção: vender o robô transfere o risco técnico para o comprador, enquanto o modelo de locação ou serviço garante previsibilidade e reduz a barreira de entrada, mas exige da startup comprovar confiabilidade e escala. 

Nesse setor, onde a acuracidade e a produtividade em campo são cruciais, muitas empresas têm migrado para modelos baseados em resultado entregue, alinhando melhor o valor percebido pelo cliente.

5. A IA nas mãos do investidor imobiliário

A IA estará presente em tudo e não seria diferente no meio dos alocadores de capital.

Uma tendência clara no mercado de investimento imobiliário é a incorporação de inteligência artificial como camada estratégica de decisão, transformando tanto a análise de ativos quanto a gestão de portfólios. 

Mais do que nunca a IA não apenas está na pauta, como também cada vez mais começa a estar na ponta de decisão dos investimentos imobiliários.

Para concluir:

Todos os sinais seguem mostrando que o mercado imobiliário deixou de ser apenas tijolo e cimento para se tornar um ecossistema conectado de energia, água, tecnologia, capital e serviços. Mas o desafio segue sendo transformar a teoria e as boas intenções em resultados concretos na ponta.

_🔒

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_#2

Uma prefeitura que pensa como developer

O que aconteceria se, em vez de apenas “liberar alvará”, o setor público liderasse o desenvolvimento do território com a mesma ambição de um developer?

Em áreas urbanas degradadas, o investimento privado simplesmente não vem. O risco é alto, a infraestrutura é precária e o retorno é incerto. O resultado é um ciclo de abandono que trava o potencial de cidades inteiras.

Mas em Las Vegas, uma agência pública está testando um modelo diferente.

Lá, o Estado assumiu um papel de estrategista de solo, atuando para destravar o valor de regiões onde o mercado não agiria sozinho.

O segredo está no mecanismo de financiamento: o Tax Increment Financing (TIF).

A lógica é usar a valorização futura do território para pagar pelos investimentos do presente.

Funciona assim:

1. A prefeitura define uma área degradada como zona de revitalização.

2. Com um projeto estruturante, a arrecadação de impostos (como o IPTU) na região aumenta.

3. Uma parte desse aumento de arrecadação é capturada e reinvestida na própria área para financiar infraestrutura, incentivos e novas melhorias.

Com esse caixa, a agência atua como um verdadeiro master developer: compra terrenos, atrai projetos e investe em infraestrutura para catalisar o capital privado.

O caso mais emblemático foi a transformação de um pátio ferroviário de 61 acres em um novo bairro com moradia, cultura e saúde. Mas como esse plano foi executado e quais resultados ele gerou?

No artigo completo, detalhamos o passo a passo do case do Symphony Park, os números de retorno do investimento público e as lições que ficam para o Brasil.

_#3

O real estate por trás dos cassinos

Por trás do espetáculo de luzes e entretenimento de Las Vegas, existe uma máquina imobiliária sofisticada. E um dos seus maiores players, a VICI Properties, nasceu não de uma grande tese, mas da solução para uma crise.

Em 2015, a gigante de cassinos Caesars Entertainment estava sufocada em dívidas e pediu recuperação judicial. A saída foi separar a operação dos imóveis.

Assim nasceu a VICI: a Caesars (a OpCo) continuou operando os cassinos, enquanto a VICI (a PropCo) se tornou dona dos prédios, alugando-os de volta em contratos de longo prazo.

Essa cisão transformou um problema de balanço em uma das plataformas de real estate mais eficientes do mundo.

Para a VICI, isso significa receber um fluxo de aluguel previsível, indexado e com despesas operacionais próximas de zero.

O que começou como uma solução emergencial virou uma tese de investimento poderosa, focada no que eles chamam de Experiential Real Estate — ativos imobiliários de experiência, imunes à disrupção digital.

Mas quão rentável é esse modelo na prática? E como essa tese se aplica a outros ativos além de cassinos, como centros de bem-estar e lazer?

Na análise completa, abrimos os números que colocam a VICI entre as empresas mais rentáveis do S&P 500, detalhamos a tese de Experiential Real Estate e mostramos as 3 lições que o investidor brasileiro pode aplicar em seus negócios.

_#4

Nova rodada da CUB reforça tese de que o funding virou o produto

Enquanto o crédito tradicional para construção civil sofre com capital mais caro e menos acessível, surgem modelos que tratam o funding como produto,  e não como commodity. 

A movimentação não é isolada: em um momento de capital escasso e margens cada vez mais comprimidas, startups e incorporadores estão em uma verdadeira corrida para reinventar a forma de financiar projetos.

Não é apenas mais um aporte em uma proptech — é um sinal claro de que a disputa no mercado imobiliário está migrando da arena do produto para a arena da estrutura de capital.

Em um ciclo de liquidez restrita, quem controla o acesso a funding diversificado tem poder desproporcional. 

_{RETROSPECTIVA}

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