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ABERTURA
Hoje completamos 150 edições do Radar Terracotta. A iniciativa começou de forma despretensiosa, mas os elogios que recebemos a cada dia nos motivam a seguir expandindo
A quem nos acompanha deixo o agradecimento, mas também o convite: compartilhe e nos ajude a chegar ainda mais longe.
Nessa edição, falamos sobre como a rodada de R$ 85M da Lastro pode dizer muito sobre o futuro do OLX.
Abrimos a pesquisa para o 1o Mapa Alocadores de Capital do Brasil, um panorama completo do mercado de funding imobiliário.
E encerramos com o tema reforma tributária e seu impacto nos preços dos imóveis de obra por administração.
Boa leitura!
Na edição de hoje:
🚀 O que uma rodada de R$ 85M revela sobre o futuro do OLX
📊 O 1o Mapa de Alocadores de Capital do Brasil: participe!
💸 A reforma tributária irá mudar a conta da obra por administração
🕰️ Loft vs QuintoAndar: a importância de construir valor duradouro
🎙️ Você também pode escutar essa edição clicando aqui
#1
O que uma startup de IA pode revelar sobre o futuro do OLX
Essa semana, a Lastro anunciou uma captação de R$ 85 milhões em Série A, liderada pela Prosus Ventures.
Para quem acompanha o setor de tecnologia e real estate, o detalhe mais relevante talvez não esteja apenas no tamanho do cheque, mas em quem está por trás dele: a Prosus, gigante global de internet e tecnologia, controladora do OLX, um dos marketplaces mais populares do Brasil e que consolidou o mercado e portais imobiliários.
Mais do que uma rodada robusta
No noticiário, a rodada pode parecer “mais uma startup com cofres cheios”. Mas ao olhar com atenção, ela sinaliza algo maior:
A Prosus, que já opera classificados digitais em escala global, está reforçando sua crença no cruzamento entre inteligência artificial e dados imobiliários como o motor da próxima geração de plataformas.
Esse é exatamente o ponto que levantamos no artigo CoStar e o império de dados no imobiliário, referência mundial em dados do mercado imobiliário: o cavalo vencedor será aquele que souber combinar IA + dados, criando vantagens quase impossíveis de replicar.
Por que isso importa para o OLX
O OLX é hoje o grande portal de classificados do Brasil. Sua força está na escala: milhões de usuários, liquidez e reconhecimento de marca.
Mas sua monetização ainda depende majoritariamente do anúncio e da audiência. O movimento da Prosus via Lastro mostra que o futuro pode — e deve — ir além disso.
Se a Lastro está construindo IA para automatizar processos e organizar dados de interações, imagine o que o OLX poderia se tornar se adotasse essa lógica em escala.
E mais do que simples dados, a capacidade da IA interpretar e qualificar o desejo da demanda, pode trazer um nível de informação que supera o que qualquer outra empresa é capaz de ter mesmo com os melhores profissionais na ponta.
Não à toa a OLX concluiu a venda da Anapro para a Starian, pois sabe que o poder e relevância do CRM em seu ecossistema perderá relevância.
Cenários de futuro possíveis para o OLX
O que poderia estar no horizonte, se o OLX seguir a trilha que a Prosus Ventures está pavimentando com investimentos como o da Lastro?
De classificados para inteligência de mercado
OLX pode evoluir de um site de anúncios para uma plataforma de insights, oferecendo análises de preço, liquidez, demanda e tendências, nos moldes da CoStar.IA conversacional integrada
Um “assistente OLX” poderia guiar compradores e vendedores de ponta a ponta, reduzindo fricção e automatizando o atendimento inicial — o mesmo que a Lastro já está testando em menor escala. Mas talvez mais do que isso, migrar de venda de tecnologia para passar a entregar o resultado do serviço. (a venda já pré-realizada)Barreiras competitivas via dados
Ao estruturar e enriquecer seu gigantesco volume de dados, o OLX pode criar uma barreira semelhante à da CoStar: informação exclusiva e proprietária, difícil de copiar.Produtos financeiros acoplados
Com dados mais estruturados, abre-se espaço para o OLX ampliar a eficácia de seus braços de crédito, seguros e garantias imobiliárias, tornando-se não apenas um marketplace, mas uma plataforma transacional e financeira.
A rodada da Lastro não é só um marco para mais uma proptech. Ela é um sinal estratégico do que a Prosus enxerga como futuro do mercado imobiliário digital.
Na dúvida entre ser Ops First ou Data First, talvez o OLX esteja querendo ganhar o jogo sendo os dois.
#2
Quem financia o setor imobiliário no Brasil? Nos ajude a construir o nosso novo mapa
O capital no mercado imobiliário mudou. A antiga equação de funding, baseada em bancos e capital próprio, já não explica a complexidade do cenário atual.
Hoje, um ecossistema diverso de fundos, family offices, fintechs e plataformas de crowdfunding atua no setor. Ao mesmo tempo, empreendedores buscam parceiros financeiros cada vez mais estratégicos.
O jogo mudou, mas os jogadores ainda estão sem um mapa claro.
Depois de mapear o ecossistema de startups, chegou a hora de olhar para o outro lado da mesa.
Lançamos hoje a nossa primeira pesquisa para construir o Mapa de Alocadores de Capital no Mercado Imobiliário Brasileiro.
O objetivo é dar transparência e conectar as duas pontas, respondendo a perguntas essenciais:
Quem são os alocadores?
Como operam e qual o ticket médio?
Quais teses de investimento estão buscando?
Para construir este mapa, convidamos gestores de fundos, family offices, bancos, fintechs e investidores profissionais a participar.
Se você aloca capital no setor imobiliário, esta é a oportunidade de contribuir para uma iniciativa que trará mais inteligência e conexão ao nosso mercado.
Os participantes terão acesso prioritário aos resultados e exposição qualificada.
No link abaixo, você acessa o formulário e os detalhes da pesquisa.
#3
A conta mudou: por que a obra por administração vai ficar mais cara?
Para quem compra um imóvel na planta, a obra por administração sempre foi a alternativa para fugir dos custos da incorporação tradicional. A lógica era: assumir o risco da construção para, no final, pagar um preço menor.
O que viabilizava essa economia era um “prêmio fiscal”, uma diferença no modelo de tributação que tornava a obra por administração até 24,6% mais barata para o comprador.
Mas esse cenário está prestes a mudar.
A Reforma Tributária irá reduzir bastante a principal vantagem do modelo. Com a unificação de impostos no novo IVA (IBS/CBS), a diferença de tributação entre incorporar e administrar praticamente desaparece.
Além disso, a nova legislação pode criar um risco oculto de cumulatividade de impostos, encarecendo ainda mais a operação para o comprador.
Mas qual será o impacto real no bolso? De quanto a economia do comprador irá diminuir?
No Radar Pro dessa semana, Claudio Ricaldoni trouxe um exercício prático, comparando os custos de um imóvel de R$ 1 milhão nos dois modelos, antes e depois da reforma.
Acesse e confira os números que revelam a nova conta do risco-retorno para quem compra um imóvel. Link aqui ou clicando na imagem acima.
#4
Loft vs. QuintoAndar: uma análise sob a ótica de Jim Collins
No mercado imobiliário, crescer rápido é um feito. Mas construir algo que dure é o verdadeiro desafio.
Loft e QuintoAndar, duas das maiores proptechs do Brasil, seguiram caminhos radicalmente diferentes. Uma nasceu com crescimento explosivo, tornando-se unicórnio em 18 meses. A outra levou quase sete anos, com uma expansão disciplinada e focada em um único problema.
Mas qual das duas trajetórias é mais alinhada aos princípios de uma empresa "feita para vencer", como define o autor Jim Collins?
O que a disciplina de uma e a reinvenção da outra nos ensinam sobre construir valor duradouro?
A resposta pode estar na diferença fundamental entre seus modelos de receita – recorrente vs. transacional – e na forma como cada uma lidou com a "busca indisciplinada por mais".
Para entender o que define o destino das duas empresas, não basta olhar para os juros ou para o funding de venture capital — é preciso analisar o grau de disciplina estratégica de cada uma.
Desenvolvi melhor esta ideia em um artigo para o portal Metro Quadrado, e que foi publicado ontem. Clique aqui para ler!
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