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_ABERTURA

Hoje completamos 150 edições do Radar Terracotta. A iniciativa começou de forma despretensiosa, mas os elogios que recebemos a cada dia nos motivam a seguir expandindo

Nessa edição, falamos sobre como a rodada de R$ 85M da Lastro pode dizer muito sobre o futuro do OLX.

Abrimos a pesquisa para o 1o Mapa Alocadores de Capital do Brasil, um panorama completo do mercado de funding imobiliário.

E encerramos com o tema reforma tributária e seu impacto nos preços dos imóveis de obra por administração.

Boa leitura!

Na edição de hoje:

• 🚀 O que uma rodada de R$ 85M revela sobre o futuro do OLX

• 📊 O 1o Mapa de Alocadores de Capital do Brasil: participe!

• 💸 A reforma tributária irá mudar a conta da obra por administração

• 🕰️ Loft vs QuintoAndar: a importância de construir valor duradouro

• 🎙️ Você também pode escutar essa edição clicando aqui

_#1

O que uma startup de IA pode revelar sobre o futuro do OLX

Para quem acompanha o setor de tecnologia e real estate, o detalhe mais relevante talvez não esteja apenas no tamanho do cheque, mas em quem está por trás dele: a Prosus, gigante global de internet e tecnologia, controladora do OLX, um dos marketplaces mais populares do Brasil e que consolidou o mercado e portais imobiliários.

Mais do que uma rodada robusta

No noticiário, a rodada pode parecer “mais uma startup com cofres cheios”. Mas ao olhar com atenção, ela sinaliza algo maior:

Esse é exatamente o ponto que levantamos no artigo CoStar e o império de dados no imobiliário, referência mundial em dados do mercado imobiliário: o cavalo vencedor será aquele que souber combinar IA + dados, criando vantagens quase impossíveis de replicar.

Por que isso importa para o OLX

O OLX é hoje o grande portal de classificados do Brasil. Sua força está na escala: milhões de usuários, liquidez e reconhecimento de marca.

Mas sua monetização ainda depende majoritariamente do anúncio e da audiência. O movimento da Prosus via Lastro mostra que o futuro pode — e deve — ir além disso.

E mais do que simples dados, a capacidade da IA interpretar e qualificar o desejo da demanda, pode trazer um nível de informação que supera o que qualquer outra empresa é capaz de ter mesmo com os melhores profissionais na ponta.

Não à toa a OLX concluiu a venda da Anapro para a Starian, pois sabe que o poder e relevância do CRM em seu ecossistema perderá relevância.

Cenários de futuro possíveis para o OLX

O que poderia estar no horizonte, se o OLX seguir a trilha que a Prosus Ventures está pavimentando com investimentos como o da Lastro?

• De classificados para inteligência de mercado
  OLX pode evoluir de um site de anúncios para uma plataforma de insights, oferecendo análises de preço, liquidez, demanda e tendências, nos moldes da CoStar.
  

• IA conversacional integrada
  Um “assistente OLX” poderia guiar compradores e vendedores de ponta a ponta, reduzindo fricção e automatizando o atendimento inicial — o mesmo que a Lastro já está testando em menor escala. Mas talvez mais do que isso, migrar de venda de tecnologia para passar a entregar o resultado do serviço. (a venda já pré-realizada)
  

• Barreiras competitivas via dados
  Ao estruturar e enriquecer seu gigantesco volume de dados, o OLX pode criar uma barreira semelhante à da CoStar: informação exclusiva e proprietária, difícil de copiar.
  

• Produtos financeiros acoplados
  Com dados mais estruturados, abre-se espaço para o OLX ampliar a eficácia de seus braços de crédito, seguros e garantias imobiliárias, tornando-se não apenas um marketplace, mas uma plataforma transacional e financeira.

Na dúvida entre ser Ops First ou Data First, talvez o OLX esteja querendo ganhar o jogo sendo os dois.

_#2

Quem financia o setor imobiliário no Brasil? Nos ajude a construir o nosso novo mapa

Hoje, um ecossistema diverso de fundos, family offices, fintechs e plataformas de crowdfunding atua no setor. Ao mesmo tempo, empreendedores buscam parceiros financeiros cada vez mais estratégicos.

O jogo mudou, mas os jogadores ainda estão sem um mapa claro.

Depois de mapear o ecossistema de startups, chegou a hora de olhar para o outro lado da mesa. 

Lançamos hoje a nossa primeira pesquisa para construir o Mapa de Alocadores de Capital no Mercado Imobiliário Brasileiro.

O objetivo é dar transparência e conectar as duas pontas, respondendo a perguntas essenciais:

Para construir este mapa, convidamos gestores de fundos, family offices, bancos, fintechs e investidores profissionais a participar.

Se você aloca capital no setor imobiliário, esta é a oportunidade de contribuir para uma iniciativa que trará mais inteligência e conexão ao nosso mercado.

Os participantes terão acesso prioritário aos resultados e exposição qualificada.

No link abaixo, você acessa o formulário e os detalhes da pesquisa.

_#3

A conta mudou: por que a obra por administração vai ficar mais cara?

Para quem compra um imóvel na planta, a obra por administração sempre foi a alternativa para fugir dos custos da incorporação tradicional. A lógica era: assumir o risco da construção para, no final, pagar um preço menor.

O que viabilizava essa economia era um “prêmio fiscal”, uma diferença no modelo de tributação que tornava a obra por administração até 24,6% mais barata para o comprador.

Mas esse cenário está prestes a mudar.

A Reforma Tributária irá reduzir bastante a principal vantagem do modelo. Com a unificação de impostos no novo IVA (IBS/CBS), a diferença de tributação entre incorporar e administrar praticamente desaparece.

Além disso, a nova legislação pode criar um risco oculto de cumulatividade de impostos, encarecendo ainda mais a operação para o comprador.

No Radar Pro dessa semana, Claudio Ricaldoni trouxe um exercício prático, comparando os custos de um imóvel de R$ 1 milhão nos dois modelos, antes e depois da reforma.

Acesse e confira os números que revelam a nova conta do risco-retorno para quem compra um imóvel. Link aqui ou clicando na imagem acima.

_#4

Loft vs. QuintoAndar: uma análise sob a ótica de Jim Collins

No mercado imobiliário, crescer rápido é um feito. Mas construir algo que dure é o verdadeiro desafio.

Loft e QuintoAndar, duas das maiores proptechs do Brasil, seguiram caminhos radicalmente diferentes. Uma nasceu com crescimento explosivo, tornando-se unicórnio em 18 meses. A outra levou quase sete anos, com uma expansão disciplinada e focada em um único problema.

Mas qual das duas trajetórias é mais alinhada aos princípios de uma empresa "feita para vencer", como define o autor Jim Collins?

O que a disciplina de uma e a reinvenção da outra nos ensinam sobre construir valor duradouro?

A resposta pode estar na diferença fundamental entre seus modelos de receita – recorrente vs. transacional – e na forma como cada uma lidou com a "busca indisciplinada por mais".

Para entender o que define o destino das duas empresas, não basta olhar para os juros ou para o funding de venture capital — é preciso analisar o grau de disciplina estratégica de cada uma.

Desenvolvi melhor esta ideia em um artigo para o portal Metro Quadrado, e que foi publicado ontem. Clique aqui para ler!

_{NO NOSSO RADAR}

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_{RETROSPECTIVA}

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