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_ABERTURA

Não sou grande fã de beisebol. Mas confesso que, quando estou nos EUA, gosto de assistir a uma ou outra partida. Não tanto pelo jogo em si, mas pela atmosfera.

Em 2017, assisti a um jogo do San Francisco Giants, no antigo AT&T Park. Um dos melhores pores do sol da Baía.

O que eu não sabia, naquela época, é que aquele estádio era apenas a ponta do iceberg de uma das iniciativas mais sofisticadas de urbanismo, finanças e placemaking já vistas na costa oeste americana.

Hoje, voltamos a São Francisco para explorar como o esporte se tornou o novo motor de transformação urbana – e como o Real Estate Esportivo está se consolidando como uma das classes de ativos mais promissoras do setor imobiliário.

Boa leitura!

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No conteúdo de hoje:

• ⚾ Estádios deixam de ser templos de esporte para virar âncoras urbanas

• 💰 O jogo de capital que mistura venda de franquia, PPPs e private equity

• ⚠️ Os riscos de um investimento que promete muito, mas exige paciência

• 🇧🇷 O que os times do Brasil podem aprender com os Giants

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A tese: estádios não são mais templos de esporte – são âncoras urbanas

O modelo tradicional de arenas isoladas está dando lugar a bairros inteiros, ancorados por franquias esportivas, mas com vocação mista: Residencial, comercial, cultural e corporativa.

Nos EUA, há pelo menos 48 distritos de uso misto esportivos em operação e dezenas planejados. E entre todas as ligas, a MLB é a mais avançada, com 53% dos seus estádios integrados a projetos de real estate.

Esses empreendimentos, chamados de Sports-anchored mixed-use districts, têm como premissa criar bairros de 7 dias, vivos mesmo sem jogos – sustentados por escritórios, residências, varejo e entretenimento.

Nos Estados Unidos, o modelo deixou de ser exceção para se tornar tendência estruturante do mercado imobiliário. O potencial é tão relevante que o estudo da Klutch Sports com o RBC projeta até US$ 100 bilhões em novos investimentos em distritos esportivos até 2040.

É onde entra o caso icônico do San Francisco Giants e o projeto Mission Rock.

_#2

Mission Rock: o jogo mais valioso dos Giants não acontece no campo

Ao lado do Oracle Park, em uma área de 113.312 metros quadrados (m²) antes ocupada por estacionamentos, está nascendo o Mission Rock: um bairro inteiro, resultado de uma joint venture 50/50 entre os Giants e a Tishman Speyer. 

O masterplan prevê:

• ~130 mil m² de escritórios/laboratórios

• 1.200 unidades residenciais (40% acessíveis)

• ~18,5 mil m² de varejo

• ~32 mil m² de parques públicos

• E uma sede global para a Visa como inquilina âncora

O distrito já ganha vida

Embora o Mission Rock ainda esteja em desenvolvimento, parte da sua força como tese já se comprova na prática com empreendimentos entregues e operando. 

No térreo desses prédios, a curadoria de marcas locais começa a dar forma ao conceito de “bairro de 7 dias”: a Arsicault Bakery trouxe sua premiada padaria para o distrito, a Fieldwork Brewing Co. abre sua taproom à beira do parque China Basin, e o restaurante italiano Via Aurelia marca presença no edifício corporativo da Visa.

Além disso, a infraestrutura foi pensada como diferencial competitivo.

Esses empreendimentos mostram que o Mission Rock já deixou de ser apenas masterplan: ele começa a funcionar como um ecossistema real, no qual moradia, trabalho, lazer e gastronomia se retroalimentam, reduzindo riscos e antecipando valor para investidores e para a cidade.

_#3

O jogo de capital: Private Equity, infraestrutura pública e venda da própria franquia

O financiamento do Mission Rock é um caso exemplar de estruturação híbrida:

Ou seja, o clube usou sua marca e base de fãs como alavanca para gerar demanda, atrair capital e criar um portfólio de ativos geradores de renda, independente da performance esportiva.

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Performance e risco: investimento oportunístico de alto retorno

Projetos como o Mission Rock são classificados como investimentos oportunísticos, com TIR esperada entre 14% e 20%, acima do que se vê em REITs ou ativos estabilizados.

Além disso, distritos bem estruturados conseguem gerar até 5 vezes mais visitantes do que o estádio isolado, aumentando o tempo médio de permanência e maximizando receitas de varejo e alimentação.

Esses elementos tornam os distritos esportivos uma estratégia de desenvolvimento oportunístico com upside desproporcional, justificando o apetite de fundos de private equity, bancos e investidores institucionais.

Mas os riscos são proporcionais:

• A fase 1 viu os custos de infraestrutura saltarem de US$ 145 mi para US$ 184,2 mi.
  

• O ciclo total de aprovação do projeto levou 11 anos.
  

• E a dependência do mercado de escritórios e do trabalho presencial é um fator sensível no pós-pandemia.
  

Mesmo assim, a previsão de receita para o Porto de San Francisco ultrapassa US$ 1,9 bilhão, e o projeto já mostra sinais de absorção sólida, especialmente no varejo e moradia de faixa acessível.

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O que o Brasil pode aprender com os Giants?

O Real Estate Esportivo pode ser a alternativa de retorno assimétrico que muitos desenvolvedores estão buscando – especialmente em grandes cidades com times populares e terrenos ociosos.

O exemplo dos Giants mostra como é possível:

• Capitalizar uma marca forte (ex: Flamengo, Corinthians) para viabilizar projetos urbanos,
  

• Atrair investidores institucionais e fundos de Private Equity interessados em tese de placemaking,
  

• Criar novas fontes de renda estável (aluguéis, arrendamentos, licenças de naming rights),
  

• E transformar estádios em um hub de experiência, saúde, comércio e moradia.
  

O desafio, claro, está na estruturação de capital – algo que no Brasil ainda carece de instrumentos como os CFDs americanos, mas pode ser adaptado via FIIs, CPRs urbanas, operações de permuta e até fundos soberanos regionais.

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