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ABERTURA
Não sou grande fã de beisebol. Mas confesso que, quando estou nos EUA, gosto de assistir a uma ou outra partida. Não tanto pelo jogo em si, mas pela atmosfera.
Em 2017, assisti a um jogo do San Francisco Giants, no antigo AT&T Park. Um dos melhores pores do sol da Baía.
O que eu não sabia, naquela época, é que aquele estádio era apenas a ponta do iceberg de uma das iniciativas mais sofisticadas de urbanismo, finanças e placemaking já vistas na costa oeste americana.
Hoje, voltamos a São Francisco para explorar como o esporte se tornou o novo motor de transformação urbana – e como o Real Estate Esportivo está se consolidando como uma das classes de ativos mais promissoras do setor imobiliário.
Boa leitura!
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No conteúdo de hoje:
⚾ Estádios deixam de ser templos de esporte para virar âncoras urbanas
💰 O jogo de capital que mistura venda de franquia, PPPs e private equity
⚠️ Os riscos de um investimento que promete muito, mas exige paciência
🇧🇷 O que os times do Brasil podem aprender com os Giants
#1
A tese: estádios não são mais templos de esporte – são âncoras urbanas
A nova fronteira do desenvolvimento imobiliário passa, literalmente, por gramados e quadras.
O modelo tradicional de arenas isoladas está dando lugar a bairros inteiros, ancorados por franquias esportivas, mas com vocação mista: Residencial, comercial, cultural e corporativa.
Nos EUA, há pelo menos 48 distritos de uso misto esportivos em operação e dezenas planejados. E entre todas as ligas, a MLB é a mais avançada, com 53% dos seus estádios integrados a projetos de real estate.
Esses empreendimentos, chamados de Sports-anchored mixed-use districts, têm como premissa criar bairros de 7 dias, vivos mesmo sem jogos – sustentados por escritórios, residências, varejo e entretenimento.
Nos Estados Unidos, o modelo deixou de ser exceção para se tornar tendência estruturante do mercado imobiliário. O potencial é tão relevante que o estudo da Klutch Sports com o RBC projeta até US$ 100 bilhões em novos investimentos em distritos esportivos até 2040.
Trata-se de uma classe de ativos que combina a força do entretenimento esportivo com o valor resiliente do real estate.
É onde entra o caso icônico do San Francisco Giants e o projeto Mission Rock.
#2
Mission Rock: o jogo mais valioso dos Giants não acontece no campo
Ao lado do Oracle Park, em uma área de 113.312 metros quadrados (m²) antes ocupada por estacionamentos, está nascendo o Mission Rock: um bairro inteiro, resultado de uma joint venture 50/50 entre os Giants e a Tishman Speyer.
O masterplan prevê:
~130 mil m² de escritórios/laboratórios
1.200 unidades residenciais (40% acessíveis)
~18,5 mil m² de varejo
~32 mil m² de parques públicos
E uma sede global para a Visa como inquilina âncora
O distrito já ganha vida
Embora o Mission Rock ainda esteja em desenvolvimento, parte da sua força como tese já se comprova na prática com empreendimentos entregues e operando.
A torre residencial The Canyon, por exemplo, reúne mais de 280 unidades com áreas de convivência e comércio no térreo, enquanto o edifício Verde amplia a oferta de moradia com tipologias diversificadas e conexão direta ao waterfront.
No campo corporativo, o grande destaque é a nova sede da Visa, que ocupou integralmente 300 mil pés quadrados (ft²) de escritórios – validando a atratividade do distrito mesmo em um mercado desafiador para escritórios pós-pandemia.
No térreo desses prédios, a curadoria de marcas locais começa a dar forma ao conceito de “bairro de 7 dias”: a Arsicault Bakery trouxe sua premiada padaria para o distrito, a Fieldwork Brewing Co. abre sua taproom à beira do parque China Basin, e o restaurante italiano Via Aurelia marca presença no edifício corporativo da Visa.
Além disso, a infraestrutura foi pensada como diferencial competitivo.
O distrito conta com um sistema de energia distrital sustentável, que utiliza trocas térmicas com a água da baía para climatizar edifícios – um exemplo de inovação que reforça a resiliência ambiental do projeto.
Esses empreendimentos mostram que o Mission Rock já deixou de ser apenas masterplan: ele começa a funcionar como um ecossistema real, no qual moradia, trabalho, lazer e gastronomia se retroalimentam, reduzindo riscos e antecipando valor para investidores e para a cidade.
#3
O jogo de capital: Private Equity, infraestrutura pública e venda da própria franquia
O financiamento do Mission Rock é um caso exemplar de estruturação híbrida:
Private Equity: os Giants venderam 10% da franquia para o fundo Sixth Street, com parte do capital destinado ao desenvolvimento imobiliário.
Parcerias Público-Privadas (PPPs): foram emitidos US$ 260 milhões em títulos públicos (CFD/IFD) para infraestrutura como ruas, parques e saneamento.
Long-term leases: o terreno pertence ao Porto de San Francisco e foi estruturado via parcel leases e DDA. Por meio desse acordo, o clube conseguiu o direito de usar e desenvolver a área por um prazo longo, como se fosse uma locação de décadas.
Ou seja, o clube usou sua marca e base de fãs como alavanca para gerar demanda, atrair capital e criar um portfólio de ativos geradores de renda, independente da performance esportiva.
#4
Performance e risco: investimento oportunístico de alto retorno
Projetos como o Mission Rock são classificados como investimentos oportunísticos, com TIR esperada entre 14% e 20%, acima do que se vê em REITs ou ativos estabilizados.
Além disso, distritos bem estruturados conseguem gerar até 5 vezes mais visitantes do que o estádio isolado, aumentando o tempo médio de permanência e maximizando receitas de varejo e alimentação.
O diferencial para o investidor está no driver de demanda estrutural (o time/estádio), que reduz risco de vacância e acelera a valorização imobiliária em relação a projetos especulativos convencionais.
Esses elementos tornam os distritos esportivos uma estratégia de desenvolvimento oportunístico com upside desproporcional, justificando o apetite de fundos de private equity, bancos e investidores institucionais.
Mas os riscos são proporcionais:
A fase 1 viu os custos de infraestrutura saltarem de US$ 145 mi para US$ 184,2 mi.
O ciclo total de aprovação do projeto levou 11 anos.
E a dependência do mercado de escritórios e do trabalho presencial é um fator sensível no pós-pandemia.
Mesmo assim, a previsão de receita para o Porto de San Francisco ultrapassa US$ 1,9 bilhão, e o projeto já mostra sinais de absorção sólida, especialmente no varejo e moradia de faixa acessível.
#5
O que o Brasil pode aprender com os Giants?
O Real Estate Esportivo pode ser a alternativa de retorno assimétrico que muitos desenvolvedores estão buscando – especialmente em grandes cidades com times populares e terrenos ociosos.
O exemplo dos Giants mostra como é possível:
Capitalizar uma marca forte (ex: Flamengo, Corinthians) para viabilizar projetos urbanos,
Atrair investidores institucionais e fundos de Private Equity interessados em tese de placemaking,
Criar novas fontes de renda estável (aluguéis, arrendamentos, licenças de naming rights),
E transformar estádios em um hub de experiência, saúde, comércio e moradia.
O desafio, claro, está na estruturação de capital – algo que no Brasil ainda carece de instrumentos como os CFDs americanos, mas pode ser adaptado via FIIs, CPRs urbanas, operações de permuta e até fundos soberanos regionais.
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