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ABERTURA
Com frequência trazemos uma perspectiva sobre o ambiente imobiliário, mas hoje abrimos o Radar Terracotta com o novo momento que o segmento de infraestrutura está vivendo.
Afinal, se queremos cidades melhores e uma economia mais competitiva, precisamos investir em melhorar aquilo que dá suporte a tudo.
O novo relatório da McKinsey traz uma boa perspectiva de por que também estamos vivendo a era das colisões no segmento de infraestrutura.
Boa leitura!
Na edição de hoje:
🌍 O “infrastructure moment” que redefine o papel do setor no mundo
⚡ Quatro vetores que estão quebrando o modelo clássico
🏗️ O que governos, investidores e operadores precisam fazer
🏡 Impressões ao vivo da Boxabl: além da casa dobrável
🌐 Investindo em Dubai com crowdfunding
🎙️ Você também pode escutar essa edição clicando aqui
#1
O momento da nova infraestrutura
Estamos vivendo o que McKinsey batiza de “the infrastructure moment”.
Um momento decisivo em que ela deixa de ser um mero suporte para se tornar protagonista da transformação global – de acordo com seu último report.
O futuro do setor não será definido por projetos isolados, mas por uma nova visão:
Infraestrutura como plataforma orquestradora de energia, digitalização, mobilidade, serviços urbanos e sustentabilidade.
A ambição de US$ 106 trilhões até 2040
A McKinsey projeta a necessidade de US$ 106 trilhões em investimentos até 2040, com o transporte representando a maior fatia (US$ 36 trilhões).
Esse volume só é viável ao expandir o conceito de infraestrutura para incluir redes digitais, data centers e serviços de operação.
A Ásia, impulsionada pela urbanização e crescimento industrial, deve absorver mais de dois terços desses recursos.
Quatro vetores de disrupção
Estamos abandonando o modelo clássico — baseado em ativos pesados, redes centralizadas e tecnologias fósseis — para uma nova era tech-enabled, modular e orientada por serviços.
A lógica muda: menos dependência de obra bruta e mais eficiência via software, em uma transição similar à que o setor de TI viveu com a nuvem.
Ou seja, haverá uma migração para modelos como "infraestrutura como serviço" (IaaS), pay-as-you-go e plataformas digitais que permitem escalabilidade com menor rigidez de capital.
Alguns vetores impulsionam esta transição:
Ativos envelhecidos / subdimensionados: infraestrutura legada não aguenta as demandas modernas — seja por desgaste, obsolescência ou estresse climático e regulatório.
Urbanização & demografia: até 2050, estima-se que cerca de 70% da população mundial viverá em áreas urbanas.
Digitalização e IA: demanda por data centers, redes, sensores, monitoramento preditivo, automação. Um exemplo: workloads de IA devem aumentar e pressionar operações de data centers e grids elétricos.
Transição energética: dobrar investimentos em energia limpa, modernizar redes, adicionar armazenamento e integrar sistemas descentralizados.
Nesse cenário, o capital privado ganha força, com ativos sob gestão saltando de US$ 500 bilhões (2016) para US$ 1,5 trilhão (2024).
A quebra de silos virou regra: 75% do capital recente foi alocado em estratégias que integram diferentes verticais.
Onde as interseções geram valor
A maior parte da inovação não estará em “vertical pura”, mas nos pontos de fusão. Exemplos:
Energia + digital: data centers exigem grande carga elétrica — investir só no imóvel não basta. É preciso orquestrar geração renovável, redes inteligentes e capacidade de refrigeração integrada.
Agricultura e resíduos + energia + transporte: produção de biogás, combustíveis sustentáveis e fertilizantes circulares interligam vários elos do sistema.
Transporte + energia + digital: carregamento veicular, V2G (vehicle‑to‑grid), rotas autônomas conectadas dependem de sinergia entre rodovias, rede elétrica e conectividade de alta performance.
Essas junções criam ecossistemas com eficiência e resiliência muito acima do que cada vertical isoladamente poderia gerar.
Novamente, vemos aqui o movimento que temos repetido: a era das colisões
O que cada ator precisa fazer
Governos
Reaproveitar ativos subutilizados: terrenos, estruturas, espaços públicos — como exemplo, transformar bases militares ou terrenos ociosos em hubs energéticos ou data centers.
Simplificar regulação e concessões: prazos claros, portais unificados, critérios de análise de risco alinhados com investidores privados.
Competitividade e frameworks de atração: contratos bem estruturados, mecanismos de participação privada, garantias regulatórias.
Investidores
Diversificar verticalmente e por tema: não mais apenas “infra rodoviária”, mas também digital, energia, serviços urbanos.
Buscar cross‑vertical early movers: quem enxergar o entrelaçamento primeiro obterá vantagem competitiva.
Value creation intenso: com juros mais altos, diferenciação operacional (IA, analytics, otimização) será fundamental.
Operadores / Desenvolvedores
Adotar tecnologia de ponta: IoT, IA, monitoramento preditivo, construção modular para reduzir custos e prazos.
Ampliar modelo de negócios: não apenas cobrar taxas de uso, mas oferecer “infraestrutura como serviço”, operações e manutenção, pacotes integrados.
Estender a vida útil de ativos: usando sensores, manutenção preditiva e reforços tecnológicos para postergar substituições.
A grande virada não será vencida pela escala ou pelo músculo financeiro isolado, mas pela capacidade de articular ecossistemas inteligentes e multifacetados.
No Brasil — com desafios urgentes em saneamento, transporte urbano, digitalização e energia — essa oportunidade é gigantesca.
Quem pensar em “modularidade”, “integração vertical” e “frameworks público‑privados ágeis” hoje poderá moldar o nosso próximo ciclo de investimento.
#2
Impressões ao vivo da Boxabl: além da casa dobrável
A Boxabl ficou famosa pela promessa de uma casa que dobra e se desdobra em horas.
À distância, a tese é poderosa, mas sempre levanta dúvidas: é marketing ou tecnologia de verdade? O produto é robusto ou frágil?
Para separar o hype da realidade, fomos até a fábrica da empresa em Las Vegas.
A visita consolidou algumas percepções e derrubou outras. As duas primeiras impressões:
A comunicação é pilar da estratégia. A visita não é um simples tour técnico, mas uma experiência de marca roteirizada para encantar. Com milhões de investidores e quase 200 mil pessoas na lista de espera, fica evidente que eles dominam a narrativa.
O produto é melhor do que parece. Confesso que tinha a impressão de um produto com arquitetura pobre e acabamentos questionáveis. Ao vivo, a percepção muda. Há uma consistência estrutural que impressiona e uma clara adequação entre produto, preço e cliente.
Esses pontos validam o presente da empresa. Mas as descobertas mais importantes não estão no produto atual, e sim na direção que a empresa sinaliza para o futuro.
O que acontece quando o foco deixa de ser a casa dobrável? E por que a estratégia da Boxabl se parece mais com a da Tesla do que com a de uma construtora?
No texto completo, compartilho os aprendizados mais contraintuitivos da visita, incluindo a transição silenciosa do modelo de negócio e a aposta "all-in" que pode definir o futuro da construção modular.
#3
Investindo em Dubai
O movimento de internacionalização do capital brasileiro vai muito além dos Estados Unidos.
Cada vez mais, investidores buscam diversificar em novos mercados, e um dos que mais chama a atenção é Dubai.
Mas como acessar um mercado tão dinâmico sem precisar comprar um imóvel inteiro ou lidar com a burocracia local?
Uma das portas de entrada mais acessíveis é o crowdfunding imobiliário.
Plataformas como a Stake permitem que múltiplos investidores comprem frações de imóveis premium, recebendo aluguel mensal em dólar com baixo aporte inicial.
Para entender a tese na prática, decidi testar o modelo com skin in the game.
A estratégia foi investir em uma operação de Flip and Lease:
Adquirir um apartamento de alto padrão, executar uma reforma para agregação de valor e, em seguida, alugá-lo para contratos de longo prazo, buscando uma renda estável e dolarizada.
A operação combina a valorização do ativo através da reforma com a geração de caixa recorrente e previsível.
Mas como funciona a economia de um negócio como esse?
Qual o custo total da operação, o orçamento da reforma, a receita de aluguel esperada e, o mais importante: qual o retorno projetado para o investidor?
Na análise completa, abrimos todos os números da operação:
– o breakdown do investimento,
– o cap rate líquido,
– o retorno total esperado em 5 anos,
– e o calendário de recebimento dos 1o's rendimentos.
RETROSPECTIVA
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