Recentemente, trouxemos um framework inédito para empreendedores imobiliários que vivem na pele os desafios da captação para seus projetos. Clique aqui e confira!

_ABERTURA

Com frequência trazemos uma perspectiva sobre o ambiente imobiliário, mas hoje abrimos o Radar Terracotta com o novo momento que o segmento de infraestrutura está vivendo.

Afinal, se queremos cidades melhores e uma economia mais competitiva, precisamos investir em melhorar aquilo que dá suporte a tudo.

O novo relatório da McKinsey traz uma boa perspectiva de por que também estamos vivendo a era das colisões no segmento de infraestrutura.

Boa leitura!

Na edição de hoje:

• 🌍 O “infrastructure moment” que redefine o papel do setor no mundo

• ⚡ Quatro vetores que estão quebrando o modelo clássico

• 🏗️ O que governos, investidores e operadores precisam fazer

• 🏡 Impressões ao vivo da Boxabl: além da casa dobrável

• 🌐 Investindo em Dubai com crowdfunding

• 🎙️ Você também pode escutar essa edição clicando aqui

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O momento da nova infraestrutura

Estamos vivendo o que McKinsey batiza de “the infrastructure moment”. 

Um momento decisivo em que ela deixa de ser um mero suporte para se tornar protagonista da transformação global – de acordo com seu último report. 

O futuro do setor não será definido por projetos isolados, mas por uma nova visão:

A ambição de US$ 106 trilhões até 2040

A McKinsey projeta a necessidade de US$ 106 trilhões em investimentos até 2040, com o transporte representando a maior fatia (US$ 36 trilhões).

Esse volume só é viável ao expandir o conceito de infraestrutura para incluir redes digitais, data centers e serviços de operação.

A Ásia, impulsionada pela urbanização e crescimento industrial, deve absorver mais de dois terços desses recursos.

Quatro vetores de disrupção

A lógica muda: menos dependência de obra bruta e mais eficiência via software, em uma transição similar à que o setor de TI viveu com a nuvem.

Ou seja, haverá uma migração para modelos como "infraestrutura como serviço" (IaaS), pay-as-you-go e plataformas digitais que permitem escalabilidade com menor rigidez de capital.

Alguns vetores impulsionam esta transição:

Nesse cenário, o capital privado ganha força, com ativos sob gestão saltando de US$ 500 bilhões (2016) para US$ 1,5 trilhão (2024).

A quebra de silos virou regra: 75% do capital recente foi alocado em estratégias que integram diferentes verticais.

Onde as interseções geram valor

A maior parte da inovação não estará em “vertical pura”, mas nos pontos de fusão. Exemplos:

• Energia + digital: data centers exigem grande carga elétrica — investir só no imóvel não basta. É preciso orquestrar geração renovável, redes inteligentes e capacidade de refrigeração integrada.

• Agricultura e resíduos + energia + transporte: produção de biogás, combustíveis sustentáveis e fertilizantes circulares interligam vários elos do sistema.

• Transporte + energia + digital: carregamento veicular, V2G (vehicle‑to‑grid), rotas autônomas conectadas dependem de sinergia entre rodovias, rede elétrica e conectividade de alta performance.

Essas junções criam ecossistemas com eficiência e resiliência muito acima do que cada vertical isoladamente poderia gerar.

Novamente, vemos aqui o movimento que temos repetido: a era das colisões

O que cada ator precisa fazer

Governos

• Reaproveitar ativos subutilizados: terrenos, estruturas, espaços públicos — como exemplo, transformar bases militares ou terrenos ociosos em hubs energéticos ou data centers.
  

• Simplificar regulação e concessões: prazos claros, portais unificados, critérios de análise de risco alinhados com investidores privados.
  

• Competitividade e frameworks de atração: contratos bem estruturados, mecanismos de participação privada, garantias regulatórias.
  

Investidores

• Diversificar verticalmente e por tema: não mais apenas “infra rodoviária”, mas também digital, energia, serviços urbanos.

• Buscar cross‑vertical early movers: quem enxergar o entrelaçamento primeiro obterá vantagem competitiva.

• Value creation intenso: com juros mais altos, diferenciação operacional (IA, analytics, otimização) será fundamental.

Operadores / Desenvolvedores

• Adotar tecnologia de ponta: IoT, IA, monitoramento preditivo, construção modular para reduzir custos e prazos.

• Ampliar modelo de negócios: não apenas cobrar taxas de uso, mas oferecer “infraestrutura como serviço”, operações e manutenção, pacotes integrados.

• Estender a vida útil de ativos: usando sensores, manutenção preditiva e reforços tecnológicos para postergar substituições.

No Brasil — com desafios urgentes em saneamento, transporte urbano, digitalização e energia — essa oportunidade é gigantesca.

Quem pensar em “modularidade”, “integração vertical” e “frameworks público‑privados ágeis” hoje poderá moldar o nosso próximo ciclo de investimento.

_#2

Impressões ao vivo da Boxabl: além da casa dobrável

A Boxabl ficou famosa pela promessa de uma casa que dobra e se desdobra em horas. 

Para separar o hype da realidade, fomos até a fábrica da empresa em Las Vegas. 

A visita consolidou algumas percepções e derrubou outras. As duas primeiras impressões:

Esses pontos validam o presente da empresa. Mas as descobertas mais importantes não estão no produto atual, e sim na direção que a empresa sinaliza para o futuro.

O que acontece quando o foco deixa de ser a casa dobrável? E por que a estratégia da Boxabl se parece mais com a da Tesla do que com a de uma construtora?

No texto completo, compartilho os aprendizados mais contraintuitivos da visita, incluindo a transição silenciosa do modelo de negócio e a aposta "all-in" que pode definir o futuro da construção modular.

_#3

Investindo em Dubai

O movimento de internacionalização do capital brasileiro vai muito além dos Estados Unidos. 

Cada vez mais, investidores buscam diversificar em novos mercados, e um dos que mais chama a atenção é Dubai.

Uma das portas de entrada mais acessíveis é o crowdfunding imobiliário.

Plataformas como a Stake permitem que múltiplos investidores comprem frações de imóveis premium, recebendo aluguel mensal em dólar com baixo aporte inicial.

Para entender a tese na prática, decidi testar o modelo com skin in the game.

A estratégia foi investir em uma operação de Flip and Lease: 

A operação combina a valorização do ativo através da reforma com a geração de caixa recorrente e previsível.

Mas como funciona a economia de um negócio como esse? 

Na análise completa, abrimos todos os números da operação:

– o breakdown do investimento,
– o cap rate líquido,
– o retorno total esperado em 5 anos,
– e o calendário de recebimento dos 1o's rendimentos.

_{RETROSPECTIVA}

Leia as últimas edições:

• #148: Seu projeto já gera a própria água e energia?

• #147: Não se deixe enganar pela taxa de juros

• #146: O capital encurtou. E agora?

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