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Enquanto cidades pelo mundo apontam para o Airbnb e o short stay como um vilão, a empresa decidiu colocar dinheiro na discussão e mostrar que é capaz de fomentar a oferta de novas moradias.

Nesta semana, a empresa anunciou o Airbnb Housing Accelerator, um programa que começa com US$ 250 milhões para financiar empreendimentos residenciais que já passaram por boa parte do desenvolvimento, mas não conseguem iniciar a construção por falta da última parcela de capital.

Não é exatamente uma mudança de negócio. O Airbnb não está se transformando em incorporador. A empresa está entrando no capital stack dos empreendimentos imobiliários.

E escolheu justamente uma das posições mais difíceis de preencher hoje.

O anúncio não acontece no vácuo.

As cidades ao redor do mundo estão aumentando as restrições sobre aluguel de curta duração, como falamos na semana passada.

A relação, no entanto, não é tão linear quanto muitas vezes aparece no debate público.

O próprio Airbnb argumenta que cidades como Amsterdam e Barcelona continuaram registrando alta de aluguéis mesmo depois de reduzir substancialmente a oferta de short stay.

Ou seja: existe evidência de que o short stay pode pressionar mercados locais, especialmente onde sua concentração é elevada.

Existe também evidência de que simplesmente restringi-lo não resolve um problema habitacional muito maior, que envolve zoning, custo de capital, aprovação, mão de obra e décadas de produção insuficiente.

É justamente nesse segundo argumento que o Airbnb decidiu investir.

O ponto de partida do Housing Accelerator é um gargalo conhecido de qualquer incorporador.

Um projeto pode ter terreno, projeto, aprovação, incentivos públicos, dívida disponível e até investidores interessados.

E ainda assim não fechar a conta.

O problema costuma aparecer na parcela mais cara e mais arriscada da estrutura de capital: o dinheiro que fica entre a dívida sênior e o equity tradicional do empreendedor.

No capital stack, é justamente aí que aparecem instrumentos como preferred equity e dívida mezanino: capital mais subordinado, que absorve mais risco e normalmente exige retorno maior.

Foi esse espaço que o Airbnb decidiu ocupar.

O programa utilizará preferred equity ou mezzanine debt para completar projetos que estão praticamente financiados, mas ainda não conseguiram levantar a última parcela necessária para iniciar a obra.

Há uma diferença importante: segundo o responsável pelo programa, os investimentos serão feitos a retornos significativamente abaixo daqueles normalmente exigidos pelo mercado.

O Airbnb chama isso de last-dollar financing.

E essa parece estar longe de ser uma situação marginal.

Uma pesquisa do Center for Public Enterprise, encomendada pelo Airbnb, estima que cerca de 750 mil unidades multifamily nos Estados Unidos já passaram pelas principais etapas de zoning e aprovação do uso do solo, mas continuam sem avançar para a construção.

O número precisa ser tratado como estimativa, não como um censo: não existe uma base nacional que acompanhe todos os projetos nessa etapa de desenvolvimento. Ainda assim, sua dimensão ajuda a visualizar o gargalo. A produção multifamily americana gira em torno de 350 mil unidades anuais, segundo o mesmo estudo.

Há, portanto, algo próximo a dois anos de produção residencial presos em uma espécie de limbo entre aprovação e obra.

Nem todo projeto está parado exclusivamente por falta de equity.

Mas capital é uma parte relevante do problema.

O Airbnb começa comprometendo US$ 250 milhões.

A ambição declarada é que esse capital ajude a destravar mais de US$ 5 bilhões em investimentos imobiliários ao longo dos próximos dez anos.

A lógica não é financiar integralmente os empreendimentos.

É justamente o contrário.

O dinheiro do Airbnb entra na parcela pequena que impede o restante do capital de entrar.

Imagine um empreendimento que já possui terreno, aprovação, dívida de construção e boa parte do equity contratados. Se ainda existir um gap no capital stack, o financiamento bancário pode não ser desembolsado e o projeto inteiro permanece parado.

É nesse gap que o Accelerator pretende atuar.

Conforme os investimentos forem retornando, o Airbnb afirma que pretende reinvestir os recursos em novos projetos, criando uma estrutura de capital reciclável.

Inicialmente, o programa está procurando projetos multifamily com mais de 100 unidades nos Estados Unidos, priorizando empreendimentos de affordable housing e mixed-income que estejam prontos para construir e praticamente financiados.

O primeiro investimento mostra bem a lógica.

Em Austin, no Texas, existe um terreno na região de St. John que permaneceu vazio durante quase duas décadas.

O local já abrigou um Home Depot e uma concessionária da Chrysler. A cidade adquiriu a área e, depois de anos de planejamento, estruturou uma parceria com a Greystar e a Housing Authority of the City of Austin para transformá-la em um grande projeto residencial.

O empreendimento prevê mais de 500 moradias, além de comércio, parque e espaços públicos.

Uma das etapas inclui 201 unidades de affordable housing.

O projeto tinha apoio da comunidade, terreno público e benefícios fiscais.

Mesmo assim, a construção ficou travada durante cerca de cinco anos por falta de financiamento suficiente.

O primeiro cheque do Housing Accelerator será de US$ 6,4 milhões.

O capital entrará como preferred equity a condições abaixo de mercado, completando a estrutura necessária para que essa parte do empreendimento avance. O curioso é que as unidades financiadas pelo Airbnb não poderão ser operadas como aluguel de curta duração.

É provavelmente a melhor ilustração da tese do programa.

O Airbnb não precisa financiar centenas de milhões de dólares de construção.

Precisa encontrar empreendimentos nos quais alguns milhões destravam dezenas ou centenas de milhões já comprometidos por outros investidores.

O Accelerator tem outro componente que merece atenção dos incorporadores.

O Airbnb também anunciou o Housing Innovation Prize, com US$ 5 milhões destinados a empresas e organizações que desenvolvam tecnologias capazes de tornar a construção residencial mais rápida e barata.

Serão cinco aportes de US$ 1 milhão.

Entre as áreas que a companhia pretende apoiar estão construção offsite e industrializada, tecnologias capazes de aumentar a produtividade nos canteiros e soluções que reduzam o tempo gasto com projetos e licenciamento.

É uma segunda forma de atacar exatamente o mesmo problema.

De um lado, o Airbnb tenta reduzir o custo financeiro que impede projetos de começar.

Do outro, tenta apoiar tecnologias que reduzam custo e prazo para fazê-los terminar.

A companhia ainda pretende financiar organizações favoráveis a reformas de zoning, licenciamento, códigos construtivos e impact fees, além de lançar um índice comparando políticas habitacionais entre cidades.

O programa, portanto, é menos um fundo imobiliário e mais uma tentativa de atuar sobre diferentes pontos da cadeia de produção residencial.

Capital. Regulação. Tecnologia.

Todos apontando para a mesma direção: aumentar a velocidade de construção de novas unidades.

Para os defensores da regulação do short stay, o anúncio pode ser interpretado como reconhecimento de que plataformas de hospedagem passaram a fazer parte da discussão sobre disponibilidade e acessibilidade da moradia.

Para o Airbnb, a interpretação é diferente: o problema fundamental é que as cidades simplesmente não produzem unidades suficientes, e restringir short stay não resolve essa escassez.

Para incorporadores, existe uma terceira leitura. Pouco importa qual lado vence essa discussão.

O que importa é que uma empresa de tecnologia com bilhões de dólares de capacidade financeira identificou um gargalo conhecido do desenvolvimento imobiliário e decidiu colocar capital nele.

A empresa mostra que, mais do que apontar correlações, precisamos de medidas que ataquem a causa principal: a lentidão e a falta de estrutura de capital para destravar a oferta de novas moradias.

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