Na última edição do Radar, trouxemos um framework inédito para empreendedores imobiliários que vivem na pela os desafios da captação para seus projetos. Clique aqui e confira!
ABERTURA
O imóvel traz patrimônio, mas muitas vezes não gera liquidez.
A tokenização tem potencial para ser uma solução, e aos poucos avança no arcabouço regulatório.
Só que tudo isso perde valor se estivermos falando de um ativo com risco climático elevado.
Cada vez mais os temas se cruzam e são as colisões que potencializam as oportunidades (ou ameaças) no mercado imobiliário.
Nessa edição, destrinchamos o novo marco regulatório da tokenização, mostramos como o crédito verde irá virar vantagem competitiva e analisamos a contradição dos everyday millionaires travados em seus ativos.
Boa leitura!
Na edição de hoje:
🏘️ Corretores de imóveis foram autorizados a vender tokens imobiliários.
🌱 "Funding verde" passa de diferencial a pré-requisito no crédito para construção.
💰 O aumento de milionários com patrimônio concentrado em ativos de baixa liquidez.
🎙️ Você pode ouvir essa edição clicando aqui
TOKENIZAÇÃO
O corretor de imóvel está autorizado para vender tokens imobiliários
A tokenização imobiliária está avançando para transformar a maneira como ativos imobiliários são negociados, financiados e administrados.
Na última semana, o COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) publicou a Resolução nº 1.551, criando as primeiras regras formais para a tokenização de imóveis no Brasil.
Segundo a Deloitte, até 2035 poderemos ter US$ 4 trilhões em real estate tokenizado no mundo. Falamos sobre isso nesta edição.
A nova norma do COFECI é o primeiro movimento oficial para estruturar esse novo modelo no Brasil.
Por que isso é importante?
A importância da norma está em buscar trazer regulação e legitimidade para um mercado que até então operava de forma dispersa e sem supervisão oficial.
Com a resolução do COFECI, o setor passa a ter um marco mínimo de organização, definindo responsabilidades claras e criando um guarda-chuva regulatório que aumenta a segurança de corretores, investidores e plataformas.
Além disso, a norma abre espaço para inovação dentro de um ambiente controlado. Permitindo que novas formas de captação e investimento sejam exploradas sem perder de vista a necessidade de ordem e proteção aos agentes envolvidos.
Mas… e os limites disso?
Apesar do avanço, a norma parece ainda não ser unanimidade. Especialistas apontam que ela tem limitações estruturais importantes:
O COFECI é uma autarquia corporativa de direito público — não é CVM, nem Banco Central.
Ou seja:
A norma vale só para corretores e suas plataformas parceiras;
Não substitui a regulação da CVM, que pode entender certos tokens como valores mobiliários, dependendo do modelo de negócio.
Com isso a insegurança jurídica na distribuição de tokens ainda pode persistir.
Isso deixa o mercado vulnerável a interpretações diferentes entre CVM, Receita, cartórios e tribunais.
Falta integração com o sistema registral e financeiro
Não há ainda uma ponte formal entre a tokenização e os registros cartoriais, nem com os grandes bancos, cartórios ou órgãos públicos.
O risco? Os tokens circularem em um “mundo paralelo”, sem amparo legal suficiente em disputas ou execuções.
O IRIB destacou que a Resolução nº 1.551/2025 do COFECI ultrapassa os limites de competência do Conselho e apresenta inconstitucionalidades, devendo ser considerada inválida em sua totalidade.
A polêmica não vai parar por aqui. Mas vemos o movimento com um misto de otimismo com cautela.
O que está realmente em jogo?
Independente de qualquer opnião o fato é que a resolução é mais do que uma norma — ela é uma declaração de intenção do COFECI:
“Corretores de imóveis não vão ficar de fora do futuro digital da intermediação imobiliária.”
Esse movimento:
Reposiciona os corretores como agentes de inovação, não só de intermediação tradicional;
Abre portas para novos modelos de negócio, plataformas especializadas e parcerias com o mercado financeiro;
E coloca o Brasil em linha com tendências globais de fracionamento e liquidez de ativos reais.
Mas ainda é só o começo.
DESCARBONIZAÇÃO
Funding verde na construção: de diferencial a pré-requisito
O mercado imobiliário está entrando em uma nova era. Captar recursos dependerá cada vez mais do impacto climático dos projetos.
O chamado funding verde, antes restrito a nichos ESG, vai ganhando influência no crédito, precificação, risco e viabilidade de empreendimentos. Quem não se adaptar, ficará para trás.
Avanço da regulação e o green premium
A construção responde por 40% das emissões globais de CO₂.
Europa e EUA já impõem regulações: prédios ineficientes sofrem penalizações e desvalorização — o chamado brown discount.
No Brasil, grandes locatários e investidores já exigem disclosure ambiental e planos de mitigação, mesmo sem legislação rígida.
Estudo da EPRA mostrou que títulos verdes tiveram custo de capital menor (o chamado green premium), mostrando o benefício de desenvolver projetos com impacto climático positivo.
É a descarbonização e o funding entrando em rota de convergência.
Brasil avança e alternativas de funding ponderam novos critérios
Mesmo com matriz elétrica limpa, o Brasil tem enorme potencial para descarbonização do setor.
Iniciativas como edifícios net-zero até 2029, Plano Net Zero 2050 em SP e IPTU Verde em cidades como Curitiba e Salvador mostram avanço. Essas ações geram valor e atratividade aos ativos urbanos.
Bancos como Itaú e Santander entendem isso e já oferecem crédito com condições especiais para projetos certificados — como o Plano Empresário Verde.
Os benefícios incluem 100% de financiamento, liberação antecipada e repasse.
O crédito para projetos “marrons” está ficando mais caro e escasso.
Matemática do funding verde é simples
Um projeto de R$ 100 milhões com VGV de R$ 200 milhões pode gerar R$ 39,6 milhões de resultado financiado no plano empresário tradicional e demandando sócios no equity.
Com plano empresário verde, o resultado pode subir para R$ 48 milhões e sem a necessidade de novos sócios para dividir o bolo.
Não é utopia ESG: é eficiência financeira.
Para quem está interessado em saber mais sobre as alternativas de funding e os incentivos à descarbonização do setor, falamos sobre o tema no Radar Pro dessa semana.
INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
A ascensão silenciosa dos EMILLIs
Estamos vendo a explosão no número de pessoas com patrimônio entre US$ 1M e US$ 5M — os chamados everyday millionaires.
De 2001 a 2024, esse grupo cresceu de cerca de 10 milhões para mais de 52 milhões, segundo o UBS Global Wealth Report 2025.
Mas o dado mais relevante não está só na linha azul. Está na contradição que ela esconde: Muitos desses milionários vivem uma sensação de estagnação financeira.
Esses milionários do dia a dia, ou EMILLIs (Everyday Millionaires with Low Liquidity Investments), têm seu patrimônio concentrado em ativos — principalmente imóveis — mas pouca liquidez, agilidade e eficiência.
No Brasil, 250 mil pessoas vivem essa realidade.
São ricos na escritura, mas com a vida financeira travada, conhecidos pelo termo em inglês house poor.
Com 65% da riqueza das famílias brasileiras concentrada em imóveis, muitos acumulam patrimônio, mas não conseguem movimentá-lo com inteligência.
O resultado é um perfil de investidor que:
Tem pouco retorno real.
Está preso a ativos ilíquidos.
Perde boas oportunidades por falta de flexibilidade.
Caminhos para sair do ciclo
O novo ciclo de riqueza exige repensar o portfólio. Não se trata de abandonar o mercado imobiliário, mas de explorar novas formas de investir:
FIIs, CRIs e estruturas com renda previsível e liquidez.
Multifamily, co-GPs e club deals com eficiência operacional.
Ativos digitais e infraestrutura como data centers e redes de fibra.
Tokens lastreados, crowdfunding e private equity no setor.
A otimização da carteira pode ampliar a geração de riqueza.
O acréscimo de 1 ponto percentual apenas no retorno composto ao longo de 20 anos pode fazer toda diferença na construção de patrimônio sem precisar mais capital, apenas mais estratégia.
O tema foi pauta de nossa última edição do Investor Track, nossa nova série de conteúdos para investidores. Para acessar a edição dessa semana clique aqui.
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