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ABERTURA
O Brasil está descobrindo o multifamily.
Uma modalidade onde o ativo imobiliário residencial é projetado e operado para locação permanente, reunindo diversas unidades habitacionais sob gestão profissional e com geração de renda recorrente.
A categoria representa 40% do volume de transações de investimento imobiliário nos EUA, movimentando anualmente mais de US$ 250 bilhões e mais de 2500 transações.
Não à toa, com cada vez mais frequência, family offices e investidores me perguntam como vejo a tese de multifamily por aqui.
Os sinais de tendência são inegáveis, mas a pergunta que realmente importa é: qual a rentabilidade necessária para o investimento se justificar?
No conteúdo de hoje:
📊 A referência do mercado americano
🎯 A conta para o Brasil
⚙️ A viabilidade da tese
👨👩👧👦 A visão do investidor familiar
🔮 A aposta para o futuro
#1
O ponto de partida: a relação entre cap rate e taxa de juros
Nos EUA, o multifamily é uma classe de ativos consolidada.
Com décadas de dados e liquidez institucional, o mercado americano serve como referência útil — ainda que não perfeita — para pensarmos no retorno ajustado ao risco no Brasil.
A forma mais direta de avaliar se o retorno desse tipo de ativo é atrativo é comparar com o rendimento dos títulos públicos de longo prazo — no caso dos EUA, o Treasury de 10 anos.
Esse título é a base da curva de juros do país: livre de risco de crédito, líquido e considerado o custo de oportunidade do capital.
O padrão histórico
Analisando o período de 1986 a 2021 (excluindo a distorção da pandemia), chegamos ao seguinte cenário:
O cap rate médio de multifamily nos EUA ficou 2 a 3 pontos percentuais acima do Treasury de 10 anos.
Esse spread é o prêmio de risco que compensa vacância, custos de operação e a menor liquidez do tijolo em relação ao papel.
Em termos práticos: um multifamily precisa entregar 5% a 6% ao ano apenas com a renda operacional.
A mudança pós-2008
Após a crise financeira global, a percepção de risco aumentou. O spread entre cap rate e Treasury subiu para a faixa de 3 pontos percentuais.
Mesmo o multifamily, um ativo essencial, precisou oferecer mais retorno para atrair capital.
Ou seja: quando o risco sistêmico aumenta, o investidor exige mais.
Uma pequena amostra
No mercado de Puget Sound (Seattle e região metropolitana), os dados demonstrados no relatório da Colliers ilustram bem essa lógica.
Desde 2005, o cap rate médio de multifamily oscilou entre 6,4% e 4,3% — este último observado apenas no período de juros mínimos durante a pandemia.
Em condições normais, a rentabilidade se manteve consistentemente na zona de rentabilidade esperada para a classe de ativo.
#2
E no Brasil, o que seria um retorno justo?
Podemos usar como equivalente ao Treasury o Tesouro IPCA+ (NTN-B) com vencimento em torno de 10 anos.
Hoje, o papel de 2035 oferece aproximadamente IPCA + 7% ao ano.
Mas se olharmos a última década, esse título brasileiro de 10 anos oscilou, em média, próximo de IPCA + 5.7% (excluindo o período de pandemia).
Aplicando o spread observado nos EUA — +3 pontos percentuais acima do título público — o cap rate mínimo para um multifamily no Brasil deveria ser de 8.7% ao ano.
Partindo da premissa de que é esperado que aluguel e valor do imóvel acompanhem a inflação.
E isso apenas para competir com a renda fixa pública. Sem esse patamar, o investidor sofisticado nem deveria entrar na conversa.
#3
É possível entregar 8.7% a.a em um multifamily no Brasil?
Na prática, sim — mas não com qualquer tipo de ativo, estrutura ou operação.
Essa rentabilidade só aparece em projetos desenhados com precisão, sob lógica de geração de valor e foco em renda recorrente.
Ou seja: não basta operar um prédio para aluguel. É preciso criar um ativo institucionalizado desde o primeiro dia, com gestão ativa e governança.
O que precisa estar presente?
1. Custo de produção eficiente (yield on cost acima do mercado)
O projeto deve nascer com yield on cost 2 a 3 pontos acima do cap rate de mercado. Se o cap rate de saída é 8% a 9%, o projeto precisa gerar Receita Operacional Líquida equivalente a 10% a 12% do custo total.
Isso exige:
Terrenos bem comprados (m²/VGV atrativo);
Projetos com eficiência operacional (baixo custo condominial, vacância controlada);
Obra bem orçada, com CAPEX rigidamente controlado;
Produtos que maximizem monetização (facilities, serviços, gestão profissional);
2. Gestão ativa da operação
A simples entrega de unidades não basta. É a operação que transforma o ativo em produto institucional.
Isso inclui:
Governança financeira
Precificação dinâmica de aluguéis
Redução de inadimplência e churn
Otimização do mix de unidades
Um ativo bem gerido pode elevar a Receita Operacional Líquida em até 20% acima da estimativa inicial.
3. Alavancagem saudável (sem negative leverage)
A dívida pode amplificar o retorno do equity — mas apenas se o custo for menor que o cap rate do ativo estabilizado.
No Brasil, esse é o grande desafio: financiamentos giram entre CDI + 6% a 10%, o que equivale a 13% a 17% ao ano nominais.
Na prática, hoje a alavancagem mais destrói do que cria valor, salvo em estruturas alternativas (CRIs, equity preferencial, capital stack híbrido).
Mas um lembre importante: o investidor imobiliário não institucional não vai agir apenas pela frieza dos números.
#4
Por que uma família considera construir um ativo para renda?
No fim do dia, a decisão de investir em multifamily vai além da conta matemática entre cap rate e NTN-B.
Para uma família que pensa em décadas — e não em trimestres — o ativo traz benefícios singulares:
Preservação patrimonial
O imóvel é um hedge natural contra a inflação e um porto seguro em momentos de incerteza. Tijolo não some da tela.
Renda recorrente e previsível
Diferente da volatilidade de fundos, títulos ou ações, o aluguel bem gerido gera fluxo de caixa constante, que sustenta projetos e garante tranquilidade.
Diversificação
Reduz a exposição ao mercado financeiro puro, equilibrando risco entre ativos líquidos e patrimônio real.
Legado familiar
Um prédio de aluguel não é só uma linha no balanço: é um ativo tangível, transmissível, que atravessa gerações e pode se tornar referência na história da família.
Possibilidade de valorização estrutural
Se o setor se consolidar no Brasil como já aconteceu nos EUA, o multifamily deixa de ser apenas um investimento alternativo e passa a ocupar papel central nos portfólios institucionais.
Em outras palavras: o multifamily entrega retorno, mas também entrega segurança, previsibilidade e legado.
É essa combinação que explica por que tantas famílias estão olhando para esse tipo de ativo — e por que o setor pode ser uma das teses mais transformadoras do mercado imobiliário brasileiro na próxima década.
#5
Qual minha aposta para o multifamily no Brasil?
Se o mercado americano movimenta 250 bilhões por ano, no Brasil temos potencial para chegar a pelo menos US$ 20 bi – se considerarmos apenas a proporção das respectivas economias.
Mas aposto menos na categoria como um grande segmento institucional, e mais como uma atividade que vai se consolidar entre family offices e investidores locais.
Em geral, esse perfil de investidor tem um viés patrimonialista, prefere o investimento direto, e vai investir em seus mercados regionais.
O multifamily vai se estabelecer como uma boa alternativa para geração de renda com aluguel residencial, com gestão eficiente e proteção contra inflação na carteira de investidores imobiliários de múltiplas cidades pelo Brasil.
Mesmo que o retorno fique ainda abaixo do benchamark.
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