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_ABERTURA

Quantos imóveis ou ativos do seu portfólio estão hoje expostos à inflação, à volatilidade política e aos ciclos econômicos do Brasil?

A maioria dos portfólios segue ancorada em ativos imobiliários locais, sem contrabalancear com geografias mais estáveis, deixando de aproveitar ambientes de ciclos previsíveis e maior segurança jurídica.

Em meio a esse cenário, a pergunta que fica é: ok, mas investir em quê? Investir em imóveis nos EUA é a resposta natural para muitos.

No conteúdo de hoje:

• 🇺🇸 A tese de investimento imobiliário no mercado americano

• 🏡 A oportunidade do estoque antigo e demanda reprimida

• 🎯 Invisto: Comprar, demolir e reconstruir em bairros consolidados

• 📊 O uso de tech e dados como diferencial na seleção dos ativos

• ⚙️ A execução complexa que demanda modelos de dados proprietários

• 👥 O histórico de execução e performance da equipe fundadora

• 🗂️ A vantagem da diversificação do portfólio para mitigar riscos

• 📈 A performance em dólar que supera o retorno de investimentos locais

• ✅ O poder de uma tese simples e pragmática para diversificar lá fora

_#1

O mercado de real estate americano

Quase todo investidor imobiliário brasileiro conhece alguém, já pensou ou tentou dar seus primeiros passos por lá — alguns com sucesso, muitos com frustração.

A questão não é se faz sentido investir no mercado imobiliário americano.

Em 2024, tivemos a oportunidade de reunir um grupo de investidores para participar da operação imobiliária da Invisto: investimento no mercado de Single Family Houses de bairros consolidados na Flórida. 

Um exemplo concreto de como um negócio imobiliário pode ser, ao mesmo tempo, internacional, tech-enabled e à prova de futuro.

_#2

O mercado: single family como classe de ativo

Imóveis unifamiliares (single family homes) são a classe de ativo número 1 dos EUA por valor de mercado, superando até o S&P 500.

Porém, 94% dessas casas são construídas em madeira, apresentam ciclos de obsolescência acelerados com idade média superior a 43 anos.

Ou seja: temos um mercado gigantesco, com inventário antigo e um consumidor pronto para comprar. 

E, como mostra a Invisto, os bairros consolidados continuam sendo os mais desejados — mesmo com casas velhas.

_#3

A tese Invisto: o valor escondido nos bairros que já deram certo

A empresa atua na Flórida, com foco em regiões como Orlando e Tampa, comprando casas antigas em bairros consolidados, demolindo e reconstruindo com uma abordagem moderna, orientada por dados e controle total da cadeia de valor.

A fórmula?

Comprar casas em terrenos premium, reconstruir com especificações valorizadas localmente e vender para um mercado com alta liquidez e oferta reprimida.

Mas a seleção dos ativos é granular e baseada em dados.

_#4

O diferencial: Tecnologia e dados, antes do “tijolo”

O que diferencia a Invisto de outros operadores é o uso sistemático de tecnologia  e dados em toda a cadeia: da originação de terrenos à definição do projeto arquitetônico. 

O gráfico abaixo sinaliza isso:

A imagem da direita traz os dados que representam a idade média do portfólio imobiliário de uma região de Orlando, enquanto a imagem da esquerda mostra as regiões que possuem o maior desejo do consumidor imobiliário.

Um conjunto proprietário de ferramentas permite avaliar milhares de oportunidades, cruzando dados públicos e privados para precificar corretamente o valor de entrada e o preço alvo de saída, com base em atributos como:

• tamanho do lote,

• composição dos vizinhos,

• demanda local por quartos e banheiros,

• tipologia arquitetônica,

• padrão de acabamento,

• características da rua.

_#5

Muitos vão dizer que no mercado americano é fácil

Parece simples, mas a execução não é trivial. 

Não estamos falando de apenas entrar no Zillow, baixar os dados do MLS, entender o preço sugerido, fechar a transação e executar.

Estamos falando de cruzar diferentes bases de dados disponíveis, somado a um mapeamento particular realizado pela empresa, transformando em elemento quantitativo aquilo que percebemos de forma qualitativa, e usar isso para compor seu modelo de dados proprietários. 

A imagem abaixo é um exemplo disso.

Imagine que na mesma quadra você tem as duas ruas acima.

Um olhar atento vai identificar diferenças no nível de arborização, fiação aterrada, calçada dos dois lados da rua, pavimentação, estilos arquitetônicos diferentes, etc. 

Agora imagine isso catalogado, classificado, e cruzando com as bases de preços e transações dos últimos anos, para sinalizar o que valoriza mais o ativo. 

É o tipo de uso de dados e tecnologia que a Invisto busca fazer. 

O valuation, por exemplo, é feito com base em milhares de transações comparáveis, ajustadas por características específicas do imóvel e do entorno — um processo que nenhuma planilha ou “feeling” de corretor consegue replicar.

Isso permite à empresa avaliar mais de 3 mil unidades para chegar à realização de pouco mais de 50 casas e ter capacidade de receber uma oportunidade e ser a primeira a fazer uma proposta quando as variáveis são positivas.

_#6

Fundadores com histórico de execução e performance

A equipe por trás da Invisto soma experiência relevante em real estate, tech e capital. 

Victor Magalhães, João Vianna e Rafael Rebouças trazem no currículo sua experiência na Loft, desenvolvimento de centenas de imóveis e passagens por consultorias estratégicas e construtoras. 

É um time que entende tanto o capital, a tecnologia, quanto o canteiro, e isso faz diferença.

O modelo verticalizado permite controle de ponta a ponta: originação, projeto, obra e venda. Isso reduz riscos operacionais e acelera ciclos. 

O histórico já comprova a tese: projetos como o da Park Lake St. entregaram mais de 1,6x de retorno bruto sobre o capital investido, com TIR acima de 50%.

_#7

A vantagem da diversificação

É importante lembrar que toda tese tem seus riscos. Uma operação como a da casa de Park Lake St entregou um resultado excelente, mas não pode ser vista como a regra. 

Há operações que vão dar mais certo e outras que vão entregar pior performance. E essa é principalmente vantagem para um investidor imobiliário buscar participar de um portfólio e não correr todo o risco de um único ativo.

A Invisto diversifica seu portfólio com operações em diferentes bairros, diferentes faixas de preço e no último fundo também em diferentes cidades. 

Para o real estate entregar a tão esperada segurança é necessário fugir da volatilidade e a diversificação é que cumpre esse papel.

_#8

CDI é confortável, mas não competitivo

Vejo com frequência muitas pessoas se acomodarem na renda fixa brasileira. Mas se esquecem que o papel está em real, é corroído pela inflação e desvalorização da moeda brasileira. 

Não podemos prever o futuro, mas podemos olhar para o passado e aprender com ele. Fizemos uma análise simples.

Vamos considerar um investidor que, há 10 anos, tivesse investido R$ 1 milhão em diferentes estratégias. 

Um título de renda fixa que entregue CDI, uma simples compra de dólar, um investimento no índice iBovespa, um aporte no índice S&P 500 ou na tese de single family houses da Invisto por meio da modalidade senior:

Cota Senior: opção para investidores que preferem rendimento pré fixado em 10% com cupom trimestral.

Premissas:

• Investimento inicial: R$ 1.000.000

• Câmbio médio da conversão atual: R$ 5,00

• CDI, Ibovespa, Dólar e S&P500 (últimos 10 anos)

A tese Invisto supera amplamente o CDI e o Ibovespa. É superior ao retorno isolado da variação cambial, e entrega performance relevante com menor volatilidade do que ações. A diferença?

• Retorno em moeda forte

• Ativo real em garantia

• Ciclos curtos e replicáveis

• Rentabilidade previsível

É uma tese que permite ao investidor não apenas se proteger da volatilidade doméstica, mas também aumentar seu patrimônio em dólar com um racional compreensível.

E se a simulação considera-se a cota junior com alvo em ganho de capital, a rentabilidade seria então mais que o dobro.

_#9

O poder do “simples, sem ser simplista”

A geografia, o produto, o capital e a operação estão alinhados.

Não se trata de uma aposta ousada em uma tendência especulativa. É a aplicação pragmática de tecnologia em um mercado gigantesco e carente de renovação.

Diversificar internacionalmente não precisa ser sinônimo de investir em títulos sofisticados de crédito, ETFs de ações que estão no hype, REITs impessoais que você não conhece o ativo, ou incorporações em mercados que não conhece.

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