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_ABERTURA

Hoje escrevo direto de Las Vegas, onde, junto de um grupo de Insiders, iniciamos o Terracotta Offsite, uma imersão internacional focada em explorar novos modelos de negócios, tecnologias emergentes e movimentos estruturais no mercado imobiliário. 

O ponto central da agenda é o Blueprint, evento que reúne as mentes mais inovadoras do real estate global – de incorporadores tradicionais a startups que estão reescrevendo as regras do jogo.

Que Las Vegas é a cidade dos jogos de azar e entretenimento todos sabem, mas como investidores imobiliários estão capturando valor nisso?

No conteúdo de hoje:

• 🎰 Como investir no "tijolo" dos maiores cassinos de Las Vegas?

• 📈 O modelo de negócio que gera margens líquidas de 70% (e supera a NVidia)

• 🎭 Experiential Real Estate: a tese de investir em ativos imunes ao "efeito Amazon"

• 🧠 As lições do case da VICI para o investidor imobiliário brasileiro

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Las Vegas em números

Com quase 2,3 milhões de habitantes na região metropolitana, Las Vegas é a maior cidade de Nevada e um dos centros urbanos que mais cresceram nos EUA nas últimas décadas. 

A economia local gira cerca de US$ 150 bilhões ao ano, com forte dependência dos setores de hospitalidade, turismo e entretenimento. Em 2022, cerca de 38 milhões de visitantes passaram pela cidade.

O investimento em renda imobiliária em torno dos cassinos

Para quem conhece a cidade, entende a intensidade que o mercado de lazer e entretenimento apresenta.

Mas por trás de tudo isso está também uma oportunidade imobiliária e a VICI Properties é um exemplo de como trabalhar isso.

A VICI Properties é um REIT listado na NYSE que atua como “dono do tijolo” de cassinos, resorts e ativos de lazer nos EUA, alugando-os de volta aos operadores em contratos de longo prazo no modelo triple net lease, o que garante fluxo de caixa previsível, indexado e resiliente.

_#2

O modelo VICI

A VICI opera no modelo Triple Net Lease (NNN), um formato de negócio onde o inquilino não paga apenas o aluguel, mas também assume os custos com impostos, seguros e manutenção do imóvel. 

O resultado é uma estrutura de margens excepcionalmente altas – acima de 70% –, colocando a VICI entre as empresas mais rentáveis do S&P 500 e reforçando a resiliência do seu modelo de negócio e bate com folga empresas como NVidia, Microsoft, Visa e Texas Pacific.

Hoje 100% das propriedades operam nesse formato, garantindo previsibilidade e margens altas (líquidas acima de 70%, entre as maiores do S&P 500).

O portfólio começou em Las Vegas e hoje detém 54 propriedades de jogos e 39 de lazer, incluindo Chelsea Piers (NY), Lucky Strike (boliche), Canyon Ranch (wellness) e investimentos em resorts como Great Wolf e Cabot.

Destaques

• Portfólio: 93 propriedades, 13 inquilinos e 8 financiamentos ativos.
  

• Hotelaria: maior proprietária privada de quartos de hotel nos EUA (60 mil chaves).
  

• Receitas indexadas: 42% do aluguel já indexado ao CPI em 2025, chegando a 90% em 2035.

• Dividendos: crescimento anual desde 2018, com payout estável em ~75% do AFFO. O dividendo atual de US$ 1,80/ação (yield de 5,4%) superou pares do setor.

• Estrutura de capital: dívida majoritariamente fixa, investment grade, alavancagem líquida de 5,2x EBITDA.

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A tese por trás do case: Experiential Real Estate

O que sustenta o sucesso da VICI é o reposicionamento do imobiliário como ativo de experiência. 

A lógica é identificar segmentos que combinem baixa ciclicidade (menos vulneráveis a crises econômicas), baixa ameaça secular (não substituíveis por alternativas digitais ou pelo “efeito Amazon”), durabilidade e longevidade da experiência (relevância contínua e diversificação de públicos), equilíbrio favorável entre oferta e demanda (dificuldade de expansão excessiva e competição racional), e dinamismo econômico (modelos operacionais ricos em múltiplas fontes de receita e inovação contínua). 

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O que o investidor brasileiro pode aprender com a VICI

A companhia mostra como transformar ativos locais em plataformas de geração de renda previsível, com contratos blindados e margens altas.

A VICI demonstra que é possível construir valor de longo prazo com três movimentos-chave:

• Renda contratual indexada: 90% da receita futura já atrelada ao CPI garante proteção contra inflação e ciclos.
  

• Modelo Triple Net Lease: operador assume custos, REIT captura margens líquidas superiores a 70%.
  

• Ativos de experiência como imobiliário: cassinos, centros de convenções, wellness e esportes – segmentos com barreiras de entrada, relevância estratégica e pouca ameaça digital.
  

• Uso de capital stack sofisticado: combinações de dívida, preferred equity e sale-leaseback, já comuns nos EUA, como estruturas mais eficientes em operações imobiliárias.
  

Uma boa oportunidade de aprender, mas também de diversificar seus investimentos internacionais em dólar com renda imobiliária passiva atualmente entregando 5.4% de dividend yield ao ano.

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