Essa é a primeira edição do Investor Track, nossa nova análise semanal focada em estratégias e teses de investimento para o mercado imobiliário da próxima década. Para se inscrever e receber toda semana, basta clicar aqui.
ABERTURA
Ao longo de nossa trajetória, interagimos com múltiplos empreendedores do mercado: donos de construtoras, incorporadoras, loteadores e fundadores de startups do segmento.
E sempre discutindo e investindo em teses emergentes e oportunidades que apontam para o futuro do setor.
Mas com o tempo, essa relação se expandiu para o lado dos investidores. E isso se intensificou ainda mais após o lançamento do nosso primeiro fundo e atuação direta na ponta de ativos imobiliários.
Passamos a cruzar dois mundos: o de quem empreende, acreditando no potencial de criar negócios de sucesso, e o de quem investe, buscando retorno financeiro, mas também impacto e transformação.
O ponto em comum? Ambos enfrentam um cenário desafiador, de mudanças constantes em fundamentos que moldarão o mercado imobiliário da próxima década.
Dentro desse contexto, dias atrás um investidor me fez uma pergunta: “O que você recomenda?”
Minha resposta foi tão objetiva quanto estratégica:
Seja um investidor imobiliário à prova de futuro.
No conteúdo de hoje:
⚡️ As 4 grandes forças que estão transformando o mercado
🏛️ Os 5 pilares dos ativos imobiliários da próxima década
📈 Para onde o capital dos grandes investidores está migrando
🔑 Como a tese do Airbnb abre múltiplas portas de investimento
💥 A oportunidade da colisão de teses e como isso gera assimetria
🛡️ O que é ser um investidor imobiliário à prova de futuro
🆕 Novidade: trilha semanal + material exclusivo
#1
O Real Estate está em transformação
O mercado imobiliário vem passando por mudanças geracionais, evoluções tecnológicas, regulações, impactos climáticos e a ascensão de novos modelos de negócio.
O pano de fundo é claro:
O comprador está mudando — novas gerações adiam a compra de imóveis e buscam flexibilidade, experiência e serviço.
Custos e mão de obra subindo — mão de obra já representa mais de 50% do custo de uma obra convencional e está cada vez mais cara e escassa. Isso não vai mudar.
Capital mais sofisticado — as regulações direcionam novos modelos de investimento, o capital é mais profissional e as alternativas se expandem.
Alta incerteza adiante — estamos diante de instabilidade macroeconômica e geopolítica no maior nível desde a pandemia – e a perspectiva não é apenas para o curto prazo.
#2
O futuro do mercado imobiliário
Para nós, não há dúvidas de que o mercado imobiliário do futuro já tem seus sinais no presente. Veremos um segmento onde:
1. Real estate anda junto com serviço
O ativo físico deixa de ser apenas uma propriedade para se tornar uma plataforma de receita recorrente. Modelos que combinam experiência, comunidade e serviços — como colivings, clubes urbanos e hospitalidade híbrida — ampliam o LTV (lifetime value) por cliente e geram resiliência em ciclos de baixa.
2. Construção industrializada
A industrialização da obra é o antídoto contra prazos imprevisíveis e estouros orçamentários. A adoção de pré-fabricados, modularização e processos off-site reduz a dependência de mão de obra, aumenta a previsibilidade e libera capital mais cedo no ciclo do projeto.
3. Mais digital empoderado por IA
Dados, automação e integração de plataformas deixam de ser diferencial e passam a ser infraestrutura mínima. Quem dominar a orquestração digital — do canteiro à captação de clientes — terá ganho de eficiência na originação, venda e gestão de ativos.
4. Menos carbono
As mudanças climáticas são o grande problema da próxima geração. Empreendimentos com menor pegada de carbono e preparados para atender exigências regulatórias e de mercado terão acesso a funding mais barato e a públicos mais exigentes, seja via green bonds, seja via fundos de impacto.
5. Capital inteligente
O jogo do funding deixou de ser “pegar empréstimo” e passou a ser “estruturar o capital stack certo”. Combinar dívida, equity e funding estratégico — alinhando cada tranche ao estágio do projeto — maximiza retorno sobre o capital investido e reduz risco.
#3
Os grandes investidores estão adaptando suas estratégias
O mercado imobiliário está deixando de ser apenas sobre metro quadrado e passando a incorporar a lógica de negócios típica da nova economia.
Capital, ativo físico e tecnologia — antes mundos separados — agora se sobrepõem para criar modelos escaláveis, digitais e orientados a dados.
Isso significa que o prédio já nasce como plataforma, o contrato como serviço e o espaço como experiência.
Quem opera nesse novo cruzamento não está apenas construindo imóveis, mas ativos líquidos, conectados e adaptáveis a diferentes usos e fontes de receita.
O sinal vindo dos investidores intitucionais
O gráfico abaixo é revelador: em 2001, 96% das carteiras institucionais de real estate estavam concentradas no “tradicional” — escritórios, shoppings, galpões e residenciais. Apenas 4% iam para novas categorias.
Duas décadas depois, a fatia das “novas categorias” (coliving, data centers, logística urbana, health hubs, ativos híbridos) saltou para 22%. Essa realocação mostra que o capital institucional não vê mais fronteiras rígidas.
Pelo contrário: enxerga na interseção dos dois mundos um maior potencial de retorno e resiliência.
A mensagem implícita é: o investidor sofisticado já está precificando o futuro.
E, nesse futuro, o ativo imobiliário não se explica sem tecnologia e sem novas fontes de monetização. E demanda, acima de tudo: diversificação inteligente.
#4
Airbnb: uma tese, múltiplas portas de entrada para o investidor
Poucos modelos de negócio ilustram tão bem a fusão entre real estate e nova economia quanto o Airbnb.
Ele transformou um ativo físico tradicional — o imóvel — em uma plataforma global de serviços, dados e transações.
E mais do que isso. Abriu múltiplos caminhos de investimento.
Desde o proprietário que compra um apartamento para gerar renda recorrente, até o investidor que coloca capital na incorporação de empreendimentos desenhados para hospedagem de curta duração.
Do aporte em crédito à construção, passando pela participação em operadores especializados, até o investimento direto em ações da companhia.
Essa multiplicidade de estratégias reflete um ponto central: a tese de investimento não está limitada à posse do imóvel.
Ela pode se manifestar em diferentes elos da cadeia — financiamento, operação, gestão, valorização do ativo ou da empresa que o impulsiona.
Mas todo upside carrega seu conjunto de riscos.
A escalabilidade do Airbnb chamou atenção de reguladores ao redor do mundo. De Nova York a São Paulo, medidas para restringir ou condicionar o aluguel por temporada começaram a ganhar força.
O investimento que apresentava um retorno claro, ganhou a sombra e precificação do risco futuro.
#5
A oportunidade está nas colisões
Os maiores saltos de valor no mercado imobiliário acontecem quando dois mundos antes paralelos colidem e criam algo novo.
É nesse “entre” que surgem as assimetrias mais lucrativas — espaços em que poucos players ainda operam, mas que carregam potencial de escalabilidade e barreiras de entrada naturais.
Alguns exemplos:
Multifamily + hospitalidade: apostar na rentabilidade do shortstay mas sendo dono do prédio e não do studio.
Saúde + real estate: ampliar a rentabilidade do m2 agregando flexibilidade na locação para profissionais de saúde
Agro + imóveis: entender como aumentar o valor de terras e incorporar isso no modelo de negócio
Retrofit + revitalização urbana: renovar criando valor ao mesmo tempo que agrega impacto
Data centers + IA: impulsionar demanda com tecnologia enquanto cria novos mercados.
O padrão é claro:
Cada interseção cria múltiplas possibilidades de receita e fortalece a resiliência operacional ao diversificar riscos e reduzir a dependência de um único ciclo econômico.
No próximo ciclo imobiliário, o maior valor não estará apenas no ativo bem localizado, mas no ativo bem conectado.
#6
O que é ser um investidor imobiliário à prova de futuro
O investidor que quer atravessar a próxima década com segurança, resiliência e retorno ajustado ao risco precisa adotar quatro princípios centrais.
Seja flexível — tenha em seu portfólio ativos que possam mudar de uso conforme a demanda.
Busque rentabilidade estratégica — no entendimento de uma tese, pondere a expectativa de retorno com o entendimento estratégico do risco, é necessário olhar além do m2.
Invista com propósito — conecte o portfólio a tendências culturais, econômicas e ambientais Invista acima de tudo no que tem significado para você.
Diversifique com inteligência — renda, dívida, equity; geografias distintas; diferentes níveis de risco, investimento direto, via veículo, tenha uma cesta equilibrada.
NOVIDADE
Trilha semanal para o investidor imobiliário
Nosso lema na Terracotta há algum tempo é: entenda, haja, conecte-se, invista.
Com esse espírito, hoje lançamos o Investor Track: uma trilha semanal do Radar Terracotta focada no investidor do mercado imobiliário.
Feita para aquele investidor que quer estar preparado para as oportunidades da próxima década.
E que entende o ativo imobiliário como plataforma para capturar tendências antes que elas virem consenso.
Isso mesmo:
O investidor imobiliário à prova de futuro.
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