Essa é a primeira edição do Investor Track, nossa nova análise semanal focada em estratégias e teses de investimento para o mercado imobiliário da próxima década. Para se inscrever e receber toda semana, basta clicar aqui.

_ABERTURA

Ao longo de nossa trajetória, interagimos com múltiplos empreendedores do mercado: donos de construtoras, incorporadoras, loteadores e fundadores de startups do segmento.

E sempre discutindo e investindo em teses emergentes e oportunidades que apontam para o futuro do setor. 

Mas com o tempo, essa relação se expandiu para o lado dos investidores. E isso se intensificou ainda mais após o lançamento do nosso primeiro fundo e atuação direta na ponta de ativos imobiliários.

Passamos a cruzar dois mundos: o de quem empreende, acreditando no potencial de criar negócios de sucesso, e o de quem investe, buscando retorno financeiro, mas também impacto e transformação.

Dentro desse contexto, dias atrás um investidor me fez uma pergunta: “O que você recomenda?”

Minha resposta foi tão objetiva quanto estratégica:

No conteúdo de hoje:

• ⚡️ As 4 grandes forças que estão transformando o mercado

• 🏛️ Os 5 pilares dos ativos imobiliários da próxima década

• 📈 Para onde o capital dos grandes investidores está migrando

• 🔑 Como a tese do Airbnb abre múltiplas portas de investimento

• 💥 A oportunidade da colisão de teses e como isso gera assimetria

• 🛡️ O que é ser um investidor imobiliário à prova de futuro

• 🆕 Novidade: trilha semanal + material exclusivo

_#1

O Real Estate está em transformação

O mercado imobiliário vem passando por mudanças geracionais, evoluções tecnológicas, regulações, impactos climáticos e a ascensão de novos modelos de negócio.

O pano de fundo é claro:

• O comprador está mudando — novas gerações adiam a compra de imóveis e buscam flexibilidade, experiência e serviço.

• Custos e mão de obra subindo — mão de obra já representa mais de 50% do custo de uma obra convencional e está cada vez mais cara e escassa. Isso não vai mudar.

• Capital mais sofisticado — as regulações direcionam novos modelos de investimento, o capital é mais profissional e as alternativas se expandem.

• Alta incerteza adiante — estamos diante de instabilidade macroeconômica e geopolítica no maior nível desde a pandemia – e a perspectiva não é apenas para o curto prazo.

_#2

O futuro do mercado imobiliário

Para nós, não há dúvidas de que o mercado imobiliário do futuro já tem seus sinais no presente. Veremos um segmento onde: 

_#3

Os grandes investidores estão adaptando suas estratégias

O mercado imobiliário está deixando de ser apenas sobre metro quadrado e passando a incorporar a lógica de negócios típica da nova economia. 

Isso significa que o prédio já nasce como plataforma, o contrato como serviço e o espaço como experiência.

Quem opera nesse novo cruzamento não está apenas construindo imóveis, mas ativos líquidos, conectados e adaptáveis a diferentes usos e fontes de receita.

O sinal vindo dos investidores intitucionais

O gráfico abaixo é revelador: em 2001, 96% das carteiras institucionais de real estate estavam concentradas no “tradicional” — escritórios, shoppings, galpões e residenciais. Apenas 4% iam para novas categorias. 

Duas décadas depois, a fatia das “novas categorias” (coliving, data centers, logística urbana, health hubs, ativos híbridos) saltou para 22%. Essa realocação mostra que o capital institucional não vê mais fronteiras rígidas.

A mensagem implícita é: o investidor sofisticado já está precificando o futuro.

E, nesse futuro, o ativo imobiliário não se explica sem tecnologia e sem novas fontes de monetização. E demanda, acima de tudo: diversificação inteligente.

_#4

Airbnb: uma tese, múltiplas portas de entrada para o investidor

Poucos modelos de negócio ilustram tão bem a fusão entre real estate e nova economia quanto o Airbnb. 

Ele transformou um ativo físico tradicional — o imóvel — em uma plataforma global de serviços, dados e transações. 

E mais do que isso. Abriu múltiplos caminhos de investimento.

Desde o proprietário que compra um apartamento para gerar renda recorrente, até o investidor que coloca capital na incorporação de empreendimentos desenhados para hospedagem de curta duração.

Do aporte em crédito à construção, passando pela participação em operadores especializados, até o investimento direto em ações da companhia.

Essa multiplicidade de estratégias reflete um ponto central: a tese de investimento não está limitada à posse do imóvel.

Ela pode se manifestar em diferentes elos da cadeia — financiamento, operação, gestão, valorização do ativo ou da empresa que o impulsiona.

Mas todo upside carrega seu conjunto de riscos. 

A escalabilidade do Airbnb chamou atenção de reguladores ao redor do mundo. De Nova York a São Paulo, medidas para restringir ou condicionar o aluguel por temporada começaram a ganhar força.

_#5

A oportunidade está nas colisões

Os maiores saltos de valor no mercado imobiliário acontecem quando dois mundos antes paralelos colidem e criam algo novo.

É nesse “entre” que surgem as assimetrias mais lucrativas — espaços em que poucos players ainda operam, mas que carregam potencial de escalabilidade e barreiras de entrada naturais.

Alguns exemplos:

• Multifamily + hospitalidade: apostar na rentabilidade do shortstay mas sendo dono do prédio e não do studio.

• Saúde + real estate: ampliar a rentabilidade do m2 agregando flexibilidade na locação para profissionais de saúde

• Agro + imóveis: entender como aumentar o valor de terras e incorporar isso no modelo de negócio

• Retrofit + revitalização urbana: renovar criando valor ao mesmo tempo que agrega impacto

• Data centers + IA: impulsionar demanda com tecnologia enquanto cria novos mercados.

O padrão é claro:

No próximo ciclo imobiliário, o maior valor não estará apenas no ativo bem localizado, mas no ativo bem conectado.

_#6

O que é ser um investidor imobiliário à prova de futuro

O investidor que quer atravessar a próxima década com segurança, resiliência e retorno ajustado ao risco precisa adotar quatro princípios centrais.

• Seja flexível — tenha em seu portfólio ativos que possam mudar de uso conforme a demanda.

• Busque rentabilidade estratégica — no entendimento de uma tese, pondere a expectativa de retorno com o entendimento estratégico do risco, é necessário olhar além do m2.

• Invista com propósito — conecte o portfólio a tendências culturais, econômicas e ambientais Invista acima de tudo no que tem significado para você.

• Diversifique com inteligência — renda, dívida, equity; geografias distintas; diferentes níveis de risco, investimento direto, via veículo, tenha uma cesta equilibrada.

_NOVIDADE

Trilha semanal para o investidor imobiliário

Nosso lema na Terracotta há algum tempo é: entenda, haja, conecte-se, invista. 

Com esse espírito, hoje lançamos o Investor Track: uma trilha semanal do Radar Terracotta focada no investidor do mercado imobiliário.

Feita para aquele investidor que quer estar preparado para as oportunidades da próxima década.

E que entende o ativo imobiliário como plataforma para capturar tendências antes que elas virem consenso.

Isso mesmo:

Assine e receba um material exclusivo:

Para começar a receber o conteúdo semanal, basta estar inscrito no Radar Terracotta e clicar aqui.

_{NO RADAR}

Leia as últimas edições:

• A inevitabilidade do Senior Living

• O Imóvel em Movimento

• O Embedded Finance no Mercado Imobiliário

_FEEDBACK

Se gostou do conteúdo, encaminhe para um conhecido seu