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ABERTURA
Tenho falado muito sobre os tempos de incerteza que vivemos.
Ciclos curtos, ambiente geopolítico instável, juros voláteis, moedas voláteis e tecnologia transformando os fundamentos do setor imobiliário.
O mundo está mais difícil de prever.
E isso não é frase de efeito. É um alerta para quem ainda tenta acertar “o ativo do ano” como estratégia de investimento.
A melhor forma de lidar com isso é diversificar – não só entre empresas, mas entre teses, geografias e estruturas de capital.
Fizemos uma análise de como teria sido a performance de uma carteira de investimentos distribuída por diferentes tipos de ativos lastreados no imobiliário em 2025.
No conteúdo de hoje:
🗺️ Os pilares de uma carteira imobiliária globalmente diversificada.
📈 O único bloco internacional que disparou 50,76% na simulação de performance.
🏆 A surpreendente carteira que superou o retorno do portfólio imobiliário em um ano de alta.
🛡️ Por que o melhor investidor busca convexidade e equilíbrio, e não certezas do mercado.
#1
Uma carteira imobiliária diversificada
Para entender o comportamento de uma carteira imobiliária diversificada, fizemos um exercício de alocação com base em geografia e tipos de risco.
Simulamos investimentos de US$ 1 milhão no início de 2025, distribuídos de forma estratégica entre regiões e tipos de ativos.
Primeiro: por geografia
50% dos ativos alocados no Brasil
50% alocados no exterior, em dólar
Depois: por tese
Separamos 5 grandes categorias do mercado imobiliário:
Public Equities Tradicionais
(ações de empresas listadas do setor imobiliário, como incorporadoras ou construtoras)Real Estate Tech
(ações de empresas tech do setor, como plataformas digitais, SaaS, marketplaces ou proptechs listadas)Crédito Privado
(exposição via FIIs de papel no Brasil e mortgage REITs nos EUA)Equity Imobiliário
(fundos de desenvolvimento ou participações diretas em projetos)Renda Imobiliária
(FIIs de renda no Brasil; REITs de renda no exterior)
Como construímos a carteira
A carteira foi estruturada com 10 posições igualmente distribuídas, espelhando 5 grandes categorias funcionais de investimento imobiliário – cada uma alocada tanto no Brasil quanto no exterior.
Com essa alocação, a carteira combinou renda previsível, potencial de valorização e acesso à inovação, dentro de uma estrutura geográfica e funcional equilibrada.
#2
Quais ativos foram usados na simulação?
Para representar a diversidade de estratégias no mercado imobiliário, selecionamos 10 ativos ou índices reais, cada um refletindo uma categoria funcional e uma geografia específica (Brasil ou internacional).
A seguir, apresentamos os ativos utilizados, organizados por categoria e geografia:
O resultado
A performance da carteira de ativos imobiliários seguindo a estratégia descrita teria sido de:
Retorno total da carteira: +25,41% em dólar
Valor final: US$ 1.254.112
Highlights da performance
O Brasil liderou
Os ativos brasileiros renderam +54,6% em média, impulsionados por:
Forte alta das ações do setor imobiliário (+63,12%)
Performance consistente dos FIIs de tijolo, lajes e papel (entre 14,6% e 20,1%)
A parte internacional teve contrastes
Os REITs tradicionais (VNQ e setor S&P 500) foram estáveis (+4.5%)
O único destaque foi o bloco Real Estate Tech, com +50,76% em dólar
#3
Mas valeria a pena uma carteira concentrada no imobiliário?
Se, em vez de investir no setor imobiliário, o investidor tivesse aplicado US$ 1 milhão em uma carteira agnóstica – distribuída entre Ibovespa, Nasdaq 100, CDI Brasil e CDI americano – o resultado em 2025 teria sido ainda mais expressivo fora do imobiliário.
Essa carteira teria encerrado o ano com US$ 1.324.200, equivalente a um retorno de +32,4% em dólar.
Já a carteira imobiliária diversificada, construída com exposição ao setor por meio de crédito, renda passiva, ações e tech imobiliário teria encerrado o ano com US$ 1.254.100, ou +25,4% de retorno.
Ou seja, a carteira agnóstica venceu em retorno absoluto.
#4
Reflexão final
Em um ano marcado por ruídos geopolíticos, eleições, juros e volatilidade cambial, a melhor estratégia de investimento no setor imobiliário não foi tentar prever – foi construir portfólios inteligentes.
Se 2025 foi um ano de alta forte e coordenada nos mercados, uma carteira agnóstica venceu.
Mas a carteira imobiliária cumpriu seu papel, entregando resultado robusto sem depender de múltiplos de crescimento ou ciclos globais de tecnologia.
E mostrou que o setor, quando bem diversificado internamente, pode e deve ocupar um espaço estratégico em portfólios sofisticados.
Por isso, o verdadeiro investidor não procura certezas. Ele busca convexidade, equilíbrio e preparo.
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